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棚改量大降的风险,2019你准备承受了吗?

更新时间:2019/02/12    

通过对已公布的 19 个省市的 2019 年棚改计划开工量进行整理,我们可以看出:2019 年各地棚改开工量有升有降。广西、陕西、江西等 9 个省市同比持平或增长,有 8 个省市的计划开工量较 2018 年的跌幅在 20% 左右,仅河南、山西降幅较大,超 70%。
备注:1、北京公布数据单位为万户
2、湖北、甘肃、陕西、河北、吉林、广西、重庆同比为(2019 年+2020 年总计划开工套数)/2/2018 年计划开工套数-1
对于 2019 年棚改的变化及其影响,有以下几个观点:
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一是 2018 年「超标严重」将直接导致 2019 年棚改量「后继乏力」
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按照棚改 3 年「攻坚」规划,2018 年-2020 年为 1500 万套,分割的年度计划:2018 年 580 万套,实际开工量已经达到了 627 万套,目标完成率达 107.4%。
从 2018 年各省棚改的具体实施情况来看,目标完成率基本都可以达到 100% 或以上,浙江、内蒙古、广东等省份的表现尤为突出,目标完成率均超 130%。
而超额完成的直接后果便是 2019 年棚改目标的下调,按照一般规律,超标越严重的省份,后续的棚改计划开工量理应下降越多。
各省 2018 年棚改目标完成率超 130% 城市的基本情况:




二是需要关注省内各市之间的不平衡性
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目前公布的棚改计划量都是各省的总量计划,但最终却是要落实到各市层面,因此具体实施的计划量在省内各市之间仍会有升有降,最后应当关注各市棚改的具体完成情况。
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三是棚改量大降对房地产市场的影响无疑是巨大的
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此前,克而瑞研究中心做过测算,棚改对各地销售的促进作用大约在 20% 左右,即购房者中约有 20% 的人来源于棚改。
所以棚改量大降的影响,不仅仅是对三四线城市,甚至对很多省内的二线城市也同样巨大。如果 2019 年各省的棚改量均有较大回落的话,一定会对房地产市场产生巨大影响,特别是中西部地区的部分二三四线城市。
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四是计划上的减量,最后实际仍有超量可能
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如果按照 2018 年已经完成 620 多万套来测算,2019 年、2020 年分别仅需要完成 440 万套的开工量,这个降幅可能比原计划的降幅还要大。
所以不排除最后部分省份仍会出现超额完成的情况,特别是受棚改影响较大的区域,很有可能在 2019 年出现「先降后平」的情况。我认为,各市具体的棚改目标也会在省的层面重新评估后做出部分调整,如果存在因棚改量下降导致房地产市场明显转冷的区域,政府预计也会出台相应政策加强开工力度来挽救「颓势」。
综上,首先,全国棚户区改造开工总量逐年下降是客观事实,一些前期开工量较大的如山东、湖南、河南等省市的开工量降幅可能也会更大,毕竟需要改造的量不会无限多;
其次,基于各地区城市发展进程不同,一些中西部省份的棚户区改造量能依然庞大;
再次,从历年棚改完成情况来看,几乎所有省市都会超额完成既定目标,因而 2019 年实际完成量预计也会高于 460 万套,但总体市场承压较大,地方政府也应早做准备,预防下行风险。