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上海商业市调特辑(19年1月版)

更新时间:2019/01/18    

很多来上海或者在上海的朋友会问到我:
最近有什么新开业的项目值得一看?
最近有什么比较有特色的项目值得一看?
可以推荐一些标杆的亲子类商场吗?
可以推荐一些小而精美的项目吗?
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等等这些问题,可能对提问者来说是精准的,但对我而言却是模糊的,每个人的判断标准不一样。因此,我想做一篇内容,试图充当一个通用工具。如果你想要来上海考察,事先看这篇文章即可,它会不定期更新,加入新的观点、结合读者的意见进行补充,最终期望它能接近成为一个同行来上海考察商业值得一看的参考物。

本专题第一期发布于2018年10月,相关阅读:上海商业市调特辑(18年10月版),这是一个不错的时间点,因为去年9月正值商场开业潮,当时有LuOne、LCM、上海世茂广场三个重点项目先后开业,我也很荣幸和三者都取得了合作。

因此在18年10月文中自然会写到,如果要看新项目,这三家会是首选。如今时隔三个月,感觉又到了一个不错的推送窗口,因为就在刚过去的12月,上海又有三家相对重要的新项目开业,因此本文再次做梳理,同时也会“更新”、“补充”文中的其他选项以及图文。

有哪些新项目值得一看?
新天地广场、陆家嘴中心、白玉兰广场
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当然新开业项目远不止于此,我只是站在市调的便利性以及可看性角度,“拎”出这三家作为参考。其中新天地广场是我个人在这一年时间里会长期持续关注的——存量改造、女性细分市场、小而精美、社群理念、统装设计等等元素,都是有味道的看点。



陆家嘴中心除了颇受业内瞩目的老佛爷百货尚未开业外,其余部分已悉数完成,收获多数同行不错的评价,餐饮招商优势明显。



白玉兰广场目前完成度不高,值得关注的原因在于ta是北外滩首个大型商业综合体,而北外滩又会是接下去比较“忙碌”的区域,凯德还要在附近开个来福士广场,因此从片区来讲,值得先期关注。



有哪些次新项目值得一看?
LuOne、LCM、上海世茂广场
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我觉得之前的三个新项目还是值得单独做一趴。开业初期的市调,更多是与时俱进,看个新鲜,不仅观者未必能完全看明白,甚至连项目自身也都在通过开业后的这半年时间进行摸索调整,引进一些新品牌,当机立断替换掉一些明显水土不服者。比如在这段期间内,LuOne引入了GAP、LCM有三家主力店先后开业。同时半年的时间也足够检验一个团队的运营能力,包括市场营销、公关策略、物业管理等等方面,因此回炉复盘一下一般不会错。
如果只看一个商圈
静安寺商圈:久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、晶品
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在我看来该商圈除了欠缺一线奢侈品牌(其实不远处就是恒隆广场),简直是上海商业最浓缩的核心所在。
刚升级完logo形象的久光百货,上海最优质百货没有之一(综合考虑内容和业绩),零售业的代表作品,当然这也是上海商业的痛点——缺乏一家类似北京SKP这样在百货设计核心和业绩都顶尖的作品,但毫无疑问它不应该在商业地产热门时期受到冷落。



芮欧百货,该商圈第二家店,久光的第一个挑战者,在变态强的对手面前找到了自己的定位。它是打破百货与购物中心结界的经典案例、将体验发挥到了极致、拥有百货的终极形态——买手制(去年新开了男装和配饰区域)、有可能是最高人气之一的小吃楼层,还有上海数一数二的橱窗美陈。静安嘉里中心,虽然没有顶级奢侈品牌,但依旧是高端商业项目的典型代表,优质的品牌、设计、软硬件,无论如何在我眼中嘉里集团是港味十足,且做得相对均衡的开发商。



晶品,脱离于前三者的三角区竞争环境,与地铁的连廊让其能共享整个商圈的客群,在开局不利的情况下,与芮欧百货类似,硬生生通过调整杀出一条“定位”,同时该项目的硬件品质位于全上海最高水平行列,且有别具一格的市场营销操作方式,是个人认为值得很多同行参考的标的。当然如果你在该商圈游荡,一不小心可能会在芮欧和嘉里之间逛到可以算是地铁商业的聚集地漫选,来点不一样的体验。
如果只看一条商业街
南京西路
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可以说是上海最有走头的商业街了,这其实是静安寺商圈的延伸,因为从静安嘉里中心往东,不多久就能到食物链顶端的恒隆广场,虽然梅泰恒商圈的辉煌已成历史,但店依旧客观存在,如果你和我一样喜欢看百货细节,那不要错过梅龙镇伊势丹,日系百货始终值得玩味。
最后,虽然南京西路一直会延伸到新世界百货,但我建议逛到兴业太古汇为止(坐等新世界百货大调整),后者当然是近年开业、来上海考察的朋友不会错过的一站,星巴克烘焙工坊可以是该商业街考察或旅行的最终小憩点。如果要看商业街
南京西路、淮海中路、南京东路
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南京西路上一趴已经有聊过。而在18年10月文中,我没有把南京东路写进来,但本文加上ta,主要因为上海世茂广场以及一百商业中心均已调改完成,撇开优劣,作为市调而言值得一看;另外之前有朋友吐槽说南京东路上没有一线奢侈品,个人不敢苟同,原因在于从定位来讲现阶段确实还无法吸引到一线品牌扎堆入驻,另一方面其实新世界大丸百货是有的,同时该项目的化妆品氛围和业绩也越来越好,综合下来,南京东路的可看性会愈发提高。



