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上海办公楼空置率上升?不存在!这些新贵正在加速入场

更新时间:2019/08/06    

       记者从陆家嘴金融城楼宇发展服务办公室了解到,经统计,近期在陆家嘴金融城范围内采样的88幢楼宇中,上海国金中心、金茂大厦、东方金融广场等 55幢楼宇出租率超过90%,其中26幢楼宇接近满租。
 

       第一太平戴维斯二季度报告指出,目前上海甲级写字楼最集中的三大中央商务区:小陆家嘴、南京西路和淮海中路之中,小陆家嘴作为上海国际金融中心的窗口,承租客户约60%为金融企业,该区域租金居首,且可租赁面积有限。
 

       “去年我们经历过一阵明显的出租率下降,但今年已经回暖,目前稳定在93%左右。”金茂大厦办公楼总经理陆敏告诉记者,当时一家租赁面积1万平方米的大客户搬离,拉低出租率近十个百分点。然而这家企业之所以搬家,是因为在前滩自建了2.8万平方米的全新总部。该企业搬离后,大部分腾出面积就被金茂大厦内其他有扩张需求的大客户锁定。

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      目前,陆家嘴金融城已经成为全球楼宇经济密度最高的区域之一。在陆家嘴金融城的250多幢商办楼宇中,2018年共有税收亿元楼97幢,并产生 沪上首幢税收50亿元的楼宇——上海国金中心,常年满租的国金中心也成为陆家嘴和全上海最受欢迎的办公楼之一。今年,陆家嘴金融城提出力争实现税收亿元楼突破100幢,其中10亿元税收楼预计将达到24幢左右。
 

      金融开放吸引外资金融入驻
 
 
      上海正积极推进金融开放的政策,吸引更多外资优质金融企业。仲量联行中国区研究部总监姚耀表示介绍道,这些企业在筹划布局中国业务时,上海往往是此类企业入驻中国市场的首选地之一。而上海作为中国金融门户城市也是他们在办公选址上的主要考虑因素。据相关调查,截至2019年上半年,已有 全球56家国际资管机构在陆家嘴设立,包括韩国未来资产、加拿大鲍尔太平、美国橡树资本等。而随着越来越多的外资机构进入上海,一些新兴板块也逐渐开始承载此类需求。
 

      目前,全国已获得私募管理人资格的21家外商独资资管公司,包括富敦投资、贝莱德、安本等在内的19家注册在陆家嘴。另外,中国将取消外资在金融领域持股比例限制的政策提前至2020年,目前众多外资金融机构正在申请牌照以及积极筹备在华金融业务的过程中,新业务领域带来的办公面积需求尚处初期阶段。展望未来,随着开放政策的推进,上海办公楼尤其是陆家嘴等中央商务区楼宇将继续吸引优质租户新设立或扩张办公面积。与此同时,在国内规范金融市场的一系列政策影响下,近期内资金融公司仍处在业务结构调整期,短期内对办公面积的扩张需求有所减弱,但长期来看,内资金融公司转型后的良性健康发展仍将保持对上海办公楼的租赁需求。
 

      上海拥有众多世界五百强公司及跨国公司的地区总部。近期,更新后的负面清单以及鼓励外商投资的产业目录有助于这些在华外资公司的业务拓展,带动办公楼的扩张需求。在中央商务区内,以保时捷为例,该公司从浦东软件园升级搬迁至陆家嘴金融广场,为其中国区总部承租约14000平方米。此外,今年5月,辉瑞公司宣布旗下辉瑞普强的全球总部落户上海,选址于南京西路板块的博华广场。

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      辉瑞普强全球落户静安

     另一方面,上海办公楼市场内各非中央商务区初现雏形,包括前滩、徐汇滨江等新兴板块在内,仍有大量新增供应即将入市,新项目给寻求扩张整合的公司提供了更多选择。例如碧迪医疗为便于公司在华发展,整合原位于上海各区域的四个办公场所,在前滩世贸中心三期承租10800平方米作为其中国区总部。类似公司还包括UTC、捷豹路虎等。此外,一些优质企业开始选择灵活办公等更加人性化的形式,同时为其迅速扩张做准备。

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      前滩商务区

      5G、人工智能租赁需求增长
 

     科创版上市、科创中心建设、自贸区新片区扩建等一系列政策规划,推动了尖端科技企业快速发展,带动科技类行业对上海办公楼以及产业园区市场的租赁需求。2016年科技类企业仅占上海市甲级办公楼租赁需求的10%,而过去12个月, 科技新媒体行业的租赁占比已接近20%,仅次于金融服务业。其中,包括5G、人工智能、互联网、游戏等在内的尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著。

 

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      过去12个月租赁需求

      此外,上海产业园区内租赁需求保持强劲。自贸区新片区扩张,为顶尖科技类企业发展提供了更多政策扶持。张江、漕河泾、市北等吸引了众多高科技企业入驻扩张。张江国家科学城的发展蓝图,带动了包括集成电路、芯片、医药等行业飞速发展。

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      尖端科技类企业新设立或扩张的需求尤为显著

      仲量联行则发现了写字楼市场背后上海另外两大方面的新需求增长。

      ○ 其一是首届进博会的举办推动了上海制造贸易行业的发展,该领域的国内外企业总部落地需求强劲,虹桥和前滩区域的新增写字楼恰好满足了这些新需求。

      ○ 其二是科技新媒体行业正在成为上海办公楼需求最重要的来源之一,正在引领上海产业园区办公楼的租赁需求,而一些非中央商务区正吸引大量游戏、媒体类等特定领域公司的需求。

上海工业市场持续向好
 

      全球性房地产咨询公司——莱坊发布了2019年二季度《上海商业地产市场》报告,最新数据显示,今年第二季度,上海工业地产市场持续向好,表现稳健。
 

      物流仓储方面,平均租金环比上涨1.9%至每天每平方米人民币1.61元, 增幅环比增加1.9个百分点。旺盛的仓储租赁需求导致物流仓库的空置率环比下跌0.3个百分点至7.2%。零售商对高标准仓储的需求保持旺盛,例如,百安居在安博上海金山物流中心租赁了20,000平方米的仓库面积;野兽派在普洛斯临港物流园租赁了10,000平方米的仓库面积。
 

      厂房方面,第二季度上海工业厂房租金稳步提升,单层厂房平均租金环比上涨0.8%至每天每平方米人民币1.27元。多层厂房亦受到市场欢迎,位于宝山城市工业园区内的东大理学院上海科研创业基地一期有近15,000平方米的多层厂房面积已经全部出租。
 

      莱坊高级董事及上海办公楼及工业服务部主管张延军表示,在近期国家发改委与商务部联合颁布的《外商投资准入负面清单(2019年版)》中,限制措施从6年前的190条缩减到2019年版的40条,进一步扩大农业、采矿业、制造业、服务业等领域开放,因此工业类企业预期向好。但是,考虑到中美贸易战所带来的不确定性,下半年,我们预计厂房租金将保持平稳,物流仓储租金将继续微涨且空置率将略有下降。