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随着翻新项目数量的增加 旧物业将挑战新的办公楼建设

更新时间:2019/11/11    

据全球建筑公司NBBJ的合伙人蒂姆·约翰逊(Tim Johnson)称,在全国各地的门户城市中,包括波士顿,洛杉矶和芝加哥,这个故事似乎与在曼哈顿哈德逊广场上演的故事相似。1980年代是目前最大的办公建筑热潮。“许多建筑都是以这种后现代风格设计的。[材料],设计美学在今天还没有真正吸引人。”约翰逊说。

根据约翰逊的说法,美国办公楼的现有存量可分为四类:一类是兴起于20年代,1950年代末现代时代,1980年代后现代时代和现在的时代。

约翰逊说:“我想说的是[后现代时代] 1980年代的建筑物,其系统更为坚固。” “它们的设计方式更加灵活。”

较新的在线办公大楼以开放式平面图,充足的会议空间以及诸如咖啡馆等餐饮设施吸引着租户。但是,房地产在线交易市场Ten-X Commercial的高级量化策略师Matthew Schreck表示,具有“更优越地理位置”的1980年代建筑物可以通过使[他们的]空间,布局和便利设施现代化来挑战新建筑物。

“竞争性翻新和翻新旧办公楼的关键是空间效率。较老的建筑物通常有专用于现在已过时的用途的空间,例如图书馆,文档存储或低效的布局,” Schreck说。“并非所有租户都将寻找开放式办公室布局,但他们希望利用所要支付的所有平方英尺。”

现代化的办公大楼每150平方英尺可容纳一名工人,现代时代的办公大楼每300平方英尺可容纳一个人,而1920年代的办公大楼每400至500平方英尺可容纳一个人约翰逊说。

这种密度意味着现代建筑旨在容纳更多的人,并配备更多的厕所和电梯,以及更多的开放式平面图。

改造后现代建筑的项目可能要花费数百万美元,但与从头开始建造相比,这仍然是一种更便宜的选择。约翰逊说,一个新的办公楼建设项目通常耗资数亿美元,大约需要五年的时间才能完成。

约翰逊指出,另一方面,一项翻新项目通常需要大约六个月至两年的时间,具体取决于项目的规模。

“我说当今世界(在需要更新之前,建筑物的一般预期寿命)大约是30年,我说趋势的发展要比那快一点,这是由于技术和人口变化所致,”他说。“保持吸引租金真的很关键,因此,如果您不进行这些投资,您的租金将下降,或者空置率将上升。”

但约翰逊说,即使美国经济增长停滞不前,办公楼的翻新速度也可能有两个原因。首先,房东希望在市场低迷时期增加其财产的价值,因此,当市场确实出现时,资产就可以被吸收。其次,资产翻新的价格比从头开始建造新项目要便宜。

Schreck说:“随着过时或未充分利用的空间的更新,更新项目的数量已经在增长,以满足市场的当前需求。” “我们希望看到更多的东西已经过时的工业空间,尤其是郊区的办公楼和死人的购物中心,将其重新开发以用于更多需求的用途,例如混合用途开发,酒店和体验式零售空间。”