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联合办公|2018上海商业地产激战场

更新时间:2018/12/05    
《2018年中国联合办公活力指数报告》显示,一线城市北京、上海、深圳共占据78%的联合办公运营商数量。其中样本联合办公运营商在全国城市布局的比例上,上海高居首位,达到30%。根据行业数据研究显示,上海联合办公空间不光“量变”,更有“质变”,纷纷从乙级写字楼或创意园区向甲级写字楼发展。近一两年,联合办公已经成为上海甲级写字楼市场重要的租赁需求来源。而吸引这些入局者的,显然是中国联合办公市场的巨大潜力。行业调研报告中曾预测,预计到2022年,中国联合办公面积预计接近8000万平方米,占商业办公物业面积的15%。按国内当前近4亿的办公人口计算,中国有望成为世界最大的联合办公市场。
数据同样显示,目前中国的联合办公渗透率是2%,而伦敦的数据是7.1%,显然,中国市场还有巨大的发展空间。在资本寒冬下,联合办公越来越成为资金青睐的内容。
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“吸金”新贵

在资本寒冬下,联合办公越来越成为资金青睐的内容,当国内大部分VC/PE机构面临募资难、投资规模缩减局面时,联合办公领域确是一枝独秀,成为“吸金”新贵。
2018年对联合办公鼻祖WeWork来说无疑是意气风发的一年。就在7月WeWork刚获得5亿美元的B轮投资,11月再获软银集团30亿美元追加投资,使公司估值增加逾一倍,达450亿美元,成为美国估值第二高的初创公司。这笔投资也成为近年来全球规模最大的初创企业融资之一。
同样,国内品牌的优客工场在2018年2月、6月、8月也相继获得三笔投资,总额近十亿人民币。后起之秀米域也于2018年获得4亿人民币的B轮投资。
前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国联合办公行业商业模式与招商引资分析报告》显示,仅2018年8月15日前,国内联合办公当年就总共发生了8起投资事件,大多数在B轮之后,且融资额多为亿元级别,总融资额高达50亿元。这与其他行业形成了鲜明的对比,也充分说明了资本对这一行业潜力的高度看好。


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盈利之难

与巨大的市场潜力相对的,是联合办公空间产品的盈利难题。
联合办公空间产品,对运营商的选址租赁能力、品牌运营能力、办公空间的销售能力以及运营成本控制能力有着极大的要求,任何一个环节的问题都会导致项目无法盈利。
此外,联合办公空间产品对出租率的要求极高。一般认为,出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡,但单体项目85%的出租率并不容易做到。
因此,为了分担风险,裸心社、优客工场等一级方阵的品牌,在实际运营中纷纷采用多种方式并行的“独立+联合”模式,通过部分场地的二次出租,来减少自身的运营难度。但即使如此,仍然缺乏一种长期稳定的盈利模式,无法有效实现商业化变现。即使联合办公空间的“鼻祖”WeWork,其近几年财报仍然体现为亏损。


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巨头在行动

虽然从数据上说,中国联合办公空间市场仍然处于发展初期,但激烈的竞争大大增加了后来者入局的难度。行业并潮加速,头部力量逐步显现开始成为行业的一大新趋势。
2018年,对诸多的中国联合办公品牌来说,是一个收购和被收购的年度。2018年1月裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity,看上去正要大干一场。但转眼3月,Wework中国宣布收购裸心社。从收购者到被收购者,当中仅仅隔了一个农历春节。
此外,优客工场收购洪泰创新空间、wedo联合创业社,P2收购Workingdom,难怪业内有人惊呼:2018年是大鳄进食之年,联合办公空间将进入巨头争霸的新局面。
国内联合办公空间优劣点均过于鲜明,往往是硬件装潢靓丽,但软件服务不到位。以Wework来说,会通过空间设计,强迫入驻者在空间内互相交流,资源共享,创造出新的合作机会。但国内的联合办公空间为了迎合国人性格,往往设计成一个个封闭式的小空间,入驻者互相之间很难开展交流,因此不乏入驻者在待了几个月后,发现完全无法获得空间的任何服务,而选择退出。”裸心社一不愿具名的高管这样透露。在他看来,日后联合办公空间将进入比拼服务的时代,Wework等国际巨头在这方面有着天然的优势,国内品牌想要竞争,需要付出更多的努力。
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