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2019,上海请回答

更新时间:2019/01/04    

去年在纽约考察城市更新,无意中写了篇引发广泛争论的文章《为什么纽约要把穷人留在市中心?》,这篇文章到此刻点击量41481,点赞358,经常收到来自跨越朋友圈的提问,至今时不时还会收到来自陌生人的打赏。我想应该是写到了什么触动了大家的心弦,方才引发如此回响不绝。

我这篇列入我的2018年的八个看见之首(详见“2018的八个看见,2019我们一起找寻答案!”),并就此提出一个问题:城市更新的方向应该代表消费升级的“士绅化”,还是应该尊重原生态,尽量包容多元文化?城市更新跟城市治理密切相关,跟在地属性密切相关,那么投资城市更新是否可规模化,值得大规模进入?这其实是两个问题,第一个问题在这篇文章里就可以找到来自纽约规划局的官方答案,其实争议来自中国,尤其放入中国的城市更新,我们是否会得出相反的答案?第二个问题是从纽约回来,有一天高和资本的苏鑫总把我们几个团友叫来聚会追问的问题,这大概是他每天面对资本方都需要回答的问题,城市更新到底可不可以复制?经验到底可不可以积累?结果到底可以不可以确定?到底适不适合大资本成规模的进入?

这并不是他一个人的问题。大家大概早就听闻广州、上海、深圳有百亿乃至千亿的城市更新基金在设立,政府牵头,阵容强大,要政策有政策,要资源有资源,但为何都是“雷声大,雨点小”,未见行呢?有身处其中的朋友说:“让我们做旧改,做一二级联动开发,或者就是金融支持的PPP,我们都会。但如何在做好旧城文化保护的同时还能实现商业利益,如何在去房地产开发的同时还能实现现金流的平衡,我们真不会!”
这同中国这些年发生的故事完全一样,让地方政府借钱去投资,大搞基础设施建设没问题,但要想让他们通过项目本身收益去还,甚至从全盘考虑从招商产生的税收、土地增值产生的土地出让收益中去平衡,似乎都有问题。让“青山绿水”变成“金山银山”,缺失了重要一环,没人好好算账!大大说“城市更新就要让城市留住记忆”,这话说到我们的心坎里了。我们早就厌倦了“千城一面”,每次从一家酒店的床上起来,都不知道身处何方。我们的经济强大了,就该轮到文化自信,就需要有更多的原生文化,代表我们的城市,代表中国。为什么那些古城古村最先发现的总是那些好探险的外国人?为什么我们的好东西总是要先“墙外开花”才“墙内香”?就在于我们还不懂得如何为文化定价,如何为“无用”估值。在纽约提出的问题,全中国恐怕只有到上海才能找到答案。前不久,我陪一位万科的高管看北京的城市更新案例,他很真诚的跟我探讨城市更新的商业逻辑。他跟我分享万科在上海的两个著名城市更新案例,一个是张江国创中心,另一个就是上生新所,他说拿这两个项目多少有大企业责任的因素,为城市面貌的改善做贡献万科责无旁贷,但经济账一直算的心里没底,真的是没有任何可以借鉴的案例。不过到去年上海“进博会”的时候,这两个项目忽然就都找到了出路,张江国创中心成了进博会的重要展厅,并扩大的自贸区范围;上生新所则成了原创品牌的一个重要选址,非此地不足以代表上海的岁月流金。这还只是偶然,我们还希望找到更多的必然。



必然一:办公需要重新定义,除了地段、环境、装修,还需要更多与人之间的联系。2018年的经济遇冷,影响最大的就是办公,办公市场化最充分的上海反映更加突出。这样的市场情况下,客户的选择就会更加挑剔,他们不再会为了所谓的形象而盲目跟风。客户更愿意回到“办公就是提高工作效率的地方”这个基本逻辑,更精准的生意圈、更实用便捷的外挂设施和企业服务、更丰富更时尚的激发创新的开放环境、更多元的链接、更多的展示机会等都会影响客户的决策。精准定位的服务式办公正在影响甚至替代传统办公,这次我们去上海就会去看其中的佼佼者,ATLAS寰图和中海的OFFICEZIP。他们和我们已经熟悉的那些联合办公有很大的不同,市场遇冷之时,他们正在逆市扩张,成为写字楼升级的标配。如何做到的?你需要亲眼看见,才会相信。



必然二:居住的未来是CoLiving,居住如果不能成为生活方式的聚集则毫无意义!2018年长租公寓的命运如同过山车,年初还是万千宠爱于一身,年末就已经是人人喊打,处处爆雷。长租公寓能成为风口是因为它代表着“房住不炒”下年轻人居住的选择,长租公寓却远远不能代表居住的全部。住宅代表更大范围的居住,如果物业得以进化,有更多的服务选择,为何只能做分散式长租公寓?酒店代表短租需求,酒店该配怎样的设施才不是负累?要看面对的是怎样的人群,能测算出需求就有机会提高坪效。而长租公寓能够成功一定能做到同质化人群的锁定,这样的人群的商业意义远大于只为他们提供床位。CoLiving世界上做的最成功的是CitizenM,恰好他们在中国首开的店就在上海。CoLiving中国做的最成功的是CitiGo,他们有共同的理念,难得是由国内最懂酒店之道的华住操盘,账算的就更精。还有一家由澳洲人操盘却落地在上海的CoLiving叫CoHost后社西岸,你不想看看当西方遇上东方,会产生怎样的“六人行”?知道吗?这样的商业模型收益能力已经超过联合办公,以后再拿到酒店项目,你还只会“酒改办”?必然三:让商业回归人的基本需求!好的商业永远都在更新,永远都跟随潮流。纯商业项目是最令人头疼的,无论是大盒子商业,还是商业街,人们已经习惯了电商,都想象不出还有什么东西需要去线下实体商业里购买。很多人的印象中,实体商业早该完蛋了,可却有这么一些商业,比如星巴克,无论你什么时候去看,哪里总有很多人。为什么?人与动物和机器的区别就在于人是社会的人,人们需要文化认同。“人、货、场”是商业的三要素,电商解决“货”的问题,实体商业面对的是“人”的问题,技术会改变人对“场”的认知,而人与“场”能够真正建立联系只会是因为人的温度感知。去上海我们必须还要去看这样的案例,让商业实现自我进化。我们会去看盈石操盘的两个经典案例,一个是上海滩老仓库的改造案例“衍庆里”,如今那里是百联集团的时尚中心,穿越历史,到达时尚!另一个是新生的“上海第一百货”,百货业态也许就要退出历史舞台,作为商业空间却有新的生命重新绽放!我们还将拜访在老的商业广场里蜕变而来的上海机遇空间,这里将演绎因为人的相遇而产生的无穷商机。