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旅游地产人须知! 2019 新年之路一定要这么走

更新时间:2019/01/02    

由于房地产企业不断加大在新领域的拓展力度,实施多元化布局,让旅游地产逐步兴起,成为近年来发展的一大趋势。而国内企业在规模优势、专业优势、优质特色旅游资源优势等方面的布局,促使了旅游地产行业集中度提升、品牌化发展时代正加快到来。如果说 3 年前,你不知道旅游地产是馅饼还是陷阱,那么如今到了 2019 年,这条路也在越来越清晰化和具体化。无论是消费者的意愿,还是企业的发展道路,都显现出比较明朗的境况。
首先不得不提的是,就在一周前,中国人民银行发布了 2018 年第四季度城镇储户问卷调查报告,报告显示,有近三成的居民表示在未来有更多的消费意愿。在所有的支出项目当中,有 29.3% 的居民表示愿意增加旅游支出,由此可见,旅游业市场未来将有良好的消费基础。
同样的,旅游地产作为旅游业和地产业无缝衔接的产物,未来的发展趋势也的确值得期待。并且与往年不同的是,全新的 2019 年里,似乎离旅游地产市场大开的时期更近了一步。
但一定会存在一部分人群不同意这个观点,比如会反驳:年年都有行业专家这么说,今年又有什么不同?
我们先不妨观望身边的亲朋好友,由于最近几年,全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验,很多有条件的人会择优地而居,大家无论是长期生活还是短期旅游,都会选择空气质量或者环境更适宜人体的地方。
再者,我们观察以下 4 个旅游产业的发展阶段:
起步阶段(1978-1991 年):中国现代旅游业从无到有,初步形成创汇为主的经济产业特征,逐步由计划经济单一接待行业转变为市场经济多元服务行业;
成长阶段(1992-1997 年):形成以政府为主导的特色发展模式,国内游、出境、入境游,三大旅游市场培育推进和加快旅游产业的发展;
拓展阶段(1998-2008 年):旅游业由经济增长点向新兴产业,国民经济重要产业转型,基本形成比较完整产业体系;
综合发展阶段(2008 年以来):旅游业由国民经济重要产业向战略性支柱产业转型,中国成为全球最大的国内旅游市场和全球第四大旅游目的地国家。
透过以上四个部分,我们会发现,旅游产业早已到了综合发展的地步,也就是说,基础的铺垫已经很结实,只等着一把东风吹来。而就目前我国旅游地产发展的趋势来看,新的一年局势还是利好,就看这阵风吹的大不大了。

旅游地产的发展趋势
其实就我国近些年在旅游地产上的数据来说,国内旅游行业将成为市场潜力巨大、政策支持利好、收益情况可观的「黄金产业」。但说句真话,随着旅游地产项目蓬勃发展的态势,一些优秀的企业更重要的是,将迎来企业自身发展的黄金十年。但一些还未思考清楚的企业可能会遇到很大的挑战。因此,未来旅游地产应如何发展,将是个巨大问题。
趋势一
而且一个现实问题是,开发企业以有资金实力、运营经验的品牌开发商为主: 旅游地产的开发资本特性越来越明显,中小企业基本没有机会做旅游地产。列举了以下几个做旅游地产的大企业。



趋势二
再以烟台龙湖葡醍海湾项目为例,抢占大都市边缘地带也成为趋势之一,大型房企纷纷布局大都市边缘地带,真正与经济发达地区的居民休闲度假需求相结合,可以催生更大的市场空间。



趋势三



而作为旅游业的组成部分,旅游地产在旅游行业和房地产行业的双重影响下,发展将会呈现以下几个趋势,我们可以总结出这几点:
准入门槛越来越高;项目定位主题化、差异化;功能趋向复合化,业态走向多样化;和文化深度融合是新方向;借助高科技增强体验感;去地产化,强化产业链运作;
游地产养生、养老化;由重资产向轻资产转型;旅游地产项目运作金融化;与互联网融合日趋紧密。
可以说,以上的趋势基本代表了旅游地产的发展未来。尤其是在国家提倡「去地产化」的经济模式下,房地产销售作为传统房企的主要利润支柱地位将逐渐被取代。

