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1个月内7单房企ABS遭中止,「钱途」凉凉?

更新时间:2019/02/18    
过去几年,由于房地产行业整体强势,经营稳健、分红多,股权相对分散的上市房企多成为险资投资的理想标的。此次政策虽然没有直接说明对房企融资的支持,但在政策支持下,险资的大举会对优质上市房企的融资环境带来一些利好。2019 年甫一开年,房企 ABS 被中止审核的消息就频频传出。对处于偿债高峰期的房企来说,这个年过得略显「扎心」。
在此前,房地产行业的融资渠道本身就有较多限制,且融资成本不断攀升,海外债发行日甚一日......不得不说,日趋严峻的资金态势又给本就甚嚣尘上的「寒冬论」平添了一份凛意。
房企 ABS 频遭中止,「借新还旧」成日常
据不完全统计,不到一个月的时间,被中止审核的房企 ABS 就如此之多:
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2 月 12 日,红星美凯龙旗下商业运营平台爱琴海集团申请发行的「招商固收-爱琴海商管(一期)资产支持专项计划资产支持证券」中止审查;
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1 月 29 日,「阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划」中止审查,计划发行金额为 7 亿元;
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1 月 29 日,「东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划」中止审查,计划发行金额为 11.8 亿元;
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1 月 28 日,「东兴-佳源物业资产支持专项计划」中止审查,计划发行金额为 9.2 亿元;
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1 月 24 日,「中山证券-当代节能置业资产支持专项计划」中止审查,计划发行金额为 7.9 亿元;
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1 月 23 日,「滨江集团资产支持专项计划」中止审查,计划发行金额为 4.66 亿元;
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1 月 18 日,「华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划」中止审查,计划发行金额为 200 亿元;
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虽然,房企 ABS 被中止并不鲜见,但在如此短的时间内有如此高的频度倒也不多见。众多房企 ABS 项目频频中止审查,似乎也透露了一个信号:在房企融资渠道已经大幅受限的情况下,监管层或又将收紧房企 ABS 融资。
据克而瑞数据, 2019 年 1 月,房企境内外发债总量大幅增加,达到了 1095.79 亿元,环比上升 91.8% ,达到历史最高。其中,境外债发行占比最大为 67.6% ,发行规模为 740.4 亿元,环比增加了 141.9% 。另一方面,随着大量发债而来的是债券到期高峰,(据相关数据统计,2019年上半年,房企到期的债券总量将达 2272.68 亿元,同比增加 44.26% )不少房企融资的用途都是现有债务再融资,也就是「借新还旧」;这种借新钱还旧债的操作模式无疑也透露了房企资金态势的严峻。
与此同时, 2019 年一开年,房企的发债总额虽有大幅增加,但其融资成本依然处于高位。据克而瑞数据, 1 月,房企平均发债成本为 6.98% ,环比下降 0.17 个百分点;境外债融资成本维持高位,达到 7.86% ,环比增加 0.32 个百分点,整体融资成本处于最近几年较高水平。
一方面是融资渠道受限,另一方面是汹涌而来的债务到期,再一方面是融资成本不断高企,在这三座大山的夹击之下,房企是名副其实的「亚历山大」。
资产证券化仍是「钱袋子」,花样也愈来愈多
作为资产证券化的一种,虽然 ABS 频遭中止,但东方不亮西方亮,资产证券化作为重要的融资方式仍在快速的发展之中,政策利好及相关监管层的支持也一直都没有缺位。
在前不久上交所发布的新年致辞中还提到: 2019 年将推动公募 REITs 试点,加快发展住房租赁 REITs 。由此可见,现今,类 REITs 是最受政策扶持的资产证券化方式,这也催生了类 REITs 产品的发布及相关领域的制度完善。
