中文 |

共享办公龙头WeWork拟上市 或成全球溢价最高公司

更新时间:2019/09/05    

9月4日,据彭博社报道,共享办公公司WeWork的母公司WeCompany计划于下周上市,股票代码为“WE”。目前,该公司尚未透露在哪家交易所上市。

  WeWork于2010年在美国纽约成立,主要为初创公和自由职业者提供办公场所,目前在29个国家和地区的111个城市有528家分店,共有会员52.7万名,40%的会员认证为企业客户。如Uber和Airbnb一样,WeWork提倡共享的理念。

根据招股书,持股前四位的股东分别为WE Holdings LLC、软银、Benchmark和J.P摩根。在决定权方面WeWork的CEO亚当·诺依曼将拥有50%以上投票权。

  此外,备受争议的是,WeWork使用了科技公司常用的基于EBITDA(税息折旧及摊销前利润)的估值方法,估值470亿美元,被纽约大学斯坦商学院教授斯科特•加洛韦称作可能是“世界上溢价最高的公司”。

  连年亏损

  业绩是资本市场重要的衡量标准。尽管WeWork与Uber和Lyft(46.35,0.93, 2.05%)一样,都在招股书上把自己包装成有能力改变世界的公司,但连年亏损确是不争的事实。

  招股书显示,今年上半年WeWork收入15亿美元,比去年同期的7.64亿美元增长100.91%。与之相应的是扩大的亏损额,该公司2019年上半年亏损9亿美元,比去年同期增长25%。自2016以来,WeWork四年累计亏损超40亿美元。

  WeWork亏损是由于其商业模式决定的。WeWork与地产商签下长期租约,自己花钱改造,然后再向外出租工位,墨西哥地产商Fibra Uno是其最大的地产商。有评论认为Wework难以掩盖其“二房东”的嫌疑。

  截至今年初,WeWork长期租约合同高达140亿美元,这给WeWork带来了巨额债务。随着规模的扩大,其租金和门店运营与改造成本也会不断加大。

  为保证正常运营,WeWork不断融资。自2011年以来,WeWork已经募集了120亿美元的资金,其中大多数来自软银,累计投资约106亿美元。

  软银CEO孙正义愿意投资WeWork是因为他认为这家公司所能做的不仅仅是给小企业和个人出租办公空间。在WeWork成立之初,其联合创始人诺伊曼称WeWork为“全世界第一个实体社交网络”,他的目标是打造一个能够处理空间租赁、设计、建造和管理的大规模商业机器,希望WeWork能够孕育出无数个成功的企业。

  据报道,WeWork计划IPO后再融资30亿至40亿美元。在此之前,它已经从摩根大通、高盛等金融机构获得了60亿美元的信贷额度。目前,WeWork账面上还有30亿美元。

  但有信贷额度并不意味着WeWork受到了投资机构的认可。去年5月,由于自身的财务状况,标普和惠誉公司分别给予了B级和BB-级评级,为“垃圾债”评级,认为其抵御经济周期风险的能力薄弱。

  内部问题

  除了商业模式导致的亏损,WeWork企业内部的一些问题也无法忽视,比如有人用“企业内部员工混乱、部分员工服务态度冷漠、处理事件效率低下”来形容WeWork的工作环境。

  随着WeWork的入驻率增长,续约率开始出现问题,WeWork的员工表示,一些精明的企业存在“薅羊毛”的行为,他们在几个月的免费期结束后就不再续约,搬去新店蹭免费期。

  而且,WeWork还没有实现盈利,但亚当•诺依曼已经采取套现行动。据报道,近几年,他出售了部分持股,并将剩下的股份作为抵押申请了贷款。通过售股和举债,WeWork已套现超过7亿美元。

  另外,诺依曼还被指利用WeWork牟利。过去几年,诺伊曼一直在房地产领域大举投资,以个人名义购买了四栋WeWork办公空间的建筑。他的其他投资包括健身房、咖啡厅和成立了允许公司购买房产的ARK投资基金。

  其家族企业的作风也遭到诟病,高管中很多人都是诺伊曼来自以色列的朋友,他的妻子丽贝卡·诺伊曼(Rebekah Neumann)被指定为公司继任者之一。现在,她是公司的首席影像官和WeWork的关联业务WeGrow的CEO。

  未来WeWork可能会面临同行业挑战。与WeWork类似,欧洲的一家共享办公空间公司IWG也在全球各地提供类似的服务,并通过短期协议出租给企业和个人,其最知名的品牌是Regus。虽然IWG的市值只有Wework在市场估值的十分之一,但IWG多年来一直处于盈利状态,截至2018年底,该公司拥有3306个办公网点和44.5万个办公桌。

  WeWork通常不愿意与IWG或同行业做比较,从其IPO文件中可以看出其态度。WeWork写道:“我们自认为是空间即服务模式的开拓者,拥有显著的先发优势。”

  未来,WeWork还将继续发展共享公寓WeLive,共享学习空间WeGrow、健身房品牌Rise By Me、社交平台Meetup、共享集市WeMrkt。在教育方面,则打造了WeGrow以及Flatiron School两条产品线,前者面向学龄前儿童,后者面向成年人。