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联合办公逆势火爆的原因:消费降级+体验升级

更新时间:2019/04/02    
尽管多位业内人士认为,用“资本寒冬”形容当下的市场有些言过其实,并且,头部和优质的项目受到的影响仍然较小。但这并不妨碍很多企业用压缩员工规模、控制开支、降低年终奖励或分红等种种手段来表达自己的警惕和谨慎。

在管好现金流成为第一要务的当下,企业变得理性,节俭、集约,这未尝不是一件好事。

而联合办公在下半年开始变得热销,尤其是第四季度迎来逆势爆发,恰好是宏观形势最好的注脚。


资本环境变了
管好现金流吧

联合办公领域的标杆企业氪空间近日宣布:

2018年第四季度业绩逆势上扬,工位服务的签约金额已经超过今年前9个月总量,9、10、11三个月月环比增长近100%,而12月份的单月签约金额预计将突破1亿元。



这条新闻一经出街,就引来不少人的关注。显然,更多人从中看到的不仅仅是氪空间业绩的良好表现,还试图借此品读其背后映射的资本市场宏观形势。

事实上,随着资本环境趋冷,融资难度加大,2019年可能不是最佳的创业年份的报道已经很多很多。

一位资深投资人也这样说:

“现在,我们投资的时候也会看创业者的财务素养,如果一个企业模式好、点子好,但是创始人不会控制现金流,一味大手大脚,那可能我们也不会投他。”

简单说来,创业团队和创业公司要调整思路,已经融到的钱要省着花,已经有收入的要管好现金流。

当然,这并不是说,成为头部企业就可以肆无忌惮地撒钱。大家不妨看看今年引发最大争议的ofo,在很多媒体报道中被反复提及的就是花钱大手大脚,有些分析更认为这是ofo走向衰败的重要原因之一。

“烧钱也要看怎么烧,比如滴滴、快的靠打补贴催熟了网约车市场,瓜子、优信、人人车打广告烧出了二手车电商的品牌认知……我们不能不说其中也有一部分的资源浪费,但总体目的仍然是为了加速公司成长,这可以接受。”

投资人GUNK这样告诉笔者:“但是,没有做好计划,就烧钱给公司购买豪车,天价请明星代言,给员工巨额奖励,租用豪华办公室……这样的创业者我们需要警惕对待。”

ofo在获得巨额融资后,把公司搬进了理想国际大厦。这所大厦位于中关村的最佳位置,这里曾经见证了百度上市后的狂欢,更可以鸟瞰北大(戴威的母校)……在ofo最风光时,一口子租下了理想国际大厦四层楼,一年仅租金就高达8000万,楼顶悬挂的巨大的“ofo”LOGO一度成为中关村一景。

当ofo由盛转衰后,管理层也在设法挽回局面,裁员降薪、控制市场费用……唯独办公室的租金没法压缩,只能等待合约到期后退租。

但没想到的是,ofo从理想国际大厦搬出,这一变化被不少媒体和用户视为ofo资金链出问题的信号,引来大量用户到ofo公司要求退押金,甚至形成“挤兑”潮。

当然,我们并不认为理想国际大厦是压垮ofo的那根稻草,但通过ofo可以看出,对于创业公司,选择办公室宜简不宜奢,但这个“简”绝非简陋,要让办公室成为公司发展的助力而不是包袱。

选择最合适的办公室,是每个创业公司都应该重视的问题。


写字楼市场会消费降级么?

事实上,数据也显示,“资本寒冬”未必是一个真命题。尽管在投资方面,今年前11个月股权投资总额超过了1万亿,同比下降了6.6%;但投资案例却仍有9773起,同比上升7%。

这说明,市场仍处于一个相对活跃期。

目前断定国内经济萧条为时尚早,只是不确定性增加。其实,这种不确定性,对企业决策层提出了更大挑战——如果战略收缩太狠,一旦明年经济回暖就很可能错失发展良机;如果冒然扩张但经济没有回暖,很可能损失更大。

还是拿最简单的写字楼租赁来说,如果办公室租大了,却填不满或遇上企业需要收缩,钱很难收回;一旦租小了,团队扩张后没地方坐,找新办公室又浪费时间,也会制约企业发展。

笔者曾经访问过许多企业,其办公区往往分布在一个大楼的若干不相连的楼层,甚至分出好几处,跨部门沟通十分不便。问及原因,异口同声的回答基本都是:“当时没想到员工人数涨的这么快,租少了。”

针对这样的形势,聪明的企业会在保持谨慎的同时,采用更加灵活的策略,达到“进可攻,退可守”的状态。

这里,笔者将抛出本文的第一论点,就是在2019年,那些能够帮企业省钱,减少现金流支出、或至少是对现金流的需求更有弹性空间的商业模式,将会变得火爆,比如租赁行业、外包服务业。

之所以有这样的结论,是因为明显可见的——在办公室租赁方面,综合成本更低、性价比更高、租赁方式更灵活的联合办公已经显露出这样的趋势。

氪空间四季度业绩爆发,很大程度上和许多企业的这种思考有关系。氪空间创始人兼董事长刘成城10月底曾表示:

在经济环境不确定性比较高的时候,会有越来越多的企业选择更加灵活的共享办公,因为租期可以短至一个月,而且可以根据企业的发展来增加或减少工位。


氪空间创始人兼董事长 刘成城

只是客户对于这种弹性办公需求的增长,可能超乎了刘成城的想象。

据了解,氪空间在第四季度共有12个新社区正式开业,其中上海8个,北京2个,厦门和合肥各1个,这其中的工位总数接近1万个,比2017年全年新增的工位数量还要多。

当然,氪空间的爆发有偶然也有必然,偶然是外部环境的变化,必然是指氪空间上半年全力拓展,拿下上海联合办公市场新增面积超过70%,北京联合办公市场新增面积的40%,下半年才能有大量社区承接这些转移的需求。

