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上海城市更新之路—开辟地产新黄金时代

更新时间:2018/12/13    
一、存量博弈时代,城市更新站上风口
自98 年房改开启房地产开始,依靠土地与人口红利,住宅地产开启了长达二十年的黄金时代。这一时期房地产的特点是“高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发”,整体以营销为导向。然而,随着库存量逐年上升,购房者整体趋于理性,每年十几亿平方米的销售不可持续,房地产行业正逐步迈入了存量时代:
1. 从全国的角度来看,全国土地供应面积和规划建筑面积双双开始回落,截止2016年底,全国土地供应不到6万平方米,年均降幅达9.1%左右,规划建筑面积回落至11.3万平方米,年均降幅8.87%。对于一线城市而言,降幅的程度更为明显,北京年供应量自07年来逐年下行,上海同样从07年开始呈现阶梯式收缩。

图:全国土地供应面积
数据来源:公开数据整理
2. 进入存量博弈的另一体现为二手房市场的崛起。截至目前,一线城市的二手房成交量占比均已超过一手房,尤其在国家严控的限购限贷政策的背景下,部门二线城市如南京、厦门、苏州、成都等地,二手房市场份额也在逐步提升。从侧面也反映出,核心区域的房地产开放空间也相当局促。
3. 国家政策指引下,近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场,严格死守耕地保护红线,控制新增土地供应,并出台相关政策为各地方政府出让土地提供依据。2017年10月12日,上海市政府新闻发布会上,上海市土地规划局局长徐毅松介绍了上海迈向卓越的全球城市,构建创新、人文、生态之城的有关情况。提出要不断探索城市更新方法,政策制定上,对城市更新项目进行更多倾斜。
房地产俨然已开启存量时代,尤其对于一二线城市而言,在新增土地供应量逐步紧缩的背景下,城市更新必将成为未来房地产发展的核心命题。
二、上海城市更新之路
上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。自1843 年开埠后,到20世纪90年代的浦东大开发,乃至现在,一直处于城市更新当中。上海城市更新历程大致经历了三个模式:福利主义模式、经济增长取向模式、综合价值取向模式。

图:上海城市更新迭代模式
那么经历了长时间的城市更新的探索,上海有哪些为人们熟知的城市更新项目呢?克尔瑞咨询通过实地的勘察,从关注度、更新度、创新力三个维度进行全面评测,评出的上海十大城市更新项目如下表。可以看出,上海的城市更新主要的着力点在四个方面:工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。其中,华侨城苏州河是“改变土地用途”后焕发生机的典型案例,工业用地的用途变更也将成为未来规模空间最大的关注点。
三、工业用地将成为上海城市更新最重要的着力点
为破解土地资源紧约束瓶颈,提高工业用地利用绩效,上海市也进行了创新性的探索,将工业用地划分为“104区块”、“195区域”和“198区域”三种类别。随着全市郊野单元规划的全面铺开,“198区域”内工业用地“减量化”政策已明确,对于“104区块”、“195区域”以转型升级为重心,由第二产业向2.5产业转型。相对而言,“195区域”原产业较落后,存量盘活的空间较大;而“104区块”主要是渐进式调整,自贸区因有明确的总部基地定位,有较大的调整空间。
从上海土地总量上来看,目前大概20%左右是工业用地,而东京和纽约工业用地占比不到5%。但是从土地产值来讲,一平方米土地的产值,国内只有东京或纽约产值的一半。这意味着国内土地很多为闲置,工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。
四、“土地用途变更”城市更新经典案例——华侨城苏州湾
苏河湾地区曾是上海民族资本的摇篮,拥有22.21万平方米清末和民国时期建造的优秀历史保护建筑,仅银行和金融仓库即达17家。这里孕育了中国民族工商业和民族金融资本的起源,以上海总商会为首,诞生出一大批民族资本的银行仓库群,被誉为“沪上清明上河图”。更新前主要为工业工业老厂房和银行仓库,没有一点商业。
更新后,在保留所有重要历史建筑的同时,还同步引进全球高级的生活方式:中粮大悦城一期、二期,满足了中产阶层消费需求;华侨城苏河湾规划的高端奢侈品消费集群则满足了高阶消费需求;全球第四、中国第一家宝格丽酒店入驻,配合高端商办物业,形成完整高端的商业综合体。更新意义:处于苏河湾窗口位置的上海总商会,是苏河湾区域保护与提升的标杆性工程,它的改造和更新不仅仅是点状保护的意义,更是区域保护这个系统性工程的重要环节。华侨城除了保护历史文脉和留存文化记忆,以及传承、提炼和升级中国元素之外,还同步引进全球顶级的生活方式,比如引入世界第四家、中国第一家宝格丽酒店,在此基础上打造新的中央生活圈。
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