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人口持续流出,这些城市房地产为何还能蓬勃发展

更新时间:2018/11/30    

人口迁徙永远是房地产研究离不开的话题,人口流出意味着城市经济活力下降、购房需求流失,并最终导致房地产市场活跃度下降。对于国内大多数三四线城市而言,人口流失已经成为这些城市发展的阻碍,但在2017年以来的新一轮调控背景下,诸如徐州、盐城等部分三四线城市,却反而迎来了市场环比上升的走势。

观点分享

人口为什么下降?

简单来说是因为一二线城市的抢人大战。虽然一线城市的人口涌入开始放缓了,但是重点二线城市的抢人反而变得越来越猛烈,二线城市抢不过一线的,只能往三线城市抢,这也是三四线城市人口开始下滑的核心原因

但是为什么有一些城市的房地产还在蓬勃发展?

有几个维度的信号和各位分享一下:
第一个,之前一直探讨的棚改的话题。很多城市的棚改成为当地城市房地产的支柱力。以前棚改大都是通过以房换房,这种更本质上是不创造GDP的,但是最近两年开始大量的棚改依赖的是货币棚改,很多当地的土著突然手上多了一大笔钱,这笔钱绝大多数当然是涌入房地产市场

第二个,也是很重要的一点,虽然出现人口流出的现象,但是这些城市的人口基数还是足够多的,比如说,徐州、盐城,刚需永远是存在。

另外还有一个市场维度的关于热传导的问题。我们印象中一线城市的楼市大年,是在2016、2017年,本质上房地产的传导是需要一定时间的,现在可以理解为是把热度传到三四线城市,特别是那些好的三线城市

之前我看过一个数据,一线城市的土地出让量是远远不达标的,今年上海只完成了一半,北京连一半都没有达到,那这些土地指标在什么地方呢?全部释放在三四线城市,意味着商品房开始增加供应,商品房开始增加供应意味着市场就变得很热闹,再加上年底又是一个返乡置业的高峰期
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