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2018中国房地产十大创新事件

更新时间:2018/12/17    
2018 年马上就要过去了,这一年,中国房地产经历颇多,相信每一位地产从业人员都深有感触。
克而瑞地新引力平台一直对中国房地产创新保持着持续关注与研究,这一年,房地产又发生了哪些影响行业的创新事件?我们对此做了梳理,但这只是抛砖引玉,相信每一位读者都有自己心目中的年度创新事件,欢迎大家在文末投出自己心目中的年度地产创新事件,并在留言区补充、交流,我们将为留言点赞前五名的朋友每人送上一本《中国地产创新白皮书》。
鉴过往,知未来。ENJOY趣办小编带大家一起见证 2018 年中国房地产的创新时刻!



| 关键词
地产圈盛会+年度预测+创新榜单
| 事件概要
丁祖昱评楼市年度发布会俨然已经成为一年一度的地产圈盛会。1 月 3 日,「2018 · 相信未来」丁祖昱评楼市年度发布会在静安体育中心拉开帷幕, 2000 多位地产人汇聚于此,发布会主角丁祖昱先生的众多大咖朋友也到现场为他打 call 。
在发布会现场,丁祖昱先生指出了 2017 年中国楼市的八大难题,并通过大数据对过去一年的房地产市场做了全面总结。最后,循照惯例,作为房地产界的「预言帝」,他对 2018 年的中国房地产市场做出了十大预测。
值得注意的是,除了对房地产传统业务的独到分析,丁祖昱先生在发布会现场也呈现了对一些房地产创新领域的独到见解,这其中最为重要的便是彼时热度不减的特色小镇与 2017 年最大的风口长租公寓。
例如,在提到特色小镇时,他说道:1. 中东部小镇最为集中,浙江省小镇密度尤高;2. 特色小镇更多的是产业为「幌」,地产为「实」;3. 目前中国的特色小镇仅有 2 成初见雏形;4. 特色小镇投资强度平均 27 亿元/KM²;5. 特色小镇成为房企新增的土储重要方式。
对于风头正劲的租赁行业,他表示,1. 租赁是未来政策红利最多的行业;2. 2016 年中国有 1.89亿的租赁人口, 2030 年将达到 2.65 亿人口,未来人口和客户基础很大;3. 未来租赁用地有 3 成以上为租赁用地;4. 品牌运营商、中介系、酒店系、房企、国家队等多方主体拼杀租赁行业刚刚启幕;5. 盈利是大难题,企业整体出租率 95% ,才能实现盈利。
| 创新意义
每年的「丁祖昱评楼市年度发布会」可以说是当前地产行业最专业、最权威,也是最有预见性的房地产大数据发布会之一。不仅有对中国房地产大势的全面的、数据化解读,更有对房地产创新领域的深刻洞察与前沿见解,例如,此次活动发布了三张重量级榜单:中国城市住房租赁指数排行榜、易居沃顿:中国房地产十大顶尖案例(2017-2018)以及特色小(城)镇榜单。其中的租赁指数排行榜与特色小(城)镇榜单可以说为当下中国房地产最火热的两个创新领域提供了一个权威的风向标。
碧桂园与富士康联手打造科技小镇
| 关键词
全球规模最大房企+全球最大电子制造代工厂
| 事件概要
1 月 15 日,广州增城区出让两宗位于朱村凤岗村的商住用地。其中一块由唯一的竞拍者广州市碧城科技投资有限公司以底价拿下,合计 39.1 亿元,建筑面积共 45 万平方米。「碧城科技」是富士康与碧桂园两者联合控股的公司。
根据该地块出让条件显示,竞得人需引进 8K 影视技术及 8K 硬件系统研发企业;且两宗地块各需须引进博士或外籍专家 50 名以上;自持 50% 办公物业,且 10% 住宅部分需出售给园区员。值得注意的是,出让条件还明确指出,项目将与广州市增城区政府合作,打造 8k 面板产业为核心的科技小镇。