淮海中路,老牌商业街,虽然近几年稍显疲态,但由于iapm、K11以及最新的新天地广场的存在,在东西两端生撑起这条街的看点。除此之外,UNIQLO、MUJI旗舰店这样的单品牌也可以成为缓冲点。最后,连卡佛,不要错过这则商业之美的顶级表现案例。如果要看商圈
徐家汇、五角场
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虽然我们也能说南京西路为商圈,但个人认为徐家汇、五角场最具“圈”像。你能感受到在一个大街口不同项目是如何竞争及共存的。五角场的下沉式广场打通了几个街角,徐家汇则正期望通过天桥对各个项目进行“联结”。
但由于港汇恒隆广场正在改造中,因此现在并非去徐家汇的最佳时间点,过一两年绝对会令人兴奋;反倒是对新品牌接纳度颇高的美罗城彰显活力。如果你有其他选择,我觉得可以暂缓。
从商业的优质程度而言,五角场商圈能带给你的启发不会太多,这里有的是没完没了的客流,如果你的项目选址也有如此先天优势,倒可借鉴一番。同时五角场万达、百联又一城、以及较新的合生汇三个迥然不同的商业项目各自怎么做也可走马观花。这里有个彩蛋——大学路,如果天气好,一定要去。如果要看优质的以家庭及亲子为主导的项目
浦东嘉里城、虹桥南丰城
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以家庭、亲子为主的项目其实不计其数,但优质的,目前我依旧选这两家。浦东嘉里城定位方面在市场中一直是佼佼者,几乎是零差评项目,可以看小而精如何做氛围,看展会对项目的影响几何。
虹桥南丰城几乎是整个上海唯一持续不遗余力执行以儿童IP主导客群的商业项目,将“得儿童者得家庭”表现得淋漓尽致,相对而言体量有优势。当然这两个项目各自离得较远,会在路途上有所消耗,因此正常情况下,我觉得在考察商圈时就近选择其一即可。
如果你去虹桥南丰城,得去尚嘉中心和百盛优客城市广场;如果你去浦东嘉里城,也可以顺道去一下LCM。

如果要看办公客群为主的项目
无限极荟+湖滨道、尚悦湾
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其实绝大多数项目都有办公楼支持,因此这里列举的案例有几个共性——不直接连通地铁,周中中午饭点是客流高峰,如果没有主题活动,周中客流甚至可能大于周末。
虽然湖滨道在家庭亲子方面也做了很多工作,但其所在选址毕竟拥有大量办公群体,它与邻居无限极荟一起可以看为一个整体。我不认为它们提供了做办公客群的模板,因为本身也不只是做这个定位,但类似无限极荟的众多健身细分业态、增加小餐饮等,也确实是迎合办公客群所为,值得一看。
尚悦湾作为前年开业的新项目,想象空间尚有,据说还会引入免税店,但目前而言依旧还是以办公客群为主。



如果要看年轻时尚潮流定位项目
来福士广场、美罗城
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前者偏时尚潮流,是该领域定位的品牌首选地之一,更多是以品牌招商来作为定位导向;后者则更偏年轻端,主题街区的打造更是体现氛围和话题导向,两者品牌定位有些许差异,但确能堪称上海最具活力地标。



美罗城作为徐家汇商圈之一,上文已有提及,目前可能能连带看的也就是调整中的港汇了;而来福士广场,一旁可以走到上海世茂广场,8号线乘一站可到静安大悦城。

如果你是大悦城迷
静安大悦城、长风大悦城
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不吹不黑,得益于在全国范围内的号召力和话题性,很多来考察的朋友都会把大悦城作为预留对象之一。这当然没有问题,我的建议是,选择商场有活动的时候来看,才能看到大悦城的核心卖点所在。
静安大悦城目前只能说自成商圈,如上文所述,如果前往,大可一站路回到人民广场主流商圈,更多项目可看;而长风大悦城由于尚不通地铁,因此建议看完后打车到天山商圈,顺便光顾一下上文提到的虹桥南丰城等项目。如果要看主题街区
世纪汇、静安大悦城、长风大悦城、美罗城、合生汇、K11
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大悦城在这个领域是业界icon;而美罗城作为每个楼层均有一主题的项目,堪称主题商场;合生汇之所以入选,在于其“城市集市”品牌在主题性上的出色案例;世纪汇1192弄的横空出世,刷新了我对主题街区的认知,如果你来上海只看一个主题街区,请去1192弄。



如果要看精致统装
连卡佛、芮欧百货、伊势丹、高岛屋、BFC、新天地广场
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设计层面,统装考验对商业项目的操盘水平,这是百货的领域,我所推荐的大多均为优质百货,即使在业绩表现上未必都出彩。
其中连卡佛上文有说到,是商业之美的集合;芮欧百货则有其Assemble by Réel,伊势丹和高岛屋两家日系商场则在部分品类上仍在不遗余力地贯彻统装方案;BFC的薇襄·精致生活则是贡献了一出精致统装案例;最新出炉的新天地广场4、5两层的Social House区域,则是统装结合理念的最前沿玩法,个人觉得还蛮难“读懂”,建议集合我的完整探班文来感受。