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北京前三季度写字楼成交放缓 空置率增加租金继续下跌

更新时间:2019/09/30    

今年以来,受经济下行、企业撤租等方面的影响,北京市写字楼市场一直活力不足,前三季度,北京市写字楼市场继续下行,成交放缓,空置率增加,租金下跌。专家预计,未来写字楼市场依然不容乐观,下行压力犹在。

  三季度,复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期,未来北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

  写字楼市场继续下行

  受经济下行压力持续加大影响,北京写字楼市场成交活力不足,租金延续了上季度的下行趋势。

  需求减少、供应增加,是北京写字楼的市场现状。来自戴德梁行的数据显示,2019年前三个季度,北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米,分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。

  随着新项目的入市,北京市写字楼的空置率也在增加。三季度,北京全市写字楼空置率上升1.3个百分点至10.2%,空置率上升的原因在于城奥大厦等新项目的入市拉动。但核心商圈但空置率则继续保持稳定,为5.6%。

  但在租金下跌的市场情况下,北京市的城市更新项目在不断增加。2019年前三个季度,北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%,达25.9万平方米。

  供需失衡是写字楼租金持续下探最主要的原因。前三季度,北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%。

  为什么租金会持续下跌呢?在戴德梁行主办的2019年三季度媒体抢听会上,戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示,北京市统计局发布的数据显示,北京经济面临的挑战还是非常严峻的,今年上半年各个行业利润都是负增长,包括北京一些支柱性行业,高科技、互联网行业比去年有非常大的下滑,唯一例外是文体娱乐。批发零售业去年将近40%增长,今年和去年同比负增长,而批发零售业在北京第三产占比是44%。

  具体到产业方面,魏东分析,从北京写字楼租赁占比来看,今年高科技企业发展势头有所放缓,但他们在北京写字楼市场租赁还是表现最为强劲的,今年前三季度将近40%写字楼面积都由高科技、互联网行业租赁,剩下是金融业和专业服务业。今年和去年比明显大的区别是联合办公,去年联合办公在前三季度占超过30%,今年则不到3%。

  魏东进一步表示,经济情况会直观反映在写字楼市场成交情况。相比之下,今年新兴商圈成交明显比去年高,另外,2000平米以下租赁面积跟去年相比占比更高。这说明企业在不遗余力缩减成本,从核心商圈向非核心商圈搬迁,从甲级写字楼向乙级写字楼搬。

  未来的租金还会继续下滑吗?魏东表示,把所有市场情况放在一起可以看出来,整体经济形势不是特别好,从租金情况来看,北京各个区域、各个商圈,除了金融街和中关村租金跟上季度保持持平,剩下区域租金都有小幅下调。面对经济的不确定性,北京写字楼的租金市场并不是特别乐观,租金仍然会有下行压力,预计在今年年底、明年上半年,这样趋势还会进一步延续。

  老百货闭店升级改造

  2019年三季度,北京暂无优质零售项目入市,全市零售市场总存量维持在1387万平方米,其中购物中心占比超过86%。三季度,复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期,未来大都以新商业的模式重新推出。预计随着这些项目改造完成投入使用,北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

  零售项目通过升级改造给客户新的体验以吸引更多客流,同样,零售品牌也在不断调整自己的产品体验、寻求新的增长点,新潮场景体验、新的跨界体验、新科技体验等都是当前品牌更新发展的趋势。三季度,北京华联购物中心推出“BHG DAY“国潮新体验,探索原创IP的新玩法;星巴克北京首个BAR MIXATO,正式亮相嘉里中心旗舰店,创新引入完整酒吧体验,激发了咖啡与酒的新融合;中兴与中国移动合作的全国首个5G快闪店“中兴×中国移动5G潮现场”也在华润五彩城开业。另外,王府井百货三季度引入“和平菓局”,以老北京街区风貌、市井场景、风味小吃等为特色,打造了2400平方米的沉浸式体验空间,还原出鲜活真实的老北京生活。

  继5月海淀率先出台首个区域“夜经济”政策后,三季度北京商务局出台《北京市关于进一步繁荣夜间经济促进消费增长的措施》,“夜经济”的持续推进,对北京内需的增长也起到极大的推动作用,前八个月,北京社会消费品零售总额同比增长5.3%,其中餐饮业增幅达7.8%,8月单月增长8.0%。

  北京新建零售项目供应逐渐放缓,四季度,若路劲世界广场、芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目能如期开业,北京2019年全年零售供应量将有55.6万平方米,较去年下降40.4%,其中近50%都为城市更新项目。未来,随着新建项目的入市和老旧项目的更新升级,以及北京“首店经济”、“夜经济”的持续推进,北京营商环境及零售市场项目的整体品质将进一步得到提升。

  对此,戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴表示,北京未来新增供应主要集中在非核心区,且以社区商业为主。而城市核心区的传统商业项目陆续开始改造升级,一部分项目被收购重整,在收益最大化前提下成为“商改办”项目,另一部分项目进行升级调整。调整后项目将更注重全新消费需求,营造新潮的商业场景。

  “首店经济”开始引领商业新潮流,刺激更多旗舰店、跨界品牌、特色品牌入市。“夜间经济”下的商业应跳脱以餐饮为主,应向演艺、文化、书店、生活方式、跨界体验等多元方向扩展,刺激消费粘性增长,并在政策的全面支持下打造全新的夜经济场景。