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横琴写字楼载体发展过热供需不平衡

更新时间:2019/11/06    

粤港澳大湾区发展规划自今年2月确立已有9个月,顶层规划意味着这里既是中国改革开放新的试验田,也是中国经济未来的新高地。

  于世界,这片区域就是中国对外一个至高的新名片,于珠海,预示珠海经济迎来宝贵的跨越式发展机遇。

  而珠海整体最有热度和高度的当属横琴,多重利好之下,横琴新一轮的价值大爆发,成为投资者的热土。

  写字楼载体发展过热供需不平衡

  横琴发展十年来,各大房企纷纷重仓,区域住宅用地稀缺,规划比例以商务、商业、产业用地为主,因此横琴是珠海甲级写字楼供应的主力区域,供应常年大量增加。

  然而基于横琴产业起步薄弱的现状,租赁需求难寻,写字楼售价经历了爬坡、暴涨、趋稳、回调。

数据/横琴中原

  据横琴中原最新统计,9月办公成交约127套,环比上涨约35.11%,成交均价约31304元/㎡,环比上涨约11.04%,相比住宅、商业及公寓,办公物业成交价涨幅居首位。

  据第一太平戴维斯统计,自2015年起,横琴商务次中心得到飞速发展,2018年总存量约占全市总存量23%。

  南都日报报道,今年底横琴可提供办公总面积预计将达到100万平方米左右。

  站在初具国际化城市面貌的横琴,看着一座座拔地而起、紧锣密鼓施工的写字楼,路过各楼宇楼下,显少看得到有自住的影子,上班族更是寥寥无几。

  不禁满心疑问:一个新区这么多甲级写字楼,如何消化?何时才能迎来所谓的大爆发?

  现在珠海的写字楼市场面临一个严峻的现实,供过于求是常态。

数据/第一太平戴维斯大湾区甲级写字楼指数

  据第一太平戴维斯报告显示,珠海写字楼市场租赁需求的培育未能匹配同期快速落成的写字楼持续新增供应,供过于求情况明显。

  受到横琴片区较大的写字楼供应量与较高空置率的影响,全市空置率排名大湾区第二,高达37.3%,投资市场暂时呈高风险性信号。

  香港作为众多国际企业总部聚集地及国际金融中心,甲级写字楼总租用成本位居大湾区首位,达人民币每平方米每月879.8元,加之供应有限及需求稳增的因素,约等于排名第四的珠海113元的7.8倍。

  综合上述数据,受经济放缓、中美贸易摩擦和金融监管升级等因素的综合影响,短期内,大湾区大部分写字楼市场需求小幅萎缩和租赁决策过程放缓的态势料将持续。

  对于横琴长期而言,有赖于政策红利推动,与广深同具自贸政策优势,目前写字楼项目性价比相对突出,触及租金谷值将有望反弹,投资机遇逐渐浮现,市场未来前景仍属乐观。

  横琴写字楼还有求生的机遇吗?

  租金补贴,政府已经伸出橄榄枝

  横琴目前还处在起步期和成长期,是一个超级大工程,现在说空置,为时过早。

  一座写字楼是否空置,我们除了要看总量,还要看片区的发展、建设周期以及整体结构。

  横琴仍处于建设和不断完善阶段,人口也处于逐步聚集的阶段。写字楼出现阶段性、暂时性空置属正常现象。任何一个新区都会经历由地产化向去地产化的转变过程。

  截止至10月25日,横琴商事主体54738家,港澳企业3245家,此成绩单虽然亮眼,但实际上,多数企业仅注册横琴,但未在此办公。

  为了鼓励澳企进驻横琴,促使注册企业回归横琴办公,横琴管委会确立租金补贴政策,符合条件企业最高补贴70元/㎡/月,同步启用社保、子女义务教育、租房等方面实在补贴。

  站在港澳和顶层的思维角度去看横琴

  在港珠澳大桥及广珠澳城际轨道支撑下,已形成港珠澳三地便利交通生活圈,三地之间资源配置优化越来越频密。

  头等大事抓产业,珠海将发挥其重要节点城市的战略功能,与核心城市澳门互联合作。

  支柱产业先行,促进建立更高质的第三产业结构,推动产业高端集聚地形成。

  《规划刚要》提及,将高水平建设珠海横琴国际休闲旅游岛,激发众多商务服务需求,同时导入更多高消费旅游人群。

  另外如果澳交所横空出世,将助力澳门产业多元化格局,对横琴经济与菁英人口都是双赢。

  目前港澳写字楼物业基本无新增供应,而且很多企业很难承受两地租金的水平。为了缩减租赁成本,选择本地非中心化区域办公成为现在企业转移的趋势。

  横琴在大桥经济与粤港澳大湾区一体化趋势下,办公成本更有吸引力,承接企业租赁的外溢需求,对于租金水平处于相对弱势的横琴将是重要发展契机。

  第一太平戴维斯认为,供过于求的现状将为企业租户带来更强的议价能力及更大的谈判空间。在基础建设配套逐渐完善的助力下,珠海写字楼或成为节约型企业和大型企业后勤办公的优选之一。

  长远预期,等到横琴产业集群落地,发展成熟之时,便是大量企业租赁需求旺盛,急需回归办公之时,赋能写字楼市场租赁需求的可持续性增长。

  再看回当下珠海经济数据,2019年上半年,珠海生产总值达1483.25亿元,名义增速达14.15%,全省第一。这些数据都可以显示珠海较好的发展势头,营商环境持续改善,写字楼的需求将会持续增长。

  房企聚焦去地产化,修炼功守道

  政府为了防止项目地产化过剩,土地规划上横琴写字楼物业自持比例基本五成或更高,这对房企运营能力是强大考验。

  房地产市场的下半场,以资源整合为基础的城市综合运营商,是处在快速上升期额横琴急需的开发角色。

  为了去地产化,只有引入这些积极变道,谋求战略升级的开发企业,为城市导入产业集群,开创健康、文体、金融等产业方向,完善交通、教育、医疗、商业等系列配套,才有利于给城市人群搭建好的生活平台。

 

  当区域焕发出宜居宜业的新活力,又进一步刺激优质企业的前往进驻。

  最后总结一下,当前珠海乃至横琴的确出现了一些空置,但按照市场规律,空置多了、租金低位,对企业发展反而是好事,尤其对港澳企业是足够大的吸引力,助力港澳人才信息等联动。

  另一方面,市场供大于求,转手难度高,高额税费会让你的二手货在市场毫无竞争力,非要投资更适合长期持有做房东。

    来源:珠海房产之窗