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城市更新,你相信什么你才能看见什么!

更新时间:2018/11/28    

城市更新,你相信什么你才能看见什么!
这两天,北京重启了最严重的雾霾模式,甚至有人说在北京有了第二十五节气“立霾”。当我们响应号召向往鸡犬之声相闻、空气清新、邻里互助的美好生活的同时,河北乡亲们正感受着经济寒冬,所以人们也就理解雾霾的卷土重来。



我很感谢在这样的日子还来参加我们的“城智履行”的同学。最开始我们在设定这样的升级课程时,我们猜测来买单的“超级用户”会是怎样,有人以为会和大多数的内容付费一样,他们会来自有“信息鸿沟”的三四线“小镇青年”,没想到我们的主力客户仍然来自北京、上海,最低的下沉也是天津、重庆、武汉,甚至有来自政府研究机构、大型国有资产管理集团、顶级财富管理机构的团购!
也许正如大家在2018年关注到的一个新现象“消费分级”,当有人还在为“活下去”而苦苦挣扎,寻找更便宜的活路时,就还有另外一批人在思考如何活的更有质量,如何“生而不同”。就像这个魔幻年份发生的种种故事一样,当“资本大鳄”们纷纷去杠杆,打回原形的同时,却有另外一批资本囤积粮草,蓄势待发;当几乎所有的“文旅地产”、“康养地产”、“产业地产”、“特色小镇”们遭遇资金链断裂的困境,小米、华为、好未来们已经可以直接拿地,而与之配合拿地的竟然出现华润这样的央企龙头,产业地产正在转向产业代建;当人们还在争论要棚改还是城市更新,大大去了广州的永庆坊,明确指出“城市更新就是要留住城市的记忆” ,留给万亿城市更新资金的难题就剩下:城市更新该怎么投才能赚到钱?



来自上海的一位学友这么评价我们:当我看见他们推出来的案例和榜单,我就知道这是一批真正懂行的人在做事,货真价实。我也思考了一下我们与其他的那些“城市更新”有何不同,大概就是因为基因不同,我们的发起者都是一线的投资机构、运营商、创业者,每一个案例都是经历过生死考验的“幸存者”,他们再来“坐而论道”就绝不可能仅仅泛泛而谈。
我很幸运赶上了这么一个时代,当科技把人类推向极端,有人试图扮演上帝角色“创造”新人类,有人恐惧AI推动的“无人城市”会把人类变成废物,艺术却正在赋予城市新的暖色,从伦敦的南岸到纽约的布鲁克林,从秦皇岛的海边到莫干山上的竹林,有多少浮躁就有多少沉淀,有多少匆匆忙忙,就有多少从容淡定。
在北京坊我意外发现那个网红下午茶“英园”的主理人华林竟然是我曾经一起并肩作战的老同事,早在十年前我们领到的任务就是“如何在日益同质化竞争的商业地产红海中突围”,她领到的题目是如何把国外最有底蕴却还没有进入中国的品牌以合作的方式引入,我领到的题目是如何解决商业地产重资产投资的血脉流通问题。十年过去,我们都离开了我们一起战斗过的公司,却发现我们之前的努力并没有白费,那些曾经看起来有如唐吉坷德式的梦想,正在照进当下的现实。

正应了那么一句话:梦想总是要有,万一实现了呢?



北京履行第一日感悟:就城市更新的方向而言,可以有两种思路:1、消费升级,做引领者;2、消费降级,附和刚性的需要。当下普遍的观察是经济下行,控制成本就是刚需,大家都要算大账,单价可以提升,总价一定压缩。拼多多会是淘宝的死敌,因为他们面向的人群高度重合,剁手党找到了更好的剁手去处。

今天看的五个案例却告诉我们另外一个逻辑,就是消费升级。新街高和在没落的新街口找到了新办公的需求,办伴悦莱在巨头离场的中关村找到了智慧物联的需求,中海OfficeZip在寸土寸金的金融街找到了精准商务的需求,共享际郭公庄在北京商业价值洼地的南城找到了潮流导入的需求,北京坊在已经沦落的老城找到了文化复兴的需求,因此他们都创造了在一个明明已经是“供大于求”的地区却做成“供不应求”的逆势奇迹。



这就回到了城市更新的起点,城市更新到底要更新什么?看看我们的“履行家”,他们中有手里最有资源的“北大资源”,有拥有中国最多金主的“歌斐资产”,有来自北京、天津、重庆手里有资产有政策的国企,有从头到尾做了一个遍的投资机构,他们来参加履行只为找到那块他们缺失的拼图,一旦完整他们手里的就会是“芝麻开门”打开的巨大宝藏!资产冗余时代,资产的价值不在量而在人!忘记流量逻辑,你才会是连BAT都要巴结的大东家!创新艰难,却唯此才是活路!


11月27日 北京 云开雾散

北京城智履行第二日,齿轮场看的是运势,产业布局决定办公地段的价值;大悦城看的是谋篇,一个物业的气质是由运营的人决定的,你没法选择地段时,你可以改变地段的气质;万科时代中心看的是调配,改变内容是可以想到的方向,改成怎样才是最好的组合却是学问。
投资心法四大家:愿景集团陶红兵总那有最全的真房源和真客源,所以他看到的都是需求的错配,是最精准的需求和最丰富的视角,所以他敢去切别人不敢切的猪肉,别人只能喝汤,他吃的却是肥肉;翰同资本王倩总轻重资产左右逢缘,她对所有的轻资产有最深度的尽调,所以知道什么情况该用哪家,该用怎样的方式来共赢,转过身来去投重资产就能做到精准投资,别人眼中的鸡肋恰是她最好的猎物。御风投资张磊遇上了冯大师最接地气的年华,发现最后的土地红利,解锁集体建设用地的开启方式,于是原本是轻资产才能做的就可以做成重资产,还完美还原了资产的真实价值,让现金流来说话!博思恩资本冯剑云说不良资产投资有三种思维:法律思维、金融思维和运营思维,大多数人畏之如虎的,在专业的人眼中就不过是家常便饭,无非几种利益链,有本事解锁其中几种,就能找到盘活全局的密钥,那才都是肉。
ENJOY趣办一致认为艺术改变人生,艺术赋予地段于灵魂,也许这就是艺术对于城市更新的意义。ENJOY趣办是专业的资产管理运营机构,通过创意空间设计、空间产品打造、创意营销、社群运营、国际化服务,全面提升原有物业价值及品质,为用户提供国际化、高端、优质并具有创意氛围的空间及配套资管服务。艺术如何助力城市更新?艺术可否世俗化?可否用最短的路径变现?他俩一西一东都在为艺术家在这个城市找到容身之所,看似曲高和寡之处却代表着人群的分野。我说人们愿意不远千里而赴阿那亚、袁家村之约,都市之内自然更有期待。



相信什么你就能看见什么,做城市更新的人要有信仰,否则金山就在你面前,你却什么也看不见。