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凤凰涅槃,2018这六个重新开业的商业改造项目堪称典范!

更新时间:2019/01/16    
凤凰涅槃,2018这六个重新开业的商业改造项目堪称典范!
据相关数据报告显示,中国核心城市有近1亿㎡的存量物业亟待改造,各类商办和消费升级的需求非常旺盛。但存量改造的难度和投入并不亚于新建一座购物中心,甚至还硬装设计方面的局限和难度更是颇具挑战。

如果说定位和品牌的调整是项目改造的基础,那么建筑和动线的改造则是项目的灵魂,再稳固强大的基础,如果没有灵魂加持,那么这个改造项目将很快奏起一首“凉凉”,且看去年重新开业在商业空间规划与设计上堪称范本的改造项目。

01
上海 · 第一百货
地处南京路步行街路口的一百老楼,其前身是著名四大百货公司之一的大新公司,去年11月13日,南京路步行街上的一百老楼、原一百新楼和东楼,通过多条跃层飞梯、空中连廊串联改造完毕,让消费者在不同的商区之间无缝对接,轻松逛街。



长72米、高43.7米、单边悬挑15.4米的悬臂式挑棚轻盈地覆盖于第一百货商店(市文物保护单位)、一百商城、东方商厦之间,形成立体连廊凌空交织、交通与商业空间互联互动、不同历史时期的建筑特征共同呈现的多功能公共空间。



本次改造的难度在于,市百一店作为市文物保护单位,其外立面及结构形式不能改变,新增顶棚及新增连廊均不能触碰历史建筑。同时,六合路仍需保留其市政道路属性,所有新增结构不能跨越道路红线。

因此本次改造中,通过设计在靠近东方商厦一侧仅有的5米可建造范围进行了竖向空间的复合营造,以悬臂式挑棚的形式完成顶部空间的围合,通过多维度多路径的介入空间,强化新老楼之间的紧密关联,将消极的交通型空间与商业业态相互联动,形成建筑再生与城市更新的重要纽带。
通高立面一共2万余根聚碳酸酯管,宛如一席纱帘,与历史建筑比邻而立,透明圆管内置LED灯带,夜间形成不断变幻的灯光效果,打造“中华商业第一街”的新地标。



于是,便让不同历史时期的城市断面及建筑特征在这一场所能够同时呈现保留,形成了当下城市空间的新景观。它是城市商业转型背景下规划审批、市政交通、文物保护、设计施工等多部门通力协作的系统工程,提供了城市更新改造中“向史而新”的上海样本。 

02
西安大悦城

12月16日,西安大悦城带着“中国商业改造奇迹”和“中粮大悦城年度压轴大戏”双重标签盛大启幕,据官方数据透露,开业当天以96%的开业率,吸引逾28万人次打卡,销售额突破1286万元。



原项目面积大却动线不合理、周边交通拥堵等等诸多问题无疑是提高了改造难度。针对原物业的空间结构和优劣势,西安大悦城的改建方案经过与建筑设计单位和工程专家的反复讨论,从2017年7月15日开始,经历了装饰性拆除、结构改造及加建、外立面改造、采光顶加盖、外立面幕墙新建、机电改造、室内精装等过程。



外立面采用传统仿古式建筑屋顶、U型玻璃幕墙和庑殿顶的结合,其中西安大悦城正门设计成钻石光电玻璃入口,白天是采光极好的玻璃,夜晚则可以成为光电屏幕。

西安是古丝绸之路的起点,这便成了西安大悦城室内空间设计的灵感源泉。将“丝绸”元素贯穿室内每个空间,用丝带装点、串联各个场景,用丝带勾勒出流畅动线。商场内还专门设计了一条长达400米的曲线型动线,让每家品牌商户都有拥有“最佳展示面”。
拾光中庭,可以说是西安大悦城的“核心主场”之一,除了面积够大(1500㎡,是西安最大的室内下沉广场)之外,它也是未来承办各类活动的时尚秀场,是演绎“十三潮主场”这一定位的最佳场地。



对于原项目话题担当的天幕,西安大悦城进行了设备升级,天幕和主动线在东西两端交汇,将原本相互独立的天幕区域和中央广场贯通,同时运用定制影片,配合场内声光电系统,带来震撼的感官体验。此外,该项目还打造了切合西安当地文化的勿空街区,以及满足味蕾和潮流风尚的潮π街区、查特花园、吃货共和国等共四大主题街区。在本项目的改造中,大悦城始终围绕“人”的具体需求,从场景、业态、跨界融合、体验感等角度,持续创作“内容”,为消费者提供沉浸式的空间,这不仅是对消费升级的持续探索,也是让项目拥有不断延续的生命力。

03
Coal Drops Yard 购物中心

作为2018年度国外改造项目,由卸煤场华丽变身的Coal Drops Yard购物中心在国内的掀起了一番话题度,原仓库建筑修建于1850-60年代,在国王十字发展协会的委托下,Heatherwick Studio将这片场地改造为了全新的购物中心。
随着煤矿业的衰落,这两座双层建筑已经失去了昔日的辉煌,覆盖着斜脊屋顶、由铸铁和砖块砌筑而成的华丽体量部分已被废弃,项目团队希望能够强调出工业建筑所拥有的独特肌理和历史,同时打造一个统一而现代的公共空间和购物目的地。



