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经济下行压力加大,北上深等多个城市写字楼空置率创新高

更新时间:2019/11/12    

近日,世邦魏理仕、第一太平戴维斯等多家机构发布三季度主要城市写字楼市场研究报告,数据显示,深圳、上海、北京写字楼空置率出现大幅上升,重庆、成都、杭州略有下降,但依旧保持高位。

 

各城市空置率水平出现分化,部分城市风险度较高。一线城市中除广州写字楼空置率处于3.7%的较低水平外,北京已超过10%的红线,深圳、上海更是接近20%。二线城市写字楼空置率普遍处于20%-30%之间,除南京、宁波、大连写字楼空置率水平较低外,其余二线城市空置率均处于较高水平,尤其是长沙、天津、武汉,空置率已达到40%左右。

 

从各城市写字楼空置率变化来看,多数城市三季度空置率较2018年呈上升趋势。17个重点城市中,10个城市写字楼空置率上升,7个城市下降。其中,深圳、苏州、长沙、上海涨幅超过5个百分点;南京、北京、宁波涨幅超过3个百分点;重庆、沈阳空置率降幅超过3个百分点,但依旧保持高位。

城市内部写字楼呈结构性分化。位于成熟商圈、紧邻地铁的写字楼由于需求大、供应稀缺,加之商业规划成熟、商业氛围浓厚,出租率仍保持较高水平;而位于城市拓展区、新兴商务区的项目,由于供应量大、商业配套不成熟,尽管硬件一流,空置率仍较高。

 

新项目大量入市与需求疲软导致绝大多数城市写字楼空置率上升。例如,深圳、上海、北京、武汉前三季度写字楼供应量分别为177、126、52、33万平米,远超过净吸纳量的69、19、13、19万平米。供应放量主要是由地方政府为拉动就业、增加税收、改善城市面貌,在最近几年新增大量商办用地所致。需求端,经济增速不断放缓,前个三季度国内GDP同比分别增长6.4%、6.2%、6.0%。受此影响,非传统金融业、TMT行业、专业服业中部分小企业对写字楼价格更加敏感,换租、退租现象较多,导致写字楼整体租赁需求萎缩。

 

预计中短期内写字楼空置率将保持高位,租金下行压力进犹存。供应方面,2019年,全国17个城市的写字楼新增供应预计将突破1000万平方米,同比增长超过30%。加之,2018年、2019年前三季度全国商办用地成交量仍保2.23亿平米、1.45亿平米的高位,预计2020年仍有大量写字楼项目集中入市。需求方面,在经济增速不断放缓、中美贸易战持久化等影响下,许多租户可能对市场采取观望态度,这将在一定程度上削弱写字楼租赁需求。而租金变化一般滞后空置率3-6个月,预计四季度写字楼租金整体仍将下行。