旅游地产新时代
由上述旅游发展的新趋势,我们也能透过这些,看到旅游地产的一个新时代已经来临。
面向 2017 年乃至 2020 年代中期和后期,第一个问题要从房地产行业投资趋势谈起,未来房地产行业投什么?
1. 住宅
未来的 3-5 年,仍然是住宅房地产发展的重要机遇期,其中理由不言而喻。
2. 城市综合体。
过去 10 年是城市综合体大力发展的 10年。未来,城市综合体发展的空间正在变得有限,突出的表现是,一些城市商业体量迅速扩张,消化周期拉长,同质化现象普遍存在。
3. 休闲旅游度假地产。专家认为,方兴未艾,潜力巨大。为什么?

旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势;旅游地产是生活方式的升级。
另外,我们如果要看未来发展,也得先看现在,旅游地产现状如何?总体来看,有以下特点值得关注:
1.总体供应量很大,但真正成功的旅游地产项目还不太多;
2.旅游地产呈现一窝蜂的情况;
3.旅游地产的创新乏力,同质化现象开始出现。
如果说过去 10 年是旅游地产的跑马圈地时代,那站在今天,需要迎接新旅游地产时代的到来。

摸清需求,以终为始
那么面对这样一个趋势和现状,地产人到底该如何下手呢?
深入思考旅游地产,思考模式的重大转变要从过去先思考产品,到「以终为始」,从思考需求入手,去思考整个行业的发展。
从需求看旅游地产,第一个重大的问题就是「两个市场」的问题。这个问题是做旅游地产的首要和基础性问题。两个市场,就是的旅游地产一直会存在两个不同的细分市场,一个是旅游产业市场,一个是房地产市场,或者更准确地说,就是可销售物业的市场。过去,行业内一直存在着几种争论,一种说法是旅游+地产,还有一种,旅游地产实质上是地产。专家坚持认为,应该是两个市场同等重要,缺一不可。
先来看旅游产业市场。大概有几种需求会成为旅游产业市场中非常重要的需求。
1. 休闲度假
这种需求过去的旅游地产项目也注意到了,但还不够,未来的休闲度假需求差异化空间巨大,值得认真研究,加以创新。比如说,现在的度假产品中,大量的是商务酒店改成的度假酒店,它们的品牌很多是商务酒店品牌,这些商务酒店通常规模大,房间数量多,它同时兼顾了度假、旅游、会议等多种功能,这就给提出了一些问题,也给一些好的度假村品牌或者说度假综合体带来了巨大的机会。
2. 会议旅游的需求
未来会议旅游空间巨大,尽管随着国家八项规定的出台,有关公务的会议将会大幅度压缩,但是旅游地产项目要大力开拓商务会议的需求。十几亿人口的大国,一直就是全世界领先的大市场,在这样的大市场中,商务性的会议将给旅游地产带来很大的需求和客流。
3. 圈层聚会的需求
这些年最大的变化,就是原来是机构和组织才能组织会议,但现在,随着微信等新社交手段的发展,圈子越来越多,中国人的做事特点喜欢聚会,特别是别人拉进群的新老朋友都需要聚会,这些聚会未来会成为旅游产业市场很大的需求。除此之外,一些中高层的小圈子聚会也在未来会成为一个很大的市场,未来的企业会所、别墅式酒店等可能都会有比较大的机会。
4. 娱乐的需求
人们度假需要社交,需要运动,需要文化,需要物质和精神层面的满足,这些需求还远未被满足,潜力巨大。
5. 养生、健康和旅游相融合的需求

