中文 |

找不到比地产更赚钱的商业模式?佰仕慧告诉你关于2019的十个非预测

更新时间:2019/02/28    
找不到比地产更赚钱的商业模式?佰仕慧告诉你关于2019的十个非预测
最近,万科的现任掌门人郁亮的一封内部信又在广泛流传,继续居安思危之余,郁亮给出了一个房地产业内都公认的事实:“没有可能找到和房地产赚钱相当的行业”。这也许是所有在做房地产转型的企业都面临的“痛”:习惯了赚大钱赚快钱的真赚不了小钱、慢钱!只要卖房子还有利可图,就一定不要轻易转移战场。

除了卖房子,地产商就真的干不好其他的事?卖房子这件事真的就能这么一而再、再而三的当现金奶牛,挤之不尽,用之不竭?

恰好,春节前后有朋友请我分析2019年房地产行业的形势,我不想当个算命先生做那种注定到了年底就会被打脸的“预测”,于是结合佰仕会群友碰撞出来的精彩观点,我整理了一个“2019佰仕慧十大非预测”,用那些卖房子之外行业里已经在发生的事情,或许还只是小趋势,来探讨一个也许跟用过去的眼光看的不一样的未来。
这是一个怎样的时代?

要说2019,必然不能回避2018。因为这决定是“最糟的一年之后更好的一年”,还是“也许不过是更糟的十年的一个开始”。

当很多人开始怀念2009、1999,甚至1979。其实我们早已明白2018只是一个节点,许多事情早已预埋,只是在这一年真相大白。

有几个可谓盖棺定论的现象可以总结2018:
一代大佬已挥手而去,他们或者成了段子手,或者有意收敛了光芒。我们接过了话语权,我们却发现无从谈起,上一个时代的声音远去,新时代还缺少属于自己的强音。一批民间金融帝国轰然倒下,那些纵横捭阖的往事只能成为追忆,金融拒绝野蛮生长,拒绝妖魔鬼怪,拒绝无中生有,拒绝把套利当做投资的本事。资本不再相信故事,猪是飞不上天的,市梦率总是要回到市盈率的问题!当地主家也没余粮了,当接盘侠忽然就销声匿迹了,人们才开始思考赚钱才是商业本质。 增长停滞是全球经济面临的共同问题!正如那句话“人类如果失去联想,世界将会变成怎样?”增量市场大家可以一起做大蛋糕,存量市场就只剩下你死我活,所以才有“抢人大战”,所以才会有中美贸易战上的寸土必争!这也是一个开启的时代,我们看见未来走来,我们不确信,我们还有期待。

正因为是这样的2018,才有我们看到正在发生改变的2019。
十个“非预测”我们说说那些小钱、慢钱该怎么去赚。非预测1:债务爆雷之年,最好的资产并购之年!现金流折现成为资产估值的唯一方法。

“杠杆”意味着借力,高歌猛进的时代要加杠杆,以小博大,弯道超车。在市场下行期,“杠杆”就会变成一道催命符,几百亿的身家就会因为一两个亿的到期债务而一夜化为乌有。没有一家企业经得起的挤兑,曾经的山西票号不行,如今的大小富豪们也不行。原来或许还有所谓的“发新还旧”的续命,如今只要一家不愿意顶雷,很快就会是连锁反应,佳兆业、中弘都是前车之鉴。当一切看起来十拿九稳的风控都开始失效,抵押的估值是虚的,提供担保的主体早已过度透支,才有人发现真正的风控仍然是资产本身,不能通过自造血来满足收益预期的都是伪资产。这个时候,才凸显现金流折现对于资产估值的正确;这个时候,才终于可以让资产价格回归它本来的价值区间。有人哭,就有人笑,有人在四处找钱,就有人拿着现金等着收尸。2019,已公认为最好的资产并购之年!
非预测2:经济下行,办公遇冷。出路有二:向产业靠拢,办公商业化。

在所有的房地产业态中,办公市场是最典型的2B模式。对于现代城市而言,办公室就是“生产车间”,办公空间就是产业的载体。在城市更新的进程中,我们经常能看到老工厂改成了产业园区,就代表着产业升级的逻辑。正因为如此,办公市场也就成了与经济周期关联最为紧密的一个市场,新兴经济体不断孕育,办公市场就会高涨,而经济一旦停滞,办公市场就会快速萎缩。如今国内的办公市场正在面临这样的考验,而且是双重考验,一重来自于客户端的崩塌,另一重则来自同行之间的超供和恶性竞争。并非无解,从投资端,办公物业仍然是最受欢迎的投资品,只是如今需要与产业更紧密的结合,哪怕是给产业去做代建、代管,都好过于缘木求鱼。另外一个大趋势是“办公商业化”,超供局面中如何抢占先机?就只能看谁家的产品、服务做的更好,这是办公需要向酒店、商业去学习的,毕竟办公空间里放的不是机器,不能真的变成盒子人的生产车间。
非预测3:长租公寓谎言揭穿,真正的公寓却会迎来春天,看好CoLiving。

