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房企年底变着花样借钱,背后的核心原因是什么?

更新时间:2018/11/28    

每天我们都会看很多的地产新闻,最近到了年底,有一条新闻的出镜率特别特别高:

20日,时代中国公告称,将发行于2020年到期的3亿美元优先票据,年利率10.95%。19日中国恒大称,其间接全资附属公司也将发行10美元优先票据,利率为11%。值得注意的是,近期房企密集通过债市和票据市场融资解渴。融资利率持续上升,最高接近14%。
有统计显示,今年四季度以来,大量房企通过债市或票据市场融资。11月15日,龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划,分别为55亿元的公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。同日,合景泰富发布公告称,其将平价发行本金总额4亿美元优先票据。另外,华夏幸福、阳光城、华远地产等上市房企均在11月份公布再融资方案。统计显示,今年10月份,房企再融资方案已经明显增多,包括万科、碧桂园、阳光城、新城控股等都未落下。


几个特别有趣的点和大家分享:

所有房企的融资额都以美元来计算。说明其实不管是用什么形式去融资,目前大量的房企都尝试去境外融资,因为境内去杠杆去库存的大策略就意味着整体的货币是不可能大量的往房地产企业涌的

融资利率这一块,我们陆续看到几个数字都在10%-15%左右,这个利率对于普通老百姓来说基本就是一个高利贷的利率,这是一个非常高的财务成本,换句话来说,在现在拿钱比拿多少成本的钱要更加重要

从另外一个维度上来说,这也是一个融资非常奇怪的时代,前段时间我跟一个朋友聊天,听到一个故事。一个民企跟一个央企在聊天,民企的财务总说世道很艰难,说完之后,那个央企的老板转过头来看他一眼,说了一句:哪里艰难?

刚刚说的公司都是上市公司,但是并不是严格意义上的央企,对他们来说融资受阻只能去其他维度想更多的方式去融资,但是对于国企央企,他们融资成本依然可以像黄金时代一样,控制在5%左右

目前这个情况,对很多房企来说,其实蛮考验他们财务总的能力的,因为他们更应该关注一个维度叫:应收账款。过去五年对于他们来说,其实是不需要考虑应收账款这件事情的,因为可以一直借钱,一直快周转,只要房子卖掉了,后面回笼的钱慢一点也无所谓,外面还可以借到更多钱,但是现在不一样了,现在借钱成本越来越高,所以开发商会越来越在乎自己卖的房子,什么时候钱可以回来

这里必须要表扬下恒大,前面五年恒大一直靠永续债这个方式给自己打兴奋剂,或者说推动自己快速发展,但是最近两年他很好的解决永续债的问题。所以现在很多的房企遇到问题,本质上就是三年前恒大遇到的问题,这也是为什么,今年很多财务总会变得吃香的核心原因,金钱模式不一样,房企的回笼现金跟借钱的方式也将变得不一样
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