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别搞错了,从来就没有什么“长租公寓”!

更新时间:2019/01/22    

从上海回北京的高铁上忽然收到一个记者的微信,让我谈谈“长租公寓的洗牌与生死”。我有点好奇的问:“长租公寓最近没什么事吧?”她给我看一则消息,原来是1月17日蛋壳公寓以2亿美元全资战略收购爱上租,据说这是分散式长租公寓里老二与老三的整合,被认为是“业内迄今为止最大的一桩并购”。长租公寓自去年下半年来就看起来“风雨飘摇”,又是因为推高房租被约谈,又是“甲醛致病”,又是租金贷被叫停,又有“胡一刀”上演长租公寓里的“小崔”事件,然后就是各种妖魔化,然后就传来各种“爆雷”、“倒闭”、“跑路”……这么一个原来被人们认为“房住不炒”最利好的行业,忽然之间就落入人人喊打、树倒猢狲散、人人等着看它楼塌的境地。真是令人唏嘘!

关于公寓,我在上海和恺亚资管的CEO王铮有过两次对话,一次在私人聚会场合,一次就是在我们上海城智履行学院的课堂上。恺亚资管的前身就是凯信亚洲,是去年最早传出来出现经营危机的一家服务式公寓品牌,因为受“规模决定估值”的风口影响,加杠杆扩张,结果一度陷入困境。王铮是五大行出身的资管老法师,研究过办公行业多年,最终选定公寓行业,是恺亚的创始团队成员,曾经离开过一段时间,临危受命又回来重整旗鼓。我问王铮“起死回生”之后怎么看公寓行业当前的困局,他说公寓原本就是当下最能抗风险的产品,做好自己份内的,精准认知客户需求,减少一切不必要的开支,公寓自有活路。
他对“长租公寓”的说法提出了质疑:公寓不是本来就该是长租?短租那是酒店!他这么一说,我也发现“长租公寓”风口的吊诡:公寓原本并非新鲜的行业,就算在创新不断的美国也没有可以对标的说法,你可以找到最好的公寓REITS,可以有各种细分的公寓(比如学生公寓),但并没有所谓“长租公寓”的说法。也许是因为雷军投了YOU+公寓带来的热潮?但我相信那时雷军看重的也不过是“社群+青年公寓”的互联网场景,跟“长租”二字有毛关系?

这事可以再深究一下,对照一下那些出事或者正在退出舞台的那些“长租公寓”,我们发现了什么?公寓的通常定义是指那些用来出租提供统一管理服务的居住单元,提供类酒店服务的高端产品叫服务式公寓。在中国出现了两次公寓概念的变种,一次叫“酒店式公寓”,其实就是提供“高档”物业服务的精装修小户型住宅(其实很多情况是硬件看起来高档,但基本没服务,更多的情况是商住房的销售手段);还有一次就是现在所谓的“长租公寓”,其实大多数不过就是包租的二房东,以机构供应商的形式提供标准装修租赁房,大多数的赢利模式是切出尽可能小的房间,以相对低的月租金满足年轻人在城市里居住的需求。
这两个变种,第一种曾经一度是那些拿了不合适地段的商业用地的开发商们用来去化的利器,如今这条路至少在北京、上海已经被政策堵死,就算没堵死的地方,商业用水用电和商住混杂(所谓“SOHO”)的必然结果也让这种产品基本没有什么投资价值;第二种规模做的最大的就是所谓的“分散式长租公寓”,其实就是普通住宅小区从个人房东手里集中包租转租,用互联网的语言说,这就是一种“C2B2C”的商业模式,两头都是C(个人),中间的B(机构)自然拥有绝对的议价权,这也是一段时间内租金贷大行其道的原因,在产权人不知情的情况下,基于产权产生的租金收益就已经金融化,变成二房东们可以提前预支的现金流,当二房东们再拿着这笔现金流再去拿房,再去融资,就会出现信用被过度放大的风险,一旦有一个环节出问题(比如装修进度因为甲醛问题而放缓,或者出现大范围的退租),就会产生连锁反应,自然就会“爆雷”、“倒闭”、“跑路”……

有因就有果,如果我们对共享经济或者科技驱动还抱有期待,基于同质化人群社交需求的CoLiving(共同居住)或许可以带给我们不一样的未来,基于互联网技术发展特别是5G时代以后物联网技术发展而产生的新的混合社区(居住、办公生活、娱乐、消费以社区的方式重新组合,就像传言中“普华永道要全员在家办公”,能真正做到这一点的未来只能是技术推动)。

至于“长租公寓”?先把公寓的本份做好,找准真正属于你的客户,找准你自己真正应该扮演的角色,让客户真的是因为你提供的服务而支付溢价(而不是因为信息差),让房东(资产持有人)真的是因为引进你的资产管理而产生了资产增值(而不是大房东被二房东套取了利差),你才有资格去谈未来。
以下是我和那位记者的五问五答,算作我对这个行业2019年的五个判断:

问:长租公寓是否开始洗牌模式?是否进入了“至暗时刻”?

答:至暗时刻已过,有人出局是好事,说明行业正在回顾本质,靠融资靠杠杆活着的早死早解脱。

问:长租公寓是否已进入“红海”?整体行业规模是否到顶了?

答:中国的行业没有不是红海的,竞争不是坏事。就整体需求来说,公寓还远远没到顶,局部会出现超供,未来会出现更精准的细分。

问:暂停了租金贷模式的长租公寓,该如何解决盈利难题?

答:不靠租金贷活着的公寓才是好公寓,原本就不属于你应该获得的杠杆失去才能更健康。公寓要赢利没有什么窍门,靠服务,靠管理,靠精细化,降本增效。

问:开发商进入长租公寓跑马圈地,还有没有发展前途?有人说,未来三四年,开发商旗下的长租公寓大部分会死亡,也有人说,开发商进入长租公寓最为安全,创业公司最危险,对此您怎么看?

答:开发商进入的最大优势在于资金和建造,最大劣势在管理和服务,我不认为开发商能做出好的公寓,因为没基因没动力。未来开发商最大的可能是做公寓的资产持有人。

问:在整个资金面紧张的背景下,长租公寓2019年该怎么发展?到底还有没有发展前景?

答:经过2018年的大洗礼,我恰恰认为2019才是品牌公寓的春天来了,不过这回拼的不是规模是资管能力。