关于“长租公寓”为何是个谎言,本人之前有专门的文章论述,这里就不多言。“长租公寓”一度为资本所追捧既有“房住不炒”的政策原因,也有这是地产生意中仅有的拥有稳定客户群(还主要是具有成长性的年轻人)的2C商业逻辑的原因。如果说长租公寓有价值,价值点也要么在品牌管理价值,要么在用户基础价值,而并不在房间数的多少。如果按品牌管理价值,那就是参照酒店管理品牌的价值,是能够通过品牌带来资产溢价,这就是经典的服务式公寓的市场价值。如果要看用户基础,要么看基数规模,要么看用户质量,就用户忠诚度(线上叫“用户粘度”)而言,看规模不如看质量,这就是CoLiving有价值的地方,人以群分,社交只会在同质化的人群中产生,未来能形成定价权的只会是具有鲜明标签的CoLiving逻辑的新居住。
非预测4:“新零售”当道,商业需要重构。出路同样有二:数据赋能,商业社群化。

所有的商业地产业态中最不好做却又最有适配性的就是零售商业,不好做是因为本身即是直接面向人性需求的高阶业态而同时又面临电商的直接冲击,具有适配性是因为有人的地方就有消费需求,再偏僻的地方都有商业存在。“新零售”其实是伪命题,零售从来都必须面对人们不断更新的需求,而对接互联网、大数据、人工智能不过是时代发展的必然。纯粹作为销售渠道或者是货架陈列的传统零售(比如“百货”)是到了要退出历史舞台的时候,线下实体商业在这个时代存在的最大意义在于有体温的真实接触,是感性大于理性的消费场景。能让线下实体商业价值最大化的办法有两个,一个是进行数字化改造,把模糊变成精准,把经验形成算法;另一个就是社群化,感性消费的前提是认同感,社群可以帮助汰换低效人群,形成不断的跨空间提升。
非预测5:最被低估的资产是酒店,第二轮行业性升级,细分中显现机会。

酒店是公认的“被动”资产,大多是“被迫”持有,不赚钱,只是为了阶段性目标而维持。酒店是最有可能被“捡漏”的“便宜”资产,比如富力从融创万达收购案中“捡”到的那些酒店资产包。酒店却也最容易变成“捡”来的雷,同样以富力为例,捡到了便宜反而陷入了泥潭,还是因为不会玩。在当下的资产并购年,最有可能率先出现资产价格波动的一定是酒店,老牌酒店还有一个好处就是地段一定不差,比如最近京东收的翠宫饭店就是如此。收酒店通常有一个改造方向就是“酒改办”,只是在当下办公市场都处于明显超供状态,在结构上存在明显劣势(比如层高低就是个大问题)的酒改办又有啥竞争优势呢?其实酒店的资产升级还有一个机会就是把酒店重做,桔子水晶酒店为代表的轻奢商务酒店是一个方向,加入特殊主题的功能性酒店(比如康养酒店)是一个方向,以CitizenM为代表的社交化酒店也是一个方向,他们都代表着细分化的产品升级,整合无效面积,把坪效提高一个层次。

非预测6:文旅地产、特色小镇一地鸡毛。大都市生活圈的微度假却大有可为!

文旅地产、特色小镇一窝蜂的兴起,自然也是一窝蜂的找不着北,他们出现问题是必然的,至少犯了两个根本性错误:1、以一个弱产业来带动一个大片区,纯属小马拉大车,越偏远错的就越厉害;2、以追逐短期利益的开发商来行使新城开发的责任,自然只能中看不中用。作为目的性消费的文旅一定要有在地基础,一定需要当地人的深度参与,乌镇、袁家村能做成就有这个原因,而一切开发商为主导的文旅地产,卖完房子项目也就结束了,否则万达文旅也不会卖,融创也不会接。即使乌镇、袁家村,加上莫干山,其实更底层的成功因素还在于与大都市的距离,毕竟要赚的只能是富裕的城里人的钱,只有能让他们方便到达、愿意常来的微度假产品才具有持续的生命力,才有可能像正常商业一样,可以养的起来!
非预测7:轻重资产合流,资管力是硬道理。不能分享资产增值收益的就不配称资产管理!

