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Wework和优客工场争相上市,共享办公第一股风云再起

更新时间:2019/09/05    
据外媒报道,优客工场将于2019年第三季度赴美IPO,后又有报道称将于2020年上市,融资至多2亿美元。截止到发稿为止,优客工场并未对此做出回应,但最近优客工场人事调动,或为上市做准备。优客工场作为国内知名的共享办公品牌,近年来高速发展,但是随着共享办公赛道竞争者越来越多,优客工场面临的竞争也在加剧,选择此刻上市或许是为了保持自己行业领先的地位。


优客工场想要上市并不容易。当前他面临着诸多问题,包括营收结构单一,难以持续盈利等等。对比Wework我们发现其市场估值可能偏高,这可能影响他的上市表现,优客工场同样如此,再加上优客工场采取加盟形式,场地质量参差不齐,这可能影响他的社会声誉和市场表现,优客工场上市的时机可能并不是十分合适。

不过,这并不意味着优客工场就没有机会了。目前优客工场主要有三大业务,虽然从营收看,他的营收主要是租金,但随着优客工场的发展,未来投融资,营销推广等业务或许也将快速发展。另外,优客工场与联想等集团达成了合作,通过利用人工智能等先进科技为创业公司服务。这可能成为优客工场脱颖而出的关键,美股研究社将持续关注优客工场的后续发展

知名基金加持优客工场,融资并购扩大规模

优客工场作为共享办公领域的领头羊,在融资方面较为顺利,这使得他的资金储备十分丰富。而且优客工场通过融资+收购的方式,并购了很多家行业内公司,这进一步扩大了他的规模,虽然迅速并购有利有弊,但从目前情况来看,优客工场行业领先地位与这一策略是分不开的。

(1)知名基金投资优客工场,资金储备或领先同行

优客工场得到了诸多知名基金的支持。截止到目前为止,优客工场已经进行了19轮融资,得到了包括红衫资本,真格基金等多方知名基金机构的支持。具体来看,自从2015年优客工场成立起,平均每年获得4轮及以上融资,即每3.2个月就能获得一轮融资,迄今优客工场获得总融资金额已超过56亿元人民币,估值更是达到110亿元。

这使得优客工场的融资远远超过国内同行。36氪旗下氪空间虽然成立时间比优客工场早,但至今仅完成7轮融资。据《互联网周刊》& eNet研究院报道,优客工场目前排名全国第一。其实优客工场的融资与他的创始人毛大庆有关,诸多投资者都与其熟识,因此,在优客工场运行较好的情况下,相比其他机构,其获得融资的能力更高。这也代表其资金储备更加丰富。

(2)融资+并购扩大市场规模,但仍需注意并购事项

优客工场正在加速并购同业机构,扩大规模。截止到2018年为止,优客工场已经进行了7次并购,通过融资+并购方式,优客工场持续扩大规模,成为行业领头羊。若是优客工场能够在扩大规模的同时保持自身的运营效率,当规模效应逐渐凸显时,其营收结构可能得到改变。

不过,其并购也并非一帆风顺。据福布斯中国报道,方糖小镇联合创始人、董事兼COO杨学涛处宣布,优客工场已正式与方糖小镇“分手”。杨学涛称,去年10月两者签订的合并框架协议并没有对应可执行的具体方案,双方一直独立运营。可见优客工场的这次并购并不成功。其实优客工场一直以服务闻名,若是在并购过程中,盲目扩张,其服务质量可能将会下降。

共享办公赛道竞争加剧

单一营收结构风险较大

优客工场想要上市并非能一蹴而就。美股研究社试图通过对标同业产品Wework来试图说明其上市前可能遇到的问题,包括优客工场在营收结构,盈利上面存在的问题等等。另外我们也关注优客工场扩张之后引发的出租问题。

(1)优客工场竞争对手层出不穷,共享办公领域竞争激励

目前优客工场的竞争对手主要分为两类。一类是包括氪空间,Wework之类的自创共享办公平台。Wework将于今年上市,氪空间母公司36氪也提出了上市的计划,共享办公对于资金要求较大,上市成为了融资的最好渠道之一。虽然优客工场融资不断,也面临这样的问题,以目前优客工场融资+扩张的策略来看,若是落后上市,可能不利于与其他对手的竞争。