针对成功项目类型寻求产品方案
分析了旅游地产所面临的需求之后,我们就必须要确定几个问题,有针对性的回归到项目或者产品的本质问题。
谁来买?为什么来买?以什么价格买?买什么样的产品?
我们先来看三种成功的旅游房地产类型学习下:
第一种,就是全国性旅游目的地+全国性房地产市场的项目。满足这两个条件的项目,目前来看,主要还是在海南。
在海南,每年的 10 月以后,一大批的北方人就到海南过冬,他们可以住上3-6个月,从某种程度上说,这些物业已经不是简单的度假物业了,而更是他们的生活栖息之所了。其他地方目前来看都还不是很具备。
第二种,就是全国性旅游目的地+区域性房地产市场的项目。国家有一批全国性的旅游目的地,比如山东半岛、云南、广东、福建、四川、贵州、重庆等,在这些地方开发旅游地产项目,就要看省内其他城市以及这个项目所在区域周边城市是否有这样的需求。
第三种,是主要中心城市郊区的旅游特色小镇。这种类型专家认为会成为今后旅游地产发展的重点。旅游特色小镇,并不是简单地造仿古镇、古村落,更不是按照新农村建设所体现的新农村、旅游小镇,是致力于提供有质量的生活品质、有质量的休闲度假功能的城市新区、社区。
为什么第三种类型会成为今后旅游地产发展的重点?其根本的原因在于,这样的旅游地产项目具有真实的本地需求,这是今后旅游地产可持续发展的根本动力。从一开始的定位就要立足于本地需求,通过一些城市功能配套,特别是生活功能和度假功能的复合配套从而打造新的生活方式的居住目的地。
从中学到的需求想清楚了,那就来考虑供应。
有三个问题需要解决:
在什么地方提供好的旅游地产项目?
提供什么样的旅游地产产品?
怎么来提供这样的旅游地产产品?
1. 在什么地方做旅游地产?

全球化布局策略;城市和区域布局策略;选址策略。

现在思考全球化布局策略时机已经成熟,也显得十分有必要。看到行业内很多企业都已经在开始全球化的布局,在欧美、东南亚都有一些旅游地产项目在开发建设。在未来 5 年左右,考虑全球化布局一个很重要的出发点就是中国人未来迁移和迁居会去哪里?这个需求想清楚了,的全球化布局就能逐步清晰。
但有几个因素是需要考量的。