其实,富士康投资科技小镇已早有端倪,其在去年就曾透露要和广州合作开发国内领先的科技特色小镇,并联合全球合作伙伴加速转型与创新,打造高标准的科技研发产业,建设国际一流的双创空间、孵化器、加速器,带动全球创意、创新产业落户。而在房地产行业,碧桂园可以说是建设特色小镇的房企中的佼佼者。早在 2016 年 8 月,碧桂园就发布了产城融合战略,正式启动科技小镇计划,计划在 5 年内投资千亿元建设多个智慧生态科技小镇。 2017 年 5 月,碧桂园首个产城融合的科技小镇——惠州潼湖科技小镇正式破土动工,近 80 家企业、机构也在现场签约进驻小镇。
| 创新意义
作为目前全球规模最大的房企,碧桂园在特色小镇建设方面经验十足,而作为全球最大电子制造代工厂的富士康,近几年也在为脱掉「代工厂」的帽子而进行技术升级。这次拿地建设科技小镇,是继建设生产线之后,富士康在增城投资的又一重大动作,同样,对有意加大布局科技特色小镇的碧桂园来说,联手科技巨头富士康显然有助于加快其该领域的发展步伐,并保持领先地位。两个巨头的强强联合能擦出怎样的火花,还是很值得期待的。
上海地产发布沪上首个国企租赁品牌
| 关键词
上海国家队首个租赁品牌+市场推动作用
| 事件概要
1 月 20 日,上海地产在上海发布首个国企租赁住房业务品牌——城方,并与临港集团、建设银行、申寿润投资、中信证券、中国通服、阿里云等 20 多家企业组成租赁住房建设运营生态合作联盟。
据了解,上海地产首批确定的17幅租赁住房地块,总建筑面积超过 100 万平方米,计划投资约 180 亿元,全部新建完成可供应约 2 万套租赁住房。这 17 幅租赁住房地块地理区位优越,其中有 15 幅地块位于轨交站点 500 米半径内。按照上海地产「启动一批、改建一批、储备一批」的原则,今年上半年开工4000套,年底前全面开工, 2020 年实现交付。除上述新建住房外,上海地产还有一批存量改造项目正在推进过程中,预计今年将提供 6000 套改造类租赁住房。
城方品牌以「都市梦生活」为核心理念,旗下物业既是小区,也是社区,更是创业孵化区,最终目标是通过专业化、市场化机制,发展成为市场稳定器、人才孵化器、产业优化器、生活加速器、文化培育器。目前,其旗下有城寓(租赁住宅)、城享(社区商业)、城创(创业创新孵化中心)三条产品线以及一个共享社区——城智生活集群,将可提供不同套型、租金、租期、服务标准的租赁住房产品,满足住客差异化、个性化需求。
| 创新意义
该事件标志着上海地产全面进入租赁住房市场。目前,长租公寓领域主要聚集这三类主体,包括运营商、房企和国家队。国家队有政府和政策支持,在租赁行业中处于先行地位,在拿房和成本上较其他主体有着显著优势,另外,其自有存量房可以直接盘活,以低于市场的价格拿地或包租,同时也可以充分发挥其保障房和人才公寓的经验优势,与企业客户对接。大型国有房地产企业进入住房租赁领域,无论是对国家、城市、行业乃至企业本身都具有非常重要的意义,不仅在行业内可以担当领头羊的角色,还能推动住房租赁市场规范制度的建立。
龙湖成功发行全国首单住房租赁专项公募债券
| 关键词
全国首单+示范效应
| 事件概要
3 月 21 日,龙湖发行第一期 30 亿元人民币的五年期住房租赁专项公募债券,债券票面利率 5.6% ,这标志着全国首单住房租赁专项债券的成功发行。龙湖相关人士表示,本次专项公司债券的成功获批,将进一步巩固龙湖在住房租赁市场上的领先地位,拓展企业融资渠道,降低融资成本。
租赁住宅的资产证券化进程自 2017 年初以来不断加速,加之政策支持,目前已成为其融资不可或缺的渠道。截至三季度底,共有 18 款租赁住宅的资产证券化产品成功过审,包括了 8 单 ABS、2 单 CMBS、1 单 ABN 以及 7 单类 REITs 产品。这拓宽了住房租赁企业的融资渠道,为提供住房租赁服务的企业提出了针对性融资的解决方案,缓解了住房租赁行业融资难点,有利于住房租赁市场建设,推动住房租赁市场发展的长效机制。
长租公寓为龙湖四大主航道业务之一,其旗下公寓品牌「冠寓」目前已陆续在北京、上海、杭州、南京、重庆、成都等 16 个一二线城市开业运营,累计开业房间数超过 2 万间,计划到年底开业数量 6.5 万间,已开业冠寓整体出租率为 76.2% ,其中开业超过六个月的项目平均出租率为 90.1% 。
