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贵阳写字楼滞租 二线省会城市楼市正在经历什么?

更新时间:2019/11/08    


 

        楼市进入2019年,也是2016提出“房住不炒”后的第三年,贵阳写字楼的空置率,逐渐让一些房东,感受到了“经济下行”的威力。

  “以前毛坯都能租40甚至45元一平,现在装修好的,甚至降到35元都不一定租得出去,没想到花果园这么核心热闹的地段也会这样”,南明区花果园中环广场一位业主感叹道,从2018年下半年开始,他的写字楼就出现了难以出租的迹象。

  然而,事情远非想象那么简单。

  除了花果园这样的新兴核心商圈,老城区的传统商圈也受到波及。

  一位在大南门附近经营餐饮行业的老板分析到,由于周边的写字楼“人去楼空”,他的生意也受到“牵连”,每天的营业额至少下降了30%。

  据走访调查,就算是在观山湖区长岭南路等核心板块,长期空置的写字楼也并不少。

  “经济下行压力大”等词汇,也越来越多地出现在各类官方文件表述中,这一切看似支零破碎的现象,如果系统整合起来,不难发现一个共同点,它们似乎都在揭示:凛冬将至。

  然而,写字楼滞租,真的是凛冬将至吗?或者,它又是另一场新的行业洗牌?
 

  百因必有果:事情正在起变化

  有一句话:战术上的勤奋,永远掩盖不了战略上的懒惰。

  市场正在教育那些曾经依靠胆量和运气,买了核心地段写字楼,而在顺周期轻松收租的投机者,一个懂得在楼市寒冬逆周期生存下来的房东,才是真正的投资者。

  能够摸清楼市的脉络大局,才能做到对症下药:

  (一)公寓对市场的分流

  贵阳作为西南人均GDP排行第二仅次于成都的省会城市(2018年贵阳全市人均GDP为78449元),三次产业结构比为4.0:37.2:58.8,拥有占据GDP近六成比重的第三产业,带动的消费和就业都十分旺盛。

  可以说,除了有着“生活氛围浓厚”等西南地区共有的城市基因外,贵阳这座城市的商业氛围也堪称不俗。商业氛围浓厚的城市,其写字楼、门面等商业地产,自然也能水涨船高,但为什么自从2018年起,贵阳的写字楼出租就开始变难了呢?

  回溯到2018,贵阳楼市一个最大的看点就是:公寓市场的火热。

  公寓,和传统的纯写字楼,同属商业项目,40年土地使用权,商水商电,最大的区别在于,公寓可商可住,而写字楼主要用于办公。

  相对于传统形态的办公写字楼而言,公寓可商可住的属性,让其拥有了更为广泛的租赁客群和市场空间,而且投资起步小,相较于商铺、门面等而言,可以算是性价比不错的“轻资产”。

  2018年,堪称贵阳楼市的公寓元年,公寓这种形态的产品,对于写字楼的分流影响不容小觑。

  (二)华丽的“内透”背后,离不开租金的高偿付

  每当入夜,建筑物“内透”出来的光辉,往往可以视为一座城市高附加值产业的晴雨表,但内透的景象,在北上广深等一线大城市更为常见,但是,对于重庆、贵阳等二线城市而言,建筑物外墙的LED也许才是真正的主流,因地制宜,才不尴尬。

  贵阳的写字楼,除了老城区那些写字楼,的确是因为设施陈旧、不具备产业聚集的条件外,新建城市板块如花果园、观山湖等区域的写字楼,大多也是外墙LED灯。

  按惯例,纯写字楼的客群,公司企业等机构类型法人占到的比例很大,个人租赁写字楼的比例相对较小,这也和公寓、商住房区别开来。

  只有一定规模的产业集聚,才能将纯写字楼密集的区域“炒热”,而产业的引入,特别是高附加值、租金偿付能力高的产业引入,除了靠官方的招商引资外,更重要的,也还要考察城市本身的投资价值,到底是否具有足够吸引力引来资本布局。

  对于贵阳、重庆等二线城市而言,期待在经济下行周期,能有大批量高租金偿付能力的企业涌入,也许并不现实,更多的承租人,还要看大型的国企、或者拥有国资背景的产投系列。

  这也不妨成为解决写字楼空置率高企的一个有效思路:如果能有统一的组织协调和统筹调度,将大型国企、国资背景的实体巨头,哪怕是办公总部,相对集中地布局在核心商圈,例如观山湖八匹马、花果园中环广场等,都能带动一方商业格局的热络。
 

  Wework的共享办公:你之蜜糖,我之砒霜

  2019年,行业内最惹人关注的消息,莫过于WeWork的上市折戟,对于WeWork这样的共享办公模式,在中国的一线城市也许备受推崇,然而,很多“共享”模式,一旦放到二线、三线城市,很大概率会出现水土不服。

  原因在于:共享模式,实际上是独立专属办公的衍生产品,只有当独立专属办公的租金水平高到一定程度乃至于没有性价比或不能承受,才能产生价值外溢,溢出来的空间,才是共享办公的生存土壤。

  而像贵阳、重庆这样的二线城市,写字楼租金水平,尚未达到北上广深那样的高水平,当租独立办公室的租金,并没有比共享办公高出一个量级的时候,为什么不选择独立办公呢?毕竟,人性对隐私和独立空间的追求,只有当价钱高到一定程度,才会懂得妥协。

  所以,像WeWork这样的共享办公模式,在二三线城市萌芽的土壤条件,可以说尚未具备。
 

  商改住,到底是不是出路?

  适应变化的最好方式,莫过于拥抱变化。

  2019年6月,《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

  公寓之所以能够抢占写字楼的巨大蛋糕,最大的关键是抓住了“产城融合”的卖点,而“产城融合”,从某种意义上,也可以简单粗暴地理解为:商住结合。

  纯写字楼解决空置率过高的最大出路,也在于商住结合。

  从用地性质上,纯写字楼和公寓、商住楼,都属于40年的商业用地,相互之间转换起来,显然要比住宅和商业之间的转换阻力更小。

  从功能属性上,纯写字楼往往也兼具消防、通风、电梯等配套,而且,干过装修的人都知道,“工装”的装修规范和要求,要比“家装”严苛复杂得多,白天的12h+都能让那么多人在内办公,到了晚上为什么不能让几个人在里面睡觉呢?应当说,符合办公标准,就基本上是符合住人标准的。

  但是,对于写字楼朝着既能办公、又能居住的公寓方向转换的“商改住”,最关键的,还是在于政策的容纳度,毕竟,这里面牵涉的利益攸关方,不止有写字楼的房东,还更有公寓产品的开发商。

  总之,在电商、公寓、经济下行等多重冲击下的写字楼生态,能否挺过寒冬,除了考验房东们能否顺势而变以外,同时,也取决于贵阳这座城市的决策智慧和担当魄力。
 

    来源:贵阳小数据