当WeWork都不再Work，共享空间还是好生意吗？- ENJOY趣办

当WeWork都不再Work，共享空间还是好生意吗？

更新时间：2019/01/18

去年年底我问联合办公行业的兄弟们最担心什么，他们说：一怕WeWork的估值到顶，二怕TOP10中有人顶不住，提前爆雷。没想到新年才刚过半个月，两件事就都发生了，软银曾经承诺的160亿美元“膝斩”到20亿美元，软银这么喜欢看“未来”的投资人都开始迫于LP的压力开始看成绩了（WeWork2018年前三季度公布净亏损12.2亿美元）；而原本只在圈内小范围传说的氪空间裁员、取消年会的消息，也突然由专门发布创投消息的投中网爆料出来。

我问一家上海以擅长快速办公招商著称的朋友：说实话，你们感受到的市场状况如何？他说：举个例子你就明白，原来一房难求的陆家嘴如今实际空租率已经达到15%。似乎是为了印证他的说法，另外一家做高端服务式公寓的朋友说：我们正在考虑搬出环球金融中心，正准备搬到WeWork里去，一来可以大幅降低办公成本，二来还可以和国际巨头近距离学习服务，何乐而不为。朋友带我去看上海的创新案例，指着街边的一个橱窗对我说：看，WeWork真的就只剩下We了，他们要WeWork、WeLive、WeGrow，and We……他说那家园区原本是想把街边这个独栋拿来自己做联合办公，后来WeWork来了，一谈租金，得，还是给人家吧，自己干哪有可能。我不禁对嘴问了一句，假设最成熟的办公这块都不能撑起赢利，另外的还处于培育阶段的业务除了能讲更大的故事外，还能做怎样的贡献？

说这些不是质疑WeWork率先做出的这种延展式的改变，恰恰相反，这才是我看到的方向，只是如何去做大可以好好做一番深挖，而不是仅仅停留在故事层面。

我用一天时间重点看了刚刚在上海开业落地的一家酒店、一间公寓和一个公寓导流平台。酒店叫CitizenM，中文翻译“世民酒店”，开在吴中路万象城里，是这家发源于荷兰的网红酒店在中国大陆的首店；公寓叫CoHost，中文名“后社.西岸”，是一个澳洲人在上海研发出来的CoLiving之作，是一个四层楼的沿街商业改造而来；公寓导流平台叫Student.com，中文名“学旅家”，是最大的留学生海外住宿预订平台，是一个原本准备就在五大行做个Agent的英国人在上海的创业之作。

CitizenM的缘起是一位荷兰的设计师糟糕的商旅体验，他发现要么就是平庸到可以忽略品牌的传统星级酒店，要么就是有设计感但贵的离谱，还有很多根本就用不上的功能。于是他就索性自己做了个酒店，极简房间，把所有的社交功能都集中到底层，一层是酒吧、餐厅、书店、开放工位兼大堂，二层是配备齐全的私密会议室。这样就可以满足商旅人群一切的社交和工作需求，回房间就是去睡个安稳觉。这就是CitizenM，他们知道会有人不喜欢这样的改变，但他们也就只需要服务那些喜欢他们的人，满足他们的一切癖好，让他们成为自己的重度粉丝，就够了。有人会质疑他们这家店选址，他们回答：相比选址，找一个“懂我”的业主合作更重要！

CoHost的这家首店前身是个经营惨淡的酒店，因此原业主被迫以极低价格卖给了一家香港基金。澳洲人Todd Gill被这家基金找来研究产品，他们觉得这个地方做商业人流不足，做办公又非核心商务区，旁边是成熟的居民社区，不如就做一个不一样的公寓。他们找到的是公寓客户的痛点，要么是旅居，要么是外派，肯定都是外乡人，他们最需要在这个陌生的城市找到可以说话的朋友，如果恰好就是邻居，就是背景相似的同类人，最好。于是就有了这么一个极像美剧“六人行”场景的“后社.西岸”，有大量免费使用的公共空间供租户使用，可以一起做饭，一起喝咖啡，一起打台球，一起看电影。直接的经济结果就是一间房的月租可以实现9000-19000元，差不多就是周边普通住宅月租的两倍。

Student.com的缘起就更有意思，创始人Luke Nolan是出生在伦敦的葡萄牙籍爱尔兰人，在比利时安特卫普长大，长时间在亚洲工作（最长就是在中国），本身就是一个四海为家的“老外”。一次偶然的机会，他的一位上司请他这个“英国人”帮自己准备去英国留学的孩子找个靠谱又安全的住宿，他网上找了半天，发现竟然真的没有这样的一个靠谱的平台可以解决这样的问题，而其实这样的学生公寓有很多也缺乏合适的平台来对接，索性就自己做，一做就做成这个细分领域唯一的老大，不仅深受各类留学平台、高校、公寓投资商的欢迎，而且实打实做成了赚钱的生意。在上海创业，却做成了全球的生意，神奇不神奇？

这三个案例告诉我们什么？天下没有生意是天然就赚钱的，难做的生意只是因为没有人愿意去真正了解这个行业，了解其中的真实需求，搞明白了才会知道原来到处都是宝藏，只是有人是真看不见，有人是看见了也没办法够得着。
今年的形势已经很清楚了，纯粹只是提供工位的办公已经转成买方市场，只能由得别人挑，就别想还有什么溢价空间；而纯粹只是提供床位的公寓则早已进入红海，不能有效进行客户细分，就只能面临大品牌的价格绞杀！怎么办？功能做加法，面积做减法，用最精准的定位、最实用的空间复合来获取最大的效益提升！中城新产业的创始人刘爱明给我的朋友圈留言：如今的生意就应该deep to deep，只有往深里做才有机会！

这就是我在上海又学到的一课：看的见的未来，只属于做好准备的人，这是最坏的时代，也是最好的时代，故事讲的再好，没找对人，就只能是泡影，只能错过这最精彩的大时代！