项目的挑战在于要使两座破旧的建筑物和狭长的线性场地蜕变为一座活跃的购物中心,使人们可以在这里轻松地聚集和交流,因此在两座建筑的人字形屋顶从内侧扩展并相交,在连接两座高架桥的同时定义出庭院的位置,从而带来顺畅的交通流线,为建筑赋予了一个具有凝聚力的中央区域。

从抬高的屋顶上,人们可以俯瞰到南面的国王十字车站和克里克研究所,以及北面的Cubitt广场。在下方,新的屋顶带来了一个20米高的、宽敞的遮蔽空间,人们可以在这里散步、停歇或举办音乐会和表演活动。
新屋顶的形式与旧建筑焕发的光泽共同展现出一种新旧结合的独特美感,35米宽的扩建部分从原先的三角形屋顶上顺畅地延伸出来,使两座建筑物在空中彼此轻轻“触碰”。

这一结构的实现依附于一个复杂的结构解决方案。为了在实现自承重结构的同时保持旧建筑的完整性,建筑中新增加了52根钢柱,它们被隐藏在陈旧的砖块背后,并由混凝土墙和核心筒来提供支撑。



除了屋顶的改造之外,建筑在历史层面上也得到了广泛的恢复。建筑师致力于维护和强调既有建筑的样貌。在必要的地方,新扩建的部分被赋予了与老式铁器、砖料、石板、木板以及鹅卵石相似的肌理和色调,与年代更近的标牌和涂鸦共同为商场带来独特的个性。
购物中心的总面积为10万平方英尺,包含购物、餐饮和活动区域,一系列街道在水平和垂直方向上形成连接。商场中包含55个不同面积的零售单元,适用于从快闪店到大规模品牌店等各种类型的零售方式,与一般的扁平化购物体验形成了鲜明的对比。商场的入口位于高架桥的两端,顾客可以通过桥梁和台阶等多种方式进入庭院并在商场内自如穿行。
从冷冰冰的工业生产、货物传送,到火热的商业情景,卸煤场如同整个国王十字街一样,已经随着时代变幻,层叠了足够多的面貌了。

目前,该区域经过几年的建设,已发生了根本性的变化,获得了不少好评,甚至成为英国住宅社区中关于区域改造的典型案例。这一新的对城市中心火车站周边区域的开发经验对我国城市中存在的大量的亟待在开发的火车站及周边区域有着重要的借鉴意义。

04
格拉茨北部购物中心

项目为奥地利格拉茨北部最大的购物中心,本次改造通过对建筑进行改造和扩建,使其能够进一步满足未来发展的需求,实现了智能购物中心的升级换代,最大化了人们购物、餐饮、工作和休闲娱乐的体验。

在格拉茨北部购物中心中,两个透明的体块内包含了零售和餐厅灯功能,它们通过一个独立的近十米高的顶棚与主楼相连,成为了建筑的重要特征。该结构由任意设置的钢筋混凝土柱支撑,空间鲜活而又明亮。
屋顶上开有不规则的圆形天窗,进一步强调了空间的活力,并使自然光可以照射到彩色弧形步道上的休息区域,为使用者带来了更多享受。这三个形状自由的天窗打破了混凝土屋顶单调的表面,而其周围鲜艳的天花及照明更让混凝土屋面显现出了丰富色彩。



人们沿着彩色步道逛街,休息,天窗提供了充足光照,彩色天花使空间更具活力。
原先封闭的主楼立面被巨大的玻璃取代,加宽的入口拥有更好的导向性,将游客迎入建筑之中。精心设置的卫生间空间,铺地与室外步道采用同样的逻辑。
墨尔本Eastland购物中心

位于墨尔本东郊的 Eastland Shopping Centre,又换了面孔,自 1967 年开业以来,这已经是它第五次改头换面了。对这次改造,该购物中心的持有者——QIC,投入了 6.65 亿美金,从最终的效果来看,这笔巨额支出的确带来了不错的收效。



外部空间的改造是最直观的,过去,这个位于多条交通干道交汇区域的商场,考虑得更多的是停车的便利,并无意打造一个有绿植、座椅和咖啡店的露天广场。

一位当地人表示,在她的记忆中,这并不是一个让人流连的地方,而现在,精心铺设的地板、暖色的灯光,以及颇有些艺术气息的建筑外观,都在向消费者传递一个信息:这里值得你多停留一会儿。
商场的出入口在广场中心非常的显眼,由透明的玻璃围合,顶部则有一个起伏的屋顶。



室内和室外空间的有机组合,使得商场顾客有更为丰富的空间体验,也使该区域成为Ringwood区和Maroondah市全新的公共中心。室内设计中最特别的部分,是对天花板的改造,原来的Eastland购物中心设计了一个玻璃的覆盖层,将其与新的城市广场连接起来。本次改造目标,是要营造出一种社区感,目的就是:让消费者待得久一点,并且时不时会想要回来,实现更多的购买。所以除了引进更多的品牌之外,他们还打造了一个占地 1000 平方米的公共图书馆和一个商务办公区,在休闲娱乐之外,又为消费者们制造了一个停驻的理由。

综 述

对购物中心而言,改造从来都是一个不变的命题,与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。总体来看,想要打造“人流发动机”,首先要从两个层面入手:特色主力店、特色环境空间。

电影院式空间也好,剧场式空间也好,公园式空间也罢,无论哪种类型的空间主题,决定了这个项目的独一无二性。未来好的商场经营者本质就是一个美好生活的导演,懂生活,才能讲好“故事”,也才能在这个数万方的空间里造梦,激活整个空间的商业潜能。