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前三季度北京写字楼市场成交放缓

更新时间:2019/09/30    

今年以来,受经济下行、企业撤租等方面的影响,北京市写字楼市场一直活力不足,前三季度,北京市写字楼市场继续下行,成交放缓,空置率增加,租金下跌。专家预计,未来写字楼市场依然不容乐观,下行压力犹在。

三季度,复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦等多个老百货均宣布将陆续进入升级改造期,未来北京零售市场百货存量占比将进一步降低。

受经济下行压力持续加大影响,北京写字楼市场成交活力不足,租金延续了上季度的下行趋势。

需求减少、供应增加,是北京写字楼的市场现状。来自戴德梁行的数据显示,2019年前三个季度,北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为23.9万和4.1万平方米,分别较2018年同期下降40.9%和20.6%。

随着新项目的入市,北京市写字楼的空置率也在增加。三季度,北京全市写字楼空置率上升1.3个百分点至10.2%,空置率上升的原因在于城奥大厦等新项目的入市拉动。但核心商圈但空置率则继续保持稳定,为5.6%。

但在租金下跌的市场情况下,北京市的城市更新项目在不断增加。2019年前三个季度,北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%,达25.9万平方米。

供需失衡是写字楼租金持续下探最主要的原因。前三季度,北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%;五大核心商圈有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米433.64元,环比下降0.7%,同比下降2.0%。

为什么租金会持续下跌呢?在戴德梁行主办的2019年三季度媒体抢听会上,戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示,北京市统计局发布的数据显示,北京经济面临的挑战还是非常严峻的,今年上半年各个行业利润都是负增长,包括北京一些支柱性行业,高科技、互联网行业比去年有非常大的下滑,唯一例外是文体娱乐。批发零售业去年将近40%增长,今年和去年同比负增长,而批发零售业在北京第三产占比是44%。

具体到产业方面,魏东分析,从北京写字楼租赁占比来看,今年高科技企业发展势头有所放缓,但他们在北京写字楼市场租赁还是表现最为强劲的,今年前三季度将近40%写字楼面积都由高科技、互联网行业租赁,剩下是金融业和专业服务业。今年和去年比明显大的区别是联合办公,去年联合办公在前三季度占超过30%,今年则不到3%。

魏东进一步表示,经济情况会直观反映在写字楼市场成交情况。相比之下,今年新兴商圈成交明显比去年高,另外,2000平米以下租赁面积跟去年相比占比更高。这说明企业在不遗余力缩减成本,从核心商圈向非核心商圈搬迁,从甲级写字楼向乙级写字楼搬。

未来的租金还会继续下滑吗?魏东表示,把所有市场情况放在一起可以看出来,整体经济形势不是特别好,从租金情况来看,北京各个区域、各个商圈,除了金融街和中关村租金跟上季度保持持平,剩下区域租金都有小幅下调。面对经济的不确定性,北京写字楼的租金市场并不是特别乐观,租金仍然会有下行压力,预计在今年年底、明年上半年,这样趋势还会进一步延续。