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探秘美国最大公寓运营商——轻资产模式之王Greystar

更新时间:2018/12/19    

Greystar是美国最大的公寓运营商,管理超过43.7万套公寓及学生床位,业务集房屋管理、投资管理和住宅开发于一体;作为非上市公司,联合养老基金、金融机构、私募等投资人进行收购等资本运作,逐渐将版图扩张至美国39个州及特区,拉丁美洲、欧洲和亚太地区。

1、业务模式:公寓投资、开发、管理三合一,催生轻资产模式之王
Greystar的业务涵盖了房屋管理、投资管理和开发管理,为客户所有种类的房屋提供服务,以纯运营的轻资产模式为主,有少量的重资产业务。
图1:Greystar业务板块
● 房屋管理
Greystar的服务范围涵盖了所有的房产类型,如传统住宅、高层、学生住宅、混合用途住宅、经济适用房、老年住宅、不良资产接管以及短租公寓等,运营模式以纯运营的轻资产模式为主,也有“持有+运营”的重资产模式(占比为10%左右)。针对不同群体,设立不同的品牌,为之提供服务:Overture是面向55+以上中老年人群的公寓社区品牌,向其传递年轻化的生活理念;学生公寓是Greystar的主营业务之一,除了是美国最大的学生公寓管理公司之外,Greystar还在海外为学生提供多种类、可供选择的学生公寓品牌,如伦敦高端学生公寓品牌Chapter;Greystar还与Urbandoor合作短租公寓品牌,为需要短期居住的商务人士及其他租客提供服务。



● 投资管理
Greystar的投资管理业务致力于国内外的多户住房收购,为组织性质的合伙人带来可   观的收益。2012年, Greystar便设立自己的投资管理品牌Avana。截至目前,Greystar管理将近139亿美金的权益资产。作为行业内最大最有经验的公司,Greystar资产遍布全球70多个市场,总计价值264亿美金,包含了11.3万套公寓和学生床位,现有超过600名的专业人士负责全球性的多户住房投资管理活动。

● 开发管理
Greystar在服务中扮演承包商和开发商两个重要角色。作为承包商,截止目前,Greystar 在美国已经承包了135个多户住宅社区项目,超过38000套公寓,总价值超108亿;目前在美国承包的项目超过80个,包含超过24000套公寓,共计56亿美金,在2017年NMHC的承包商榜单中排名第三。Greystar作为开发商,于 2012年Greystar成立了 Eland品牌,专注开发高端公寓。2017年,Greystar上升至NMHC开发商第一名,当年共开发了7673套公寓。Greystar的开发管理服务可以分为选址、尽职调查和设计质量把控三类。

2、区域布局:完成全国化布局,并搭建国际化资产组合
图2:Greystar业务在美国分布情况



Greystar的资产遍布全球,美国的39个洲及特区,欧洲的英国、荷兰、西班牙和法国,拉美洲的智利、墨西哥以及亚太地区的中国、日本和澳大利亚。其中,美国的资产类型最为多样,包含多户住宅、学生公寓、出租公寓等,欧洲的资产类型以学生公寓为主,拉美及亚太地区以租赁房屋为主。

3、发展经验:与大型投资机构联手收并购,迅速做大管理规模并开拓新产品线
图3: 1999-2017年Greystar管理公寓套数



自成立以来,Greystar经历了初创成长阶段、全国化阶段和国际化+多元化三个阶段,期间作为非上市企业,Greystar与养老基金、金融机构、私募等等大型投资机构紧密合作,适时进行收并购,不断扩大公寓管理规模,并大力拓展学生公寓等产品线,一步步成为全美管理规模最大的公寓运营商:

● 初创成长阶段(1993-2000年):
Greystar成立于1993年,刚成立的Greystar,是一个地区性较强,规模较小的房屋管理公司,当年管理的公寓数量仅为9000套。1999年,首次进入Top 50 Manager榜单,排名34位,共24406套公寓使用其管理服务。在90年代末,Greystar开启了通过投资机构进行收购的方式,2000年,Greystar与俄勒冈公务员退休基金机构设立了3亿美金基金,为日后大量收购奠定了基础。