万科、万达是地产圈里的龙头大哥,万科有“小股操盘”,万达索性“去地产化”,在他们的影响下,“轻资产化”一度成为业内的一种风潮。几年过去了,有趣的事情发生了,在地产商要“轻资产化”的同时,另外一股力量却在加大“重资产”的投入,就是各类“债转股”而来的金融机构。更有意思的是,明明是以“轻资产创业”为特征的联合办公、长租公寓们也纷纷转向资产管理逻辑,有资本实力的干脆成立自己的基金,主动出击去收资产(比如魔方公寓、盛煦地产)。说起来也不难理解,轻资产模式退出的路径主要是资本市场上市,而重资产退出就比较常规,只要看好一个城市的增长动力,就始终存在资产增值的空间,就一定有愿意接盘的下家。随着资本市场遇冷,人们对未来的故事失去信心,资本就越来越倾向于更稳妥的重资产投资,实际上的轻重资产合流就成为了必然。投重资产的机构为了保证持有期间资产收益的稳定增长,往往就会锁定甚至控股一家轻资产运营商来做资产管理;而轻资产运营商也开始从包租的二房东模式转向分享资产增值收益的资产管理模式(YOU+国际青年社区的刘洋称之为“蛋糕上的奶油”)。殊途同归,你会发现很多人都开始称自己为资产管理人,但真正的资产管理人是一定能分到增值收益的,而不是拿一点管理费(那跟物业管理公司有啥区别?)。
非预测8:产业订制模式渐成趋势。开发商的一个出路是做产业的代建商!

知道城市更新最怕什么吗?最怕不知道最终用户是谁,最怕改了半天仍然是个错误的产品,不管改的好不好看,市场不买单就是错误。城市更新是什么?我听过最经典的回答是“让产业回归城市”。产业的兴盛可以改变城市的地位,产业龙头的选址会改变城市中关于地段的认知。一个小崔可以摧毁一个文娱行业,北京朝阳区的文创园区就深受其苦。原来北京的核心商务区,中关村顶多排在第三(前面有CBD、金融街),到了2018年末,中关村竟然变成最好的区域,别的地方空租率都在上升,中关村仍保持旺盛的吸纳力。和产业捆绑曾经造就了华夏幸福,在这一拨的创业浪潮中,刘爱明创立的中城新产业走的最实,也是看准了这条道路。当华润与小米联合拿地的消息传出,不知有多少被产业地产深度套牢的开发商会有所顿悟,其实做个产业认可专业代建商有啥不好?
非预测9:产业互联网将会催生城市的重新分工。崛起中的二线中心城市有更好的资产整合机会。

2018年互联网行业最大的共识就是拥抱产业互联网,这不仅是因为消费互联网已经到了一个发展瓶颈,线上流量越来越贵,而且因为如果不能从传统产业的颠覆者转向赋能者,互联网就永远只能是虚拟经济,实体经济一旦崩塌,皮之不存毛将焉附!我听过一个高瓴资本投便利蜂最有远见的一个看法,说庄辰超有意把便利店做成制造业的产业链整合者,通过终端的精准数据去改造制造业。产业互联网成立的基础在于我国互联网基础设施铺设的成熟,5G会加速这个进程。在这样的基础设施之上,就会产生城市之间的重新分工。原来高铁网络的开通加大了中心大城市对人才和财富的虹吸作用,如今却存在另外一种平衡的可能,城市之间可以借助互联网工具形成远程协作,第二总部的出现给了武汉、南京、西安、成都这样具备人才优势的二线中心城市一个很好的崛起机会。你以为“抢人大战”仅仅靠那些灵活的落户政策就够了吗?具有吸引力的产业发展前景才是根本原因。对于这样的城市,资产价格正处于相对低位,正是大潜力股,很值得去做深度挖掘。
非预测10:地产科技是尚未被挖掘的宝藏。房子将不再单纯因为地段而值钱,房子能锁定的人和数据才是真正财富!

有人说城市最大的推动力,一个是艺术,另一个就是科技。科技正在改变一切,包括我们的生活习惯。如今街头小贩都会熟练的使用微信支付,而无人汽车未来的普及则将会彻底改变我们对于地段的认知(如今的认知还是在汽车时代的到来,方便汽车开行的道路决定着城市的尺度)。地产科技在美国已经出现大量的应用,在中国似乎还停留在智能门禁的阶段。有人问我未来怎样的办公最有希望,我毫不犹豫的说会是社区办公,当然那一定是在科技的办公解决方案的支持之下。当人们的工作生活的边界已经越来越模糊,办公场景自然也会从聚集走向分散。当企业的组织管理形式因为科技的加持而越来越灵活化(比如普华永道倡导的“在家办公”),人和空间的关系也一定会被重新定义。既然对于地段的认知都可能发生颠覆性的改变,那么地段就不再那么重要,能锁定怎样的人,能拿到怎样的数据,才是真正的价值所在!
ENJOY趣办是专业的资产管理运营机构,通过创意空间设计、空间产品打造、创意营销、社群运营、国际化服务,全面提升原有物业价值及品质,为用户提供国际化、高端、优质并具有创意氛围的空间及配套资管服务。
目前资管项目5万方,位于上海新天地、徐家汇、静安寺等核心区域,服务运营空间20多个,近20多万方。目前已服务过DNA、光明集团、大树下、高和资本、印坊、上服集团、张江九洲中心、五环等20多个项目,服务企业数量逾500家。