| 创新意义
中国房地产坚持「房住不炒」的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,必然会有相应的资金配套支持。推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券是近期交易所债券市场发展的工作重点之一,首单住房租赁专项公司债券的落地,可为资本市场服务住房租赁行业发展积累有益经验,对加快推进住房租赁市场建设起到积极的示范效应,相信未来还会有越来越多的房企加入这一行列。
盒马联手 13 家地产商发力新零售
| 关键词
新零售网红品牌+13家地产商+跨界合作
| 事件概要
3月28日,盒马鲜生在上海召开战略发布会,近 30 家国内一线地产企业高层和多位行业领军人物到场。现场,盒马鲜生与 13 家全国性地产商签订了新零售战略合作协议,包括恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、新城等。
这被业内视为盒马在全国范围内加速扩张的信号。截止签约时,盒马在全国已开设了 37 家门店,其中上海 16 家、北京 8 家、深圳和苏州 3 家,杭州与宁波各两家,成都、福州、贵阳各有 1 家。
作为新零售网红品牌的盒马俨然已经成为了众多开发商争相引入的对象,据克而瑞了解,新城旗下在江苏南京、无锡、常州、江阴,安徽合肥、陕西西安、福建福州等二、三线城市,都希望引进盒马。
除了与地产商合作在一二线城市扩大规模之外,未来盒马还将与大润发等合作,下沉到三四线城市。 2018 年,盒马的目标是新开 100 家门店。随着 13 家知名地产商的集体入伙,盒马开店的步伐显然会进一步加快。
| 创新意义
这是一次极有代表性的跨界合作。虽属跨界,但合作的双方却不无契合点:各家地产商将在全国范围内为盒马提供门店物业及相关服务支持,打造基于社区的生活服务中心;而盒马将发挥数字化优势,支持合作伙伴的线上线下一体化升级。双方的合作将有利于探索新零售的各种创新业态,推进新商业建设。
首个住房租赁资产证券化文件出台
| 关键词
官方发布+第一个落地文件+租赁融资利好
| 事件概要
4 月 25 日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,两部委联合下发的第一个落地文件,此前市场已经试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品,这次发文是对前期试点情况的规范,并且通过文件对相关程序的标准予以明确。
《文件》内容主要体现在以下几个方面:
1.明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。
2.明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。
3.完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求,开展资产证券化,明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序,并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化,建立绿色通道,提高工作效率。
4.明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系,建立健全自律监管体系,合理评估住房租赁资产价值,强化中介机构和发起人责任等方面,提出了明确要求。
| 创新意义
