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当WeWork都不再Work,共享空间还是好生意吗?

更新时间:2019/01/18    

去年年底我问联合办公行业的兄弟们最担心什么,他们说:一怕WeWork的估值到顶,二怕TOP10中有人顶不住,提前爆雷。没想到新年才刚过半个月,两件事就都发生了,软银曾经承诺的160亿美元“膝斩”到20亿美元,软银这么喜欢看“未来”的投资人都开始迫于LP的压力开始看成绩了(WeWork2018年前三季度公布净亏损12.2亿美元);而原本只在圈内小范围传说的氪空间裁员、取消年会的消息,也突然由专门发布创投消息的投中网爆料出来。



我问一家上海以擅长快速办公招商著称的朋友:说实话,你们感受到的市场状况如何?他说:举个例子你就明白,原来一房难求的陆家嘴如今实际空租率已经达到15%。似乎是为了印证他的说法,另外一家做高端服务式公寓的朋友说:我们正在考虑搬出环球金融中心,正准备搬到WeWork里去,一来可以大幅降低办公成本,二来还可以和国际巨头近距离学习服务,何乐而不为。朋友带我去看上海的创新案例,指着街边的一个橱窗对我说:看,WeWork真的就只剩下We了,他们要WeWork、WeLive、WeGrow,and We……他说那家园区原本是想把街边这个独栋拿来自己做联合办公,后来WeWork来了,一谈租金,得,还是给人家吧,自己干哪有可能。我不禁对嘴问了一句,假设最成熟的办公这块都不能撑起赢利,另外的还处于培育阶段的业务除了能讲更大的故事外,还能做怎样的贡献?

说这些不是质疑WeWork率先做出的这种延展式的改变,恰恰相反,这才是我看到的方向,只是如何去做大可以好好做一番深挖,而不是仅仅停留在故事层面。

我用一天时间重点看了刚刚在上海开业落地的一家酒店、一间公寓和一个公寓导流平台。酒店叫CitizenM,中文翻译“世民酒店”,开在吴中路万象城里,是这家发源于荷兰的网红酒店在中国大陆的首店;公寓叫CoHost,中文名“后社.西岸”,是一个澳洲人在上海研发出来的CoLiving之作,是一个四层楼的沿街商业改造而来;公寓导流平台叫Student.com,中文名“学旅家”,是最大的留学生海外住宿预订平台,是一个原本准备就在五大行做个Agent的英国人在上海的创业之作。





  CitizenM的缘起是一位荷兰的设计师糟糕的商旅体验,他发现要么就是平庸到可以忽略品牌的传统星级酒店,要么就是有设计感但贵的离谱,还有很多根本就用不上的功能。于是他就索性自己做了个酒店,极简房间,把所有的社交功能都集中到底层,一层是酒吧、餐厅、书店、开放工位兼大堂,二层是配备齐全的私密会议室。这样就可以满足商旅人群一切的社交和工作需求,回房间就是去睡个安稳觉。这就是CitizenM,他们知道会有人不喜欢这样的改变,但他们也就只需要服务那些喜欢他们的人,满足他们的一切癖好,让他们成为自己的重度粉丝,就够了。有人会质疑他们这家店选址,他们回答:相比选址,找一个“懂我”的业主合作更重要!



CoHost的这家首店前身是个经营惨淡的酒店,因此原业主被迫以极低价格卖给了一家香港基金。澳洲人Todd Gill被这家基金找来研究产品,他们觉得这个地方做商业人流不足,做办公又非核心商务区,旁边是成熟的居民社区,不如就做一个不一样的公寓。他们找到的是公寓客户的痛点,要么是旅居,要么是外派,肯定都是外乡人,他们最需要在这个陌生的城市找到可以说话的朋友,如果恰好就是邻居,就是背景相似的同类人,最好。于是就有了这么一个极像美剧“六人行”场景的“后社.西岸”,有大量免费使用的公共空间供租户使用,可以一起做饭,一起喝咖啡,一起打台球,一起看电影。直接的经济结果就是一间房的月租可以实现9000-19000元,差不多就是周边普通住宅月租的两倍。



Student.com的缘起就更有意思,创始人Luke Nolan是出生在伦敦的葡萄牙籍爱尔兰人,在比利时安特卫普长大,长时间在亚洲工作(最长就是在中国),本身就是一个四海为家的“老外”。一次偶然的机会,他的一位上司请他这个“英国人”帮自己准备去英国留学的孩子找个靠谱又安全的住宿,他网上找了半天,发现竟然真的没有这样的一个靠谱的平台可以解决这样的问题,而其实这样的学生公寓有很多也缺乏合适的平台来对接,索性就自己做,一做就做成这个细分领域唯一的老大,不仅深受各类留学平台、高校、公寓投资商的欢迎,而且实打实做成了赚钱的生意。在上海创业,却做成了全球的生意,神奇不神奇?

这三个案例告诉我们什么?天下没有生意是天然就赚钱的,难做的生意只是因为没有人愿意去真正了解这个行业,了解其中的真实需求,搞明白了才会知道原来到处都是宝藏,只是有人是真看不见,有人是看见了也没办法够得着。
今年的形势已经很清楚了,纯粹只是提供工位的办公已经转成买方市场,只能由得别人挑,就别想还有什么溢价空间;而纯粹只是提供床位的公寓则早已进入红海,不能有效进行客户细分,就只能面临大品牌的价格绞杀!怎么办?功能做加法,面积做减法,用最精准的定位、最实用的空间复合来获取最大的效益提升!中城新产业的创始人刘爱明给我的朋友圈留言:如今的生意就应该deep to deep,只有往深里做才有机会!

这就是我在上海又学到的一课:看的见的未来,只属于做好准备的人,这是最坏的时代,也是最好的时代,故事讲的再好,没找对人,就只能是泡影,只能错过这最精彩的大时代!