一是一个城市所处的经济地理结构。

二是气候和环境。

三是所选区域的交通。

四是一个城市的城市化率、产业发展水平以及人口等因素。

众多的三四线城市尽管有一些休闲需求,但整个城市的产业布局、城市化水平、人口导入等都不足以在那样的区域支撑做大体量的旅游地产产品,可以考虑的就是开发以休闲主题的社区,但大体量的旅游地产项目是不合适的。
那么提供什么样的产品?旅游地产行业的发展,的产品同质化现象越来越严重,一些项目追求「高、大、全」等问题,这些问题的解决,需要旅游地产的产品力。
旅游地产的产品力,第一个要思考的问题,是「无中生有」,还是「顺势而为」?
一种观点认为做旅游地产项目就是要顺势,今天即使是传统的房地产项目,如果说它是顺势,那一定顺的是预期的势。旅游地产更是如此,旅游地产项目是看预期的,看这个城市的发展水平和趋势,看旅游消费的发展水平和趋势,这是顺势。但更多的项目,是无中生有的。海南那么多旅游地产项目都是无中生有的,华侨城的很多项目也是无中生有的。为什么?因为需求是可以被找到的,也可以被创造。
第二个要思考的问题就是产品是否可持续发展。
第三个要思考的问题就是要重视产品的个性。
2. 提供什么样的产品?
有几个元素是可以考虑的:
一是景观不再是配套,而是产品竞争力的重要组成部分。在景观的设计中,水以及和水相关的元素是基础,也是至关重要的。有山有水,符合中国人深层次的审美情趣,而且,因为有水,可以叠加很多元素,比如游艇、帆船等水上运动,以及水幕电影、水秀、水上乐园等。除此之外,一些类似都市田园元素的运用也是十分重要的。
二是度假物业的户型和产品设计需要创新。根据不同消费者的需求,在度假物业的户型设计、面积设计,尤其是内在的动线设计上需要创新。
三是旅游地产产品需要性价比。在旅游地产产品中考虑性价比,有两个重要的方面,一是总价的控制,二是提供的附加价值,这两个方面都是体现性价比的很好指标。从海南以及全国很多项目来看,基本是足够高端的和注重刚需的产品比较好卖,而中间层级的项目比较难卖,泛三亚区域的市场情况基本如此。
随着旅游地产产品的目标市场开始越来越多地针对中产,他们渴望改善生活质量,但对于价格,尤其是那些可替代性产品的消费,价格是一个非常重要的因素。
四是旅游地产要注重休闲、度假、养生、文化演艺等多种要素的结合。
五是旅游地产的产城融合。最根本的问题是解决人口导入问题,解决人们进得来、留下来的问题。比如,和旅游产业相关的教育培训产业,就是一个非常重要的旅游产业载体,你如果在你的5000亩项目中建设一个旅游学院,2万人的师生规模会给你所在区域内的旅游设施、商业、居住带来多少人气和潜在的购买力?在旅游小镇中更要考虑产城融合,特别是城市功能的引入,城市配套设施的建设。
3. 再说说旅游地产投资者、开发者该如何做才能做好旅游地产项目?有以下问题是需要关注的:
一、是资源要素的组合能力。从资源整合的能力扩展开来,旅游地产有可能引领所在的企业进行转型。可以跳开房地产开发思维,研究旅游产业链的上下游环节,找到最有价值的环节、产品和品牌,通过投资不同的旅游资源和品牌,通过和不同的旅游资源和品牌合作,使自己的企业有可能转型成为旅游度假产业的品牌管理集团。资源要素的组合,需要统筹考虑全球资源。旅游地产不仅要看国内资源,更重要的是利用全球智慧,将全世界好的产品、品牌、内容、资源、合作伙伴等嫁接到旅游地产项目中来,实现项目和产品的创新。
二、是旅游地产需要一个公司的体系能力。面对旅游地产项目,公司的组织体系、人员架构、管理方式等都需要作出调整,以适应并且加强旅游地产的体系能力。
三、是旅游地产的开发策略需要更有针对性。比如海南的旅游地产项目更适合于全国性营销,需要大体量的项目开发,但在云南的很多项目,可能走的就是一个精品的开发模式。全国旅游地产的开发模式会呈现很大的不同,需要针对不同区域,不同产品,不同项目进行针对性调整。
四、是旅游地产的销售渠道需要重建和创新。旅游地产需要对市场的精确判断,更需要口碑传播和圈层营销,口碑传播的重要性将极大改变旅游地产的营销模式和渠道,借助于移动互联网和房地产电商可以进行销售的重建和创新。利用移动互联网和房地产电商在大数据、平台、免费、体验、交互等方面的优势,房地产营销领域正在兴起电商潮,一旦解决房地产电商的支付问题,随之就能真正解决房地产的数据问题,则对旅游地产的营销起到重要的推动作用。除此之外,利用自身公司已经有的全国布点进行旅游地产销售,特别的,一些房产品牌加盟企业在全国覆盖的区域设立销售网点,将旅游地产的营销作为一门生意长期经营。
旅游地产是一个投资回收周期很长,需要具备较高产业运营能力的行业,这一点,旅游地产的从业者应该有清醒的认识。将密切关注高端旅游度假地产以及相关的高端养老地产、养生地产、医疗健康地产,高端的教育地产,为什么关注这些高端主题地产的投资机会?
相信,这些主题地产将引领着企业走向新的未来。让共同期待新的旅游地产时代的到来,更让共同努力,推动旅游地产的发展和繁荣。

地产的分类
最后给大家普及下,目前市场上的几种旅游地产类型:
景点地产:主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。
商业地产:主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
度假地产:主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间,如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等。
住宅地产:主要是指与旅游区高度关联的各类住=宅建筑物及关联空间。

小结
2018 年下旬,房地产市场的集体预冷,更多的企业寻求多元转型的道路,旅游地产领域或将纳入更多新鲜血液。
此外,随着国家对楼市调控政策的不断深入、「房住不炒」的观念逐渐深入人心,将直接影响商品住宅的购买力,很多地方已经采用旅游地产进行消化,来化解土地库存的尴尬。最后,集体经营性建设用地的入市将拓宽工商业、旅游业等产业的用地来源,取消集体用地收归国有的程序也将简化流程、缩短项目周期、减少成本、提高收益空间。