住房租赁资产证券化好处良多,例如有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;有利于降低住房租赁企业的杠杆率,服务行业供给侧结构性改革,促进形成金融和房地产的良性循环等,推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。该文件的出台给出了住房租赁资产证券化更多具体的方向,包括目前实践当中尚需解决的问题以及公募参与和税制改革的问题等,如果政策在这两部分能够取得实质性进展,将会真正推动市场的形成和发展。
优客工场发布首个共享办公行业区块链白皮书
| 关键词
共享办公领域首本+区块链技术应用
| 事件概要
7 月 6 日,优客工场区块链研究院和 ASTAR 区块链实验室联合研究的《共享办公行业区块链白皮书》正式发布。据了解,这是迄今为止,全球共享办公领域首次发布专业的区块链技术应用白皮书,旨在以区块链为核心技术,解决共享办公行业入驻企业扩展、信息安全、信息连通、用户共享及社群自驱自治等问题,为共享办公行业+区块链技术未来的发展指明方向及落地场景。
作为平台企业,优客工场的目标是把所有入驻企业提供的综合性服务变成一种可以自由输出的服务模式。目前共享办公行业区块链致力于建构一条企业间流量转换的可行渠道,一个能够促使企业内部社会化且自治的区块链平台。共享办公行业区块链积极的参与制定区块链行业标准,与业界领先的厂商进行合作,拓展共享办公行业区块链即服务对各类区块链底层台的支持,从而更好的适配不同的用户场景。
优客工场成立于 2015 年初,至今已经在全球 35 个城市布局了 160 个共享办公空间并陆续并购了数家区域行业代表性共享办公品牌。未来,随着人力资源、财务、法律咨询等企业服务逐渐落地,区块链的分布式账本、密码学、智能合约、共识机制,会随着服务的落地逐步影响着整个共享办公行业的发展。
| 创新意义
作为国内共享办公领域目前唯一的独角兽企业,优客工场不仅在规模上不断开疆拓土,在对共享办公发展的探索上也是居于领先的。白皮书发布后,优客工场将率先实践共享办公+区块链技术的公链建设和场景落地,第一批落地应用将很快体现在其生态产品中。对此,我们也将保持更多期待。
华润联合小米北京拿地
| 关键词
创新拿地模式+创新开发与经营模式
| 事件概要
11 月 5 日,北京土地市场出让两宗地块。如果不是其中一块土地的竞得方,这次土地出让也只是一次普通的市场行为,不会引起如此大的关注。这竞得方便是小米与华润的联合体。在房企拿地门槛越来越高的北京土地市场上,联合拿地已不鲜见,但房企联合非房企拿地,还极为少见。
该宗土地面积达 4.68 万平方米,建筑控制规模 13.72 万平方米。建成后,商品住房销售均价不超过 54197 元/平方米,且最高销售单价不得超过 56907 元/平方米。值得注意的是,该宗地块距离北京小米总部不到 10 公里。据了解,这是小米首次以竞买人身份进军房地产市场。其实,小米早前便尝试过投资长租公寓、联合房企试水智能家居平台等,这次又直接瞄向了土地市场,雷布斯的算盘也是打得溜得很。
目前,小米和华润拿地后的开发操盘分工还尚未清楚,但以地块性质和两家企业的行业属性来看,华润置地显然在土地开发及商品房销售方面更具优势和资质,而小米很可能作为地块商业办公用地部分的使用者。
华润需要在产品中加强智能家居的推进,而这正是作为科技企业的小米所擅长的,也可谓各取所长。这也体现了房企产品线中智能家居的消费需求与发展前景。
| 创新意义
如同碧桂园与京东的合作,华润和小米的跨界联合拿地也让我们看到了房企创新的更多可能。在华润方面,这将有利于获得拿地资金优势,减轻销售压力,提高其市场竞争力。就产品线打造来说,也有利于其导入互联网资源,更好地打造创新产品及智慧社区等概念。可以预见的是,房企与互联网以及来自于其他行业的企业,联手进行创新类的开发和经营将成为一种趋势。
碧桂园携手京东打造中国公寓租房消费模式
| 关键词
碧桂园联手京东+跨界合作+长租公寓想象空间
| 事件概要
