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深圳产业用房新政:限价、打击黑中介 、严禁以租代售!

更新时间:2019/09/23    
产业用房原则上不得转租、分租;到2020年,新增创新型产业用房不少于800万平方米;引导产业用房合理约定租金,高于年度指导价格的15%将被约谈。9月19日,深圳住建局转发《深圳市人民政府印发关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)的通知》(后简称「试行措施」),表示该措施将于10月1日期实施,有效期3年。
 

短租约、扩公摊 二房东乱象多

 

 

此前,深圳企业饱受二房东之苦,隐性扩大公摊面积,提高水电价格,短租合约不断上扬租金……各种乱象导致深圳工业厂房及产业园租金价格不断攀升,一些不堪重负的中小企业想要或已经「离开」。

 

 

针对产业地产市场乱象,今年5月27日,深圳市住建局发布了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》(征求意见稿),详情可见选址960此前报道,《深圳整治产业地产二房东:限价115%,不得转租!》

 

 

此征求意见稿经过修订后,终于在9月19日深圳市住建局官网公布,并将在10月1日起施行,有效期为3年。
 
只要备案,允许专业租赁机构存在

 

 

「试行措施」涉及增加供应、租赁行为监管、产业监管、租赁价格指导、平台建设、市场整顿等方面共计20条。对于黑中介频繁涨租金、扩大公摊面积、提高水电价格等行为,采取一对一的解决方案。

 

 

试行措施尽力遏制「二房东」参与深圳产业市场的可能,明确禁止除创客外的个人,房地产经营机构承租产业用房,但对于联合办公,以及专业化租赁运营机构,尚留有余地,允许存在,少挣房租差价,靠运营和服务赚钱,大前提是进行备案,明确职责和服务,有序开展租赁及相关配套增值服务。相关部门也将加强专业化租赁运营机构对产业用房改造的审查和验收等手续。

 

 

据深圳盛世立业产业控股集团总裁崔元星介绍,深圳产业用房市场存在很多专业化从事园区运营的机构,比如阿宝集团、硅谷动力,他们在深圳已有十多年的发展历史,承租的产业园面积甚至超过一些产业地产开发商,对深圳产业发展功不可没。专业化租赁运营机构的存在有利于深圳产业用房市场规范化发展。

 

新政:限价、公示、补贴新产业

 

试行措施中严打二房东,严打「以租代售」,各项收费公开化,规范产业用房市场,具体如下:
 
1、从源头上遏制二房东,明确产业用房原则上不得转租或分租;约定可以转租、分租的,应按规定或约定出租,受转租人不得再次转租。
 
2、对租赁价格划定合理范围,超过最近年度发布指导价格15%的,将被约谈,一经核实为恶意哄抬租金的,将被实施信用惩戒。
 
3、产业用房出租前-后两阶段实行收费公示制度
 
出租前,所有收费事项一律公示。产业园/工业区竖立公示牌,明确产业准入类型、最低租期、租金指导价及其他收费事项。未列入公示牌的收费事项,不得以公摊名义收取。
 
出租后,水电执行政府定价,每年对水电费收缴及分摊情况公示不少于15天。各用户缴纳水电费用总和不得高于园区/工业区缴纳的总费用。
 
4、规范公摊面积及专业化运营行为
 
明确规范公摊面积:禁止擅自提高公摊面积比例。尤其在单栋产业用房分割出租时,不准隐性扩大公摊面积,各单元租赁建筑面积总和不能超出整栋总建筑面积。
 
产业用房专业化租赁运营商,需要备案。也就是说,允许联合办公和专业化租赁运营商的存在,前提是合规、合理。
 
5、鼓励长租和发展新兴产业
 
鼓励长租行为,产业用房合同租赁期限不得少于1年,鼓励签订长期租赁合同。
 
对于高新技术企业、新兴技术产业进入,不仅鼓励,还将给予一定的财政奖励。值得注意的是,此条奖励政策并未出现在5月的意见稿中,为新增措施。
 
6、加大产业用房供应,到2020年,深圳市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。优化旧产业空间,增加一定比例公用设施,满足研发、配套商业的基本需求,到2020年,旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。
 
7、加强租赁行为、产业准入监管
 
严打违规转让或「以租代售」等变相转让行为,严厉打击产业用房用作其他用途的行为。建立产业用房租赁行为负面清单,明确出租、承租的禁止行为。
 
产业用房承租企业要符合深圳产业导向,不得租给创客以外的个人,房地产经纪机构和未备案的专业化租赁运营机构。
 
建立举报机制,一旦违规将实施处罚并列入失信惩戒名单。深圳市政府各部门将在措施实施后6个月内开展专项整治行动。

 

出走企业会回归吗?

 

曾有媒体报道,有的企业因不堪租金上涨的压力而搬离深圳。此番试行措施实施后,产业用房租赁市场趋于规范,租金向稳,那出走企业是否会考虑回归?选址960采访了长期关注深圳产业市场的相关人士,均给出一致意见:不会明显回流,耐不住租金压力的企业,终将被深圳所淘汰。

 

供不应求,导致租金上涨增速过快,这是市场行为的优胜劣汰。深圳近十年来大力开展城市更新,部分工业厂房改为商业或居住,供应量减少,厂房租金上涨为之必然。一位长期深耕粤港澳大湾区的企业高管认为,部分低端制造企业选择流向周边城市,是正常的市场行为,在这一轮市场淘汰中留下来的基本为实力企业。

 

在深圳盛世立业产业控股集团总裁崔元星看来,「也许个别企业会因租金稳定选择回归,但总体回流现象不会明显。」

 

试行措施将有效抑制租金增速,稳定市场,提振企业信心。借此机会,深圳对准入产业进行规划与筛选,试行措施对产业用房不规范行为起到震慑作用。不过,此前产业用地租金增速过快,也让企业感到不安,而试行措施是为保障优质企业留在深圳的必要举措。另外,对于一些尚未盈利的新兴产业,一定的租金扶持是必要的。
对于深圳产业用房新政,您怎么看?