但是,在笔者看来,除了偶然和必然,还有“必然中的必然”,这就是氪空间的自身定位和提供的价值。

选择氪空间这样定位于中高端联合办公的企业,其中最多只有20%是初创型企业,大部分则来自于运行状态较好的中小型企业,和一部分大中型企业、头部创业企业。

这些企业对办公室的定位、区位和档次均有一定要求,而氪空间的新社区集中在北京和上海的核心商圈,比如国贸CBD、陆家嘴、人民广场,这样不但让企业“不跌份”,而且比很多企业之前的办公位置还要更好。

另外,氪空间除了提供基本的工位,还有许多增值服务。

这也是其对在寒冬中切换或选择办公场地的企业产生巨大吸引力的原因,其中包括可以灵活地使用氪空间在全国的办公室、公共空间、服务设施等。





打开企业服务市场的秘诀
消费降级+品质升级

在“寒冬”将至的大背景下,企业端市场消费降级可能会是行业的大概率事件。即使经济环境回暖,要传导到数量最大的中小企业身上,还需要一定时间。

消费降级不可怕,亦不可耻。但降级如果以降低企业办公的便利、舒适、品质为代价,那这种降级就会挫伤员工的士气。

因此,联合办公行业如果要迎合这样的趋势,就必须在节省成本的基础上,给客户更好的获得感和可以接受的综合品质。

我们可以以酒店市场为例。

近年来,希尔顿欢朋、桔子水晶、亚朵等中端商务酒店开始流行,其房间面积大概是主流五星级酒店的三分之二,床品和洗漱用品基本保持不变,价格则是五星级酒店的二分之一左右,这种提供大品牌的信赖感,兼具优秀的服务品质,还能给出可以接受的价格的新品类开始大行其道。

业内人士简而言之:消费降级+体验升级,是未来做好企业服务市场的王道。

选择这种中间型的产品的客户,往往有3个方面的需求:

第一,他们需要大品牌给予的安全感、信赖感乃至“面子”;
第二,他们需要实实在在降低开支;
第三,他们要获得可以接受的服务。

以氪空间为例。

氪空间的主打方向,一直是黄金地段的甲级写字楼,这是不降低用户体验的一个重要手段。也就是说,一大批从传统甲级写字楼“消费降级”的企业客户,发现来到氪空间后,他们的办公环境、区位等体验并没有下降多少。

但另一方面,氪空间此前发布的数据显示,以北京中关村、上海浦东的10人团队为例,入驻氪空间联合办公的月总体开支要大约在2万余元,要比在同等传统办公楼节省30%-50%,但是办公体验和办公效率却有翻倍提升。

这就是消费降级,体验升级。

它的要诀是省去较为“虚”的一面,如奢侈感、豪华感,留下刚性需求的一面,如地段、区位、楼宇品质。通过“去虚就实”,为企业省下该省的钱。

而与之同时,对于那些本来就不在甲级写字楼的客户,氪空间不断抓住他们希望“升级”到甲级写字楼的需求,同时还给出了更有竞争力的价位。

还是以刚才的酒店为例,比如某人以前住希尔顿,现在住希尔顿欢朋,他还是可以说“我住希尔顿”,至少不跌面子;而某人以往只是住如家、七天,现在可以跟客户说,“我现在住希尔顿”,因此增加了面子。

道理虽然糙,但深合人性,兼顾实惠。

另外,除了我们谈及的创业头部企业、运行的较好的中小型企业之外,氪空间还在关注更大的企业。

此前,有报道,微软、谷歌等企业也开始接触联合办公。

笔者认真了解了这一新闻背后的背景,发现事实是,这类大企业的扩张速度较快,但每到新的城市,其自有的行政部门或传统的供应商在找楼、装修、入住方面的效率明显不高,而委托联合办公空间后,由于其有丰富的操作大体量办公空间从选址到装修到交付的过程,往往能以远高于行政系统的效率,为企业找到良好的办公场所。

因此可见,氪空间在企业服务市场上还有较大的发展空间。



对于那些大中型企业,氪空间完全可以开发定制化的企业级服务,为大型乃至特大型企业提供办公室一体化的解决方案,这不仅增强了美誉度,更扩充了服务范围。

此外,最近席卷新车和二手车市场的金融租赁类服务,也给我们观察联合办公市场提供了新的启示。

这些领域的耕耘显示,在存量市场已经达到一定饱和度的情况下,用金融工具+服务前置来开辟增量市场,是一个不二法门。

对于氪空间来说,随着服务能力不断提升,客户范围不断扩大,也可以基于所在行业和自身业务特点,推出一些帮助企业节省现金流的类金融服务,同时也降低经营风险。

雷军说,看透生意的本质才能创意;马云说,未来的经济一定是利他主义。

从这两个角度加以观照,氪空间在抓住了客户需求的同时,往往能够做到充分替客户着想,始终把为市场和社会提供价值放在较高的优先级上,这种更nice的作风也为其增加了很强的客户黏性。

因此,不是所有联合办公都抓住了这一波写字楼迁徙潮,但氪空间接住了球。ENJOY趣办是专业的服务商运营机构,通过创意空间设计、空间产品打造、创意营销、社群运营、国际化服务,全面提升原有物业价值及品质,为用户提供国际化、高端、优质并具有创意氛围的空间及配套服务。目前服务项目6万方,位于新天地、徐家汇、静安寺等核心区域,合作运营空间20多个,近20多万方。