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办公楼空置率全国第一,这个城市的发展速度放缓了?

更新时间:2019/11/13    

一般而言,我们的房地产市场分为两个部分,一个是住宅市场,一个是商业地产。大家最关注的是住宅市场,毕竟跟每个人都息息相关,从98年商品房改革以来,目前已经走出了20年的牛市。而商业地产则不一样,和实体经济戚戚相关,因此商业地产反应的问题更为真实。

商业地产中写字楼空置率就成为了经济学家观察的一个重要指标。根据数据显示,一线城市的空置率这两年都飙升了,北京上海超过了10%,而排名第一是深圳,超过了20%。和写字楼空置率一起下滑的是深圳的GDP,上半年增速还高达7.4%,而到了三季度,增速只有6.6%。而且有人统计了三季度这一个季度的GDP,发现增长不足1%,可以说是断崖式下跌。不过这样的比较不合理,因为统计上会用相同口径来比较。但是无论如何,GDP下滑是不争的事实。

为什么会出现这个问题了。笔者认为有两个方面,写字楼空置率高,是因为一些大企业都自己修了写字楼。比如华为、企鹅等大企业,在深圳都有几万人的雇员,现在用的是自己的写字楼,这就提高了市场的 空置率。

另一方面是经济上的确出现了一些问题,主要就在于制造业的不振。深圳的第二产业占GDP比重和第二产业的投资都遭遇了较大幅度的下滑,第二产业主要是制造业。这跟人力成本和房价高涨有关系。目前深圳是一线城市房价唯一保持增长的城市。当然,也跟全球贸易形势又很大的关系。

据第一太平戴维斯数据监测,2019年第三季度,深圳甲级写字楼市场迎来9个新增项目(11栋写字楼)入市。三季度新增供应量共计约69.1万平方米,是2018年同期的3.1倍,也是本年度首次迎来新增供应的季度。截至2019年第三季度,全市甲级写字楼总存量环比上升11.4%达到676.9万平方米。

由于新增供应于本季度内集中入市,全市空置率结构性环比上升4.3%,同比上升4.8%至22.4%。

面对疲软的市场需求,除业主方不断调整招租方案吸引客户外,各区政府也持续出台招商引资措施,提高区域对优质目标客户的吸引力,预计该趋势还将持续。而在写字楼买卖市场,受粤港澳大湾区建设、深圳打造社会主义先行示范区等重磅利好的影响,企业对区域长远发展信心充足,多有购置自用物业、拓展大湾区市场的意向,带动买卖市场保持热度,尤其是资金实力较强的国有企业,成为买卖市场的重要力量。此外,房企加快资产处置步伐,市场上可供选择的优质物业增多,且价格空间增大,这进一步提升了买卖市场的活跃度。供应维持高位,写字楼市场压力不减,深圳未来可见的高供应量使得写字楼市场面临较大的竞争压力,虽然项目延期频繁,但叠加宏观环境下的需求疲软,写字楼租金和空置率仍将承压。而未来经济环境和产业的发展则是影响市场走势的根本因素。