11 月 15 日,碧桂园旗下长租公寓品牌 BIG+ 碧家国际社区与京东房产开启战略合作,宣布在线上运营、线下业态融合、建设智能社区、会员共享等领域进行深入合作,打造租房消费新模式,共同开启长租公寓线上生态圈新时代。
据了解,目前双方在线上运营方面已实现系统对接,碧家全国已开业门店房源已上线京东租房平台,也就意味着,进入京东租房平台,就能租到碧家的公寓。从长期规划来看,碧桂园将在打造长租社区的基础上,引进新科技产业和城市级公共生活配套,建设产、城、人融合发展的「长租城市」这一前所未有的城市综合体。对碧桂园来说,长租业务不是一个独立的点,它将串起碧桂园旗下的各种业态。在这一过程中,京东房产将通过输出京东的电商能力和技术优势,依托大数据对消费者的深入洞察,以及京东在无界零售理念引领下推出的线上线下融合创新项目,充分匹配碧家租客各类线下生活场景,极大改变中国年轻人租住形态。
截止 2018 年上半年,碧桂园长租公寓在建房间数已超过 2.1 万间,已获取项目的总房间数超过 2.4 万间。年内预计可实现 12 个城市、46 个项目同时开业,目前已开业的 2000 多间的承租率近 91% 。
而京东房产方面,自 2017 年 10 月上线以来,其在租房等领域进行了深入布局。在无界零售理念的推进下,京东房产以「强运营」为核心,通过互联网与房地产行业的融合,将品牌商优质房源与消费者直接链接。
双方的实力自然都不容小觑,他们会结出怎样的成果,我们拭目以待。
| 创新意义
不得不说,随着难以挑战的规模第一地位的确立,碧桂园在其他领域开始频繁布点,进行各种跨界探索与尝试。房企长租公寓与互联网平台的合作,带来的最大益处是流量导入。京东房产平台依凭巨大流量将为碧桂园长租公寓带来更多稳定的、更具针对性的客流,而京东房产则可通过碧桂园长租公寓的入驻进一步打造生活场景闭环。这样的跨界合作,使得未来租赁行业的发展更加可期。
世茂深坑酒店开业
| 关键词
建筑奇迹+耗时 12 年耗资 20 亿+克服 64 项技术难题+完成专利 41 项
| 事件概要
传说中的、备受期待的,却经历了 N 次延期的「深坑酒店」终于开业了!
11 月 15 日,世茂深坑洲际酒店举行了盛大开业仪式。世茂董事局主席许荣茂,松江区佘山镇党委书记孙础均,世茂董事局副主席许世坛,洲际酒店集团中国东区运营副总裁Mr.David Markham、刘嘉玲、苏有朋等来自房企、政府、酒店、协会、娱乐圈各界代表均到场见证。
从设计方案曝光伊始,全球首个建设于坑内的五星级酒店——「深坑酒店」就广受关注。央视、美国国家地理频道都曾对其建设过程进行了跟踪拍摄,封顶时引来 400 余位国内外建筑专家前来观摩,这项「反教科书」式的超级工程克服了64 项技术难题,其中完成专利 41 项,已授权 30 项,可以说创造了世界建筑史上的奇迹。当然,如此大的工程,耗时耗资必然不菲。据许世坛表示,深坑酒店从规划方案讨论到建成,耗时 12 年,酒店投入超过 10 亿元,加上周边商业、主题公园及其他配套的建设,将超过 20 亿元。
2018 年上半年,世茂实现酒店经营收入 8.8 亿元,拥有在运营酒店 19 家,布局于全国 10 多个城市。截至 2018 年 7 月,世茂酒店轻资产管理品牌「世茂喜达」已签约 55 家酒店,其中有 8 家正在运营,并输出至境外,运营版图与影响力持续扩大,未来将成为世茂酒店的收入重要组成部分。许世坛透露,今年世茂酒店业的收益大概在 20 亿元,明年目标将超过 25 亿, 2020 年会超过 30 亿,甚或 40 亿以上。
| 创新意义
酒店也是不少房企拓展创新业务、寻找新增长点的热门领域。世茂深耕酒店领域已久,是房企中大力拓展酒店业务的代表。随着「深坑酒店」等一系列代表项目的入市,世茂或将拆分酒店业务并将其推向资本市场。但「深坑酒店」的意义也许并不止于此,但就其浩大且繁复的技术创新就值得每一家企业投以敬畏。要领略这种创新与震撼,最好的方式还是到现场一看。