● 全国化阶段(2001-2011年):
进入21世纪,Greystar的规模一直处于平稳上升的阶段。直至金融危机前后,Greystar开始了由区域性的房屋管理公司,转变成全国性质的房屋管理公司的过程。一个重要的标志是在2007年高盛买下了Greystar 20%的权益后,一举在2008年收购了JPI管理服务公司,成为了真正的全国性的管理公司,将管理服务成功的扩张至加州、中西部和西北部,提供管理服务的公寓数量上涨了近41000套。之后的2010年,Greystar被Archon Group委任管理其27处房产,共计7600套公寓,成功将业务扩展或稳固在弗吉尼亚州、佛罗里达州、德州、亚利桑那州、内华达州和加州;同年,收购了位于西雅图的Glacier房产服务公司,共获得位于华盛顿和俄勒冈州的32处房产,成功打入了西北部市场。2011年,Greystar拓展中大西洋区域市场,提供服务的公寓数量不断攀升,在2011年,首次在NMHC top50 manager上位列第一,成为全美管理规模最大的房屋管理公司, 并一直保持榜首的位置。

● 国际化+多元化阶段(2012-至今):
在此期间,Greystar进行了频繁的收购、合资等,并在此基础上将业务多元化,进入了高速发展时期。
2012年设立了投资品牌Avana和开发品牌Eland。
2013年, Greystar买下了 Inland American Real Estate Trust Inc.近4.6亿美金的军事住房资产,为军队提供了共4371套公寓、14个公寓社区。
图4:Greystar在欧洲收购学生公寓情况(部分)



2013,Greystar开启了国际化的历程。首先进入墨西哥,进一步打开北美洲市场;接着将业务延伸至英国,并大力发展在英国的学生公寓业务。9月联手高盛以3亿英镑的价格从皇家苏格兰银行手中购得Opal集团的21栋学生公寓,共计6900个床位;12月Greystar再联合美国公共机构养老金投资联合会,以1.9亿英镑购得Unite和OCB的三栋学生公寓,共计1135个床位。
2014年,Greystar收购了Riverstone Residential Group,管理公寓数量由原来的214696跃升至393079套,是自成立以来上升幅度最大的一次。此前,Riverstone在NMHC排行榜上位居第二,是Greystar最大的竞争对手之一。Greystar还继续开展其海外学生公寓收购,5月再次从Unite公司收购伦敦市中心的3栋学生公寓,共计1129个床位;7月,从Lone Star收购了8栋学生公寓、2栋租赁住宅楼以及2栋酒店资产,共计5000个床位。
2015年,Greystar进入了荷兰市场,再次拓宽了欧洲业务版图。近几年,Greystar将目光放在南美洲和亚太地区,2016年与智利当地Creditcorp Capital联合开发多户出租公寓;同年,与Macquarie Capital合资开发亚太出租公寓资源,市场扩张至东京、北京、上海、悉尼和墨尔本。2017年至今,Greystar继续在欧洲拓展其学生公寓业务,先后在欧洲多地收购学生公寓公司,如收购了在西班牙为14个城市提供学生公寓的Resa公司,以及2018年以46亿美金收购美国最大的学生公寓运营商之一的Education Realty Trust。同年,在法国巴黎设立办公室,进一步拓展在欧洲的学生公寓以及房屋出租市场。

结语:Greystar成立二十余年,从起初地方性的房屋管理公司,通过有策略地扩张,将业务版图覆盖全美, 稳坐美国运营商规模第一的宝座。但Greystar不满足于此,通过审时度势,抓住机遇延伸其业务触角,借助大规模的收并购,成功将市场拓展至全球,足以见其轻资产运营之王的野心。