就房企来看,发行资产证券化的企业以 TOP20 强居多。据克而瑞数据,在 2017 年到 2018 年的两年间, TOP20 强年已发行资本证券化规模达 135 亿,占总发行规模的 92% 。除此之外,则是央企或地方国企,由此我们也可以发现,资产证券化对企业的资质要求较高,成功发行的企业多为规模大和融资信用高的房企。
具体到资产证券化的方式, 2018 年,除了上文提到的类 REITs 产品受热捧之外, CMBS 产品规模也占比较大,规模达到了 27 亿元,占比达到了 25% 。而从 2018 年后已受批但未发行的资产证券化产品来看,类REITs及ABS的规模相对较大,分别达到了 360 亿及 300 亿,占比分为 42% 及 35% 。
在当前「租售并举」的顶层设计下,长租公寓领域的资产证券化无疑是一大热门。据不完全统计, 2018 年, 50 家房企在长租公寓资产证券化方面的发行规模达 107.21 亿元,相比 2017 年增长了 168% ,综合优先级票面利率仅为 6.05% 。其中,长租公寓类 REITs 产品融资规模达到了 54 亿元。此外,截止 2018 年底, 50 家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破 1000亿 ,约 860 亿待发行。
对租赁住房领域的资产证券化政策红利仍在继续。除了去年证监会、住建部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,明确了对房企进行各项住房租赁资产证券化的支持之外,还有上文提到的公募 REITs 试点的推出,这将进一步促进租赁住房市场以及该领域证券化的发展。


险资大举进入,或成房企重要「输血管」
除了资产证券化之外,险资也在成为房企的重要钱源。
1 月 28 日,中国银保监会表示:鼓励保险公司使用保险资金,增持优质上市公司股票和债券。为更好发挥保险公司机构投资者作用,维护上市公司和资本市场稳定健康发展,银保监会鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持优质上市公司股票和债券,允许专项产品通过券商资产管理计划和信托计划,化解股票质押流动性风险。
作为长期机构投资者,险资再一次被赋予了稳定资本市场的重要使命。
此次出台的政策鼓励险资增加权益、资管产品等投资比例,不仅有助于化解系统性风险,提供长期资金支持;也可在利率下行、非标产品陆续到期的环境下,有助于险资提升收益率,对抗利率风险,避免 2018 年频发的信用违约、股权质押等问题。
这次政策很快就得到了响应。
1 月 31 日晚,华夏幸福公告披露,华夏控股以每股 24.597 元的价格,向中国平安旗下平安资管转让其持有的 1.7 亿股公司股份,占公司总股本的 5.69% ,股权转让价款共计 42.03 亿元。转让完成后,中国平安持股比例由 19.56% 增至 25.25% ,仍位列第二大股东。这成为日银保监会「鼓励保险资金增持优质上市公司股票」的号召发出后的首个险资与房企合作案例。
按照合作协议,依托中国平安在金融、科技、生态和投资等方面的资源和优势,以及华夏幸福在产业新城业务的战略选址和产业发展等方面的资源和优势,未来双方将围绕长租公寓、康养服务、汽车服务产业集群和智慧城市等潜在发展方向,深入探讨各类型合作。与此同时,中国平安将为华夏幸福提供融资授信、保险、理财、资产管理、账户现金管理和投资银行服务等综合金融服务,支持华夏幸福的产业新城开发与运营,共同推进产业新城所在区域县域经济的转型发展。此外,双方还将研究、探索社区个人金融服务、医疗健康管理、社区电商、第三方支付及智慧应用、大数据分析与运用等领域的全方位合作。
作为产业新城运营商,华夏幸福目前的主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块,目前已完成北京、上海、杭州、南京、合肥、武汉、成都、广州、贵阳等 15 个核心都市圈的布局,培育了近百个产业集群。
过去几年,由于房地产行业整体强势,经营稳健、分红多,股权相对分散的上市房企多成为险资投资的理想标的。此次政策虽然没有直接说明对房企融资的支持,但在政策支持下,险资的大举会对优质上市房企的融资环境带来一些利好。
保险资金进入房企主要来源于其「万能险」资金。「万能险」名义上是长期寿险,实际上是一个理财+保障的组合,它有一个最低保费,高于最低保费的部分可以用于投资。保险公司会给出一个参考收益率,这个收益率一般都很高,然而保险公司也会承诺一个最低收益率,这个收益率可以低至 3% 以下,甚至不如货币基金的收益,所以实际上,对于保险公司来说,「万能险」去除寿险保障部分的资金,是优质的低成本资金,而随着国内保险市场的不断扩大,这部分资金必须要有一个出口,这就有了险资频频在二级市场「举牌」上市房企的现象。
对房企而言,险资的进入利弊尽有,不管是引入险资还是被迫被险资「举牌」,与险资股东的博弈并达到利益平衡点,是极为重要的长期考量,否则险资与房企的结合并不会是美满的婚姻。
虽然 2019 年的房地产行业一直为寒冬论所笼罩,但也有新的曙光显露。冬天来了,春天还会远吗?