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诺亚财富钻石年会启示:文旅地产为何是死路?地产还能怎么投?

更新时间:2018/11/30    

这几天有点时空穿越,前两天还在帝都浓郁的雾霾中探访城市更新,立刻又启程飞到了丽江,在复华那个巨大的“度假世界”里参加诺亚财富的钻石年会,讨论的恰恰是“房地产会不会崩盘,如果换仓应该换到哪里?”。一时间,“城市更新”、“文旅地产”、“特色小镇”、“资产配置”、“风险防控”等业内最关注的几个话题高度重叠在一起,就在案例现场把真相揭开。

来到丽江才知道,这里是各类文旅地产投资者的噩梦之地。李亚鹏就是因为这里的“雪山小镇”项目留下一堆债务,一个大明星不仅要承担生意失败的打击,还因此上了“老赖”名单!紧挨着复华项目的还有一家央企操盘的文旅地产项目,项目做的不可谓不用心,但从那商街的冷清就知道也一样入了坑!复华就更不用说,我打车要去那里,的哥的反应竟然是“那里还开着吗?不是工资都发不出来了?”这就是发生在美丽的玉龙雪山脚下的真实故事,各类资本在这里造了一堆房子,讲了一堆故事,却已无人喝彩。开始,我以为是因为这个时节是旅游淡季,我就去了束河古镇、丽江古城,结果那里到处熙熙攘攘,商店恨不得开到凌晨一两点,在这些高大上的“度假区”里我找不到的购物兴致,到了那些石板路的街巷就被勾起来了,一个人边逛边吃边看,走走停停,看人间风味。原来旅游并没出问题,出问题的是文旅,是文旅地产,是自以为是的算盘打错了。

复华的这个项目如教科书般的展现文旅地产的根本漏洞:首先,文旅地产的出发点在于经营土地,政府需要形象工程,开发商希望低价锁地,他们共同希望通过概念策划来获得土地价值的提升;其次,如何生造出来一个旅游目的地?他们想到了IP导入,囤积或合作一批IP就能把人流导入,有了人流就有了现金流;最后,靠什么赚钱?这么巨大的投资靠门票收入显然不靠谱,最好就是能通过卖住宅来快速回笼自己,卖不动怎么办?就卖以旅游投资为标的的金融产品!短期无法偿还怎么办?那就分成几批滚动发行,前面的退出靠后面的接盘。你看,做着做着就做成了“短融长投”,还是“自融”,还是“借新还旧”,一个故事要靠不断的新故事来支撑,生生就做成了庞氏骗局!

对比一下古城那边,你就会知道问题出在哪里。如果定位是旅游,那么人们来的唯一理由就是“从自己熟悉地方走出去,来体会别人生活的方式”,越原汁原味越好,越稀奇古怪越有意思,任何生造、仿造都会破坏这种沉浸体验感。如果定位是度假,那么人们需要的是安静的归隐,是只属于少数人的私密空间,哪里需要一个小镇那么大。旅游地产一定不可能卖给本地人,一定会是一种投资品,而且是基于旅游的投资品。阿那亚、裸心谷、古北水镇是少数成功的案例,前提是具有强大的内容操盘能力,无中生有,以假乱真,因为匠心产生了势能,才引发了人们的向往,有了非去不可的动力,才有了定价权,才有投资的价值。复华做了一堆概念,却没有一个是经过验证的,就变成堆砌,看起来唬人,却给不了一个要去的理由。

文旅地产的思路几乎可以在所有的“圈地运动”中找到对应。比如“产业地产”、“医养地产”、“教育地产”、“产业新城”、“特色小镇”等,开发商们号称自己有产业资源可以给土地赋能,以产带城。典型的如华夏幸福模式,他们在环京取得大获全胜的增长奇迹,向外复制却遇到了悖论,原来的成功不过正好顺应了产业外迁的趋势,作为承载方并没有调动产业资源的能力,哪里能你想让他们去哪他们就去哪!当阿里、腾讯、华为、小米、富士康、好未来们纷纷作为主体直接参与拿地时,你有机会去做他们的代建商已经不错了。
在诺亚财富的钻石年会的关于“避险情绪下的房地产投资”一场对话中,歌斐资产的地产基金合伙人李彦东问我“当下的宏观形势,还有什么样的地产投资是最稳妥的?”我援引愿景集团董事长陶红兵在我们的履行学院上分享的数据,中国房地产存量中真正有价值可交易的总市值差不多是250万亿元人民币,在这个基数上2%的更新就会是5万亿的市场规模,当增量市场不得不选择更偏远的地区,不得不接受更高的地价和更苛刻的限制条件,存量市场的更新却会是在更核心的地段,面对更成熟的刚需和更正面的鼓励政策,从“散户买房”到“机构投资”就会是当下最稳健的投资趋势。

会上,有幸聆听了红杉资本中国基金合伙人周逵的分享。他有几个观点我是深以为然:1、从投资角度不必太在意周期,下行周期里依然可以发现好公司,而真正的好公司是可以穿越周期的;2、未来最明智的投资策略应该是投资中国、投资创新、投资增长和投资变化;3、投资有窗口期,稍纵即逝,因此要看准趋势,提前布局,未来已经可以清楚看见的变化是:互联网的上半场是连接,下半场是智能;商业模式的上半场是2C(消费互联网),下半场则是2B(产业互联网)。中国最大优势在于这场技术革命的基础设施已经齐备,应用创新边缘越来越广,就有机会把各个传统行业都改写一遍。

我把这个思路引申到了地产投资,就会发现房地产资产价值的逻辑也正在改写,消费分级会让房地产的价值出现两极分化,会有很多资产出现退租或空置现象(因为人们为了抵御经济下行需要降成本),却也会有极少数优质的资产因为匹配了变化而变的供不应求,具有更高的收租能力(比如共享办公对新经济的吸引)。我们不难理解从联合办公到共享办公正在发生的蜕变,颜值、社群、每张桌子的租金不再是市场价值的决定性因素,智能办公、企业社群、产业生态圈才决定着高下。ENJOY趣办是专业的资产管理运营机构,通过创意空间设计、空间产品打造、创意营销、社群运营、国际化服务,全面提升原有物业价值及品质,为用户提供国际化、高端、优质并具有创意氛围的空间及配套资管服务。
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当城市正在从产业互联网的角度重新定义,城市中的空间价值也势必因各自的接口能力而重新界定。
李彦东说歌斐资产要有这样的本事:在最好的地段,收最破的楼,赚最大的增值收益!还真不是痴人说梦,换成陶红兵的语言就是:修复价值错配,有机更新!地产未来投资的主流方向就会是这样,在最有价值空间的地方,提前发现变化,主动改写底层逻辑,发现资产最大的价值。那比不断讲故事的,强多了!