另一类则是巨头加持的共享办公业务。例如腾讯,百度58同城都有共享办公业务。他们与优客工场相比,在资金上,投资帮助上,附属服务上优势更大。特别是腾讯和百度,在传媒,投资等方面具有较大优势。优客工场难以与他们正面竞争,但腾讯,百度在共享办公方面的规模并不大,且竞争意识不强,这或许将成为优客工场崛起的机会。

(2)对标Wework营收模式单一,盈利困难成行业困局

对比优客工场和Wework,我们发现他们都存在营收单一问题。据媒体报道称,2017年优客工场营收为1.67亿元,其中,物业租金收入的占比约为90%。这也意味着,在优客工场发展迅猛的表象下,其盈利模式单一的缺陷仍未得到解决。虽然其他服务也有部分收入,但优客工场表现得更像是二手房东,而Wework的营收主要来自会员费,占比高达83%左右。可见两者在营收上都面临着结构单一的问题。一旦此项收入受到影响,可能将会影响到他们的营收。

而且盈利成为行业普遍难题。Wework表示,在2019年上半年,其净亏损为9.097亿美元,高于去年同期的7.2290亿美元。虽然其他共享办公企业并没有披露相关盈利亏损情况,但据媒体报道,目前尚未有共享办公企业盈利,这表明他们的商业模式依然存在较大问题,而且盈利与上市表现息息相关。若是优客工场无法在上市前实现盈利,这可能影响他的上市时间。

营收和盈利情况可能将会影响公司估值。据外媒报道,有卖家正在以对半的价格出售共享办公公司Wework的股票,而Wework真实估值较媒体披露的470亿美元已经下降到231亿美元。而且新建筑投资分析师山姆-麦克布莱德在他的最新报告中称,Wework将是“2019年最荒谬的IPO”。因此Wework存在较大的估值问题,而优客工场的营收结构,盈利情况,运营策略都和Wework十分相似,也可能面临相似问题。

(3)优客工场出租情况堪忧,质量服务或有所下降

优客工场面临出租问题。据亿欧调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。虽然优客工场宣称出租率达到90%以上,但事实可能并非如此,由于优客工场采用的是加盟模式扩张,直接导致优客工场的出租率参差不齐。据媒体报道,位于北京丰台区方庄的优客工场,则由于位置偏僻、配套落后,出租和运营情况并不理想,甚至出现过企业退租现象。

而且由于快速扩张,优客工场的质量有所下降。前面提到,优客工场2018年并购7次,快速扩张之后,产品质量不可避免的下降,若优客工场想要保持高质量的服务,可能需要更多的时间来消化并购,并付出大量成本对其进行装修,改建等等。

多元业务扩大营收空间

智能化办公或成未来发展方向

面临诸多问题,优客工场也提出了相应的解决方案。首先通过多元化营收来改善营收结构,试图通过多项业务共同发展来实现盈利。其次,通过与联想等机构的合作来进行智能化改造,以此来形成自己的特色,从而扩大出租率,实现盈利。但值得注意的是,不管是哪项策略都需要时间和成本。

(1)三大业务改善营收结构,附属服务或成未来营收主力

目前优客工场有三大业务。据媒体报道,从业务模式来看,优客工场以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出,三大业务板块。同时,从优客工场的网站上,我们看到优客工场提供传播,投融资,学院等服务。

未来附属服务可能将成为主要营收。从企业的发展历程来看,后期企业对于办公空间的需求将会下降,对于服务的需求将会上升,企业传播,投资都将会成为很好的营收项目。36氪对此有了媒体业务和鲸准业务,优客工场的盈利可能将在未来的附属服务上。

(2)优客工场促进办公智能化,区分其他机构形成特色

智能化办公将成优客工场未来发展方向。据时代周报报道,2018年8月,优客工场与联想联合宣布,打造国内首个智能办公空间——优客工场凯德晶品社区,涵盖了智能工位管理系统、智能访客门禁系统、智能会议系统、智能云打印服务等模块。其实优客工场很早就开始了办公的智能化之路,如今其智能化程度在行业中属于领先地位,若是其能够继续提升智能化水平,形成自己的特色,或许将会吸引更多的企业入住。

综上所述,优客工场正在准备赴美IPO,虽然临着营收结构单一和盈利问题,但通过多元化发展和智能化发展,未来营收和盈利情况可能将得到改善。不过从对Wework的分析中可以看出共享办公想要上市并不容易,在估值,扩张方面存在的问题可能将持续扩大。美股研究社将持续关注优客工场的发展趋势。