中文 |

住宅和写字楼投资用地成为市场发展的引擎

更新时间:2019/11/19    


 

该公司总结了2015年波兰住宅、办公、零售、酒店和农业投资用地的发展趋势,并对2016年趋势进行了预测。据分析,由于波兰经济的良好地位、资本和金融部门的良好平衡以及失业率的下降,这一市场在2015年蓬勃发展。

 

 

写字楼市场的高速增长和住宅市场的良好条件对这些部门指定用于项目的投资土地的需求产生了积极影响。寻找零售土地的投资者主要集中在为规模较小的计划准备的地块上。对酒店投资土地感兴趣的公司热衷于分析较小区域城市的投资土地,目的是开发低成本的酒店对象。

JLL的土地咨询服务主管DanielPuchalski评论说:“这是在商业土地市场上很好的一年,如根据上市公司公布的文件、主要房地产开发和投资公司宣布的交易以及由区域当局维护的房地产价格登记册中的数据所显示的。2015年完成的交易超过250亿印尼国家电力公司。这一结果证实了波兰投资土地市场的同比增长。这主要是由于华沙和其他主要城市的住宅市场的动态,以及城市的写字楼市场,如克拉科夫、W、Wrocelaw和Poznaher等。”
 

住宅项目用地-市场开发引擎

“2015年住宅市场的良好条件是对新住宅单位的需求较高。有利的因素包括低利率、鼓励波兰人贷款、收购上市市场的增长、MDM计划和稳定的价格。同时,来自该市场的开发者登记了最高的利润,”解释了JacekKamikinski,联合总监,JLL的估价部门。

波兰最大的聚集地用于住宅开发的投资土地价格上涨,而需求却很高,与2014年相似。

“由于2015年的良好金融和销售业绩,大多数开发商对未来持乐观的看法,并期待着良好的市场条件将延续到2016年。这种乐观将转化为对住宅投资土地的进一步兴趣。2016年,由于土地可用性、价格和MDM计划,我们预计在华沙非常中心外的投资地块的流行度增加,Wrocinoaw、Krakingw或Gdaelsk”。

由于华沙的准备好的土地的可用性减少,Wrocarah和KrakhouW,一些投资者和开发商将更愿意分析城市中的机会,比如Katowice或他们的风险。2016年,最大城市吸引力地区的较低供应也可转化为住宅价格的增加,特别是在较小地块的情况下,这些地块允许建造较小的、一个或两个阶段的项目。

JLL的分析人士认为,未来几年将会看到在高端市场不断扩大的公寓和公寓的范围,尤其是在华沙。这种类型的投资项目用地吸引投资者,不仅代表波兰首都,而且也吸引了印度和阿拉伯资本。

“目前,住宅和办公用地的需求主要集中于其规模使可使用的或可用的和居住的地板空间可在4,000至10,000平方米之间建造的地块。另一个重要的标准是在最短的时间内开始发展的可能性。投资潜力为10,000至6,000平方米或以上的项目更愿意由拥有更多财政资源的公司进行分析,前提是出售的土地具有明确的法律地位、建筑许可证和地方分区计划或分区决定。”

2015年,办公市场的特点是开发商和租户活动都很高。办事处的记录水平对购买新的投资土地的兴趣产生了影响,特别是在三市和克拉科夫市。同时,对Bydgoszcz、Lublin、Opole和Rzeszhou等城市对投资土地的需求也日益增加。

尽管预测了空缺率的增加,但在2016年,特别是在克拉科夫和三市,办事处的发展将继续吸引投资者。预计将增加对RzeszinoW、Lublin和Poznaher的兴趣。正如前几年一样,Wrocaraw也将保持一个城市,在那里土地交易将维持其目前的水平,并有可能进一步增长。

开发商还继续寻找位于华沙市中心和地铁沿线的办公楼的土地。

“位于华沙市中心的地区继续吸引潜在的买家;但是,提供的价格符合投资分析所带来的价值”。

根据JLL,投资者还瞄准华沙计划有轨电车线路附近的地块,例如到WilanaginW的线路,并靠近作为都市地区重要通信节点的火车站。DollnyMokootinW、AleJeJerozoLimpskie(最多SaloMEA节点)和Hololborz的投资土地图,具有良好的暴露和便捷的运输环节,在2016年有很好的机会找到买家。

2015年,联合土地咨询服务部观察到投资者对零售土地的兴趣是稳定的。交易价格也与2014年相似。最受欢迎的土地是用于较小的项目。

“2016年,“街头商城”或“方便”型中心目前流行的概念将继续吸引开发商的利益。我们认为,2016年最理想的土地面积为0.5至1.5公顷,特别是在人口为30,000至250,000的城市。同时,投资者们试图寻找能够补充城市中的零售服务或填补波兰零售地图上的空白的位置。”

根据JLL,2016年的零售价格将保持在稳定水平。

2015年的特点是酒店行业的增长。有利的宏观经济因素直接影响到酒店投资者对波兰的兴趣,他们对这一部门的潜力持乐观态度。此外,客人的数量每年都在增加,这就提高了酒店的入住率,进而提高了运营商的财务业绩。此外,波兰的会议(会议、奖励、会议、活动)部门在市场重要性方面正在迅速赶上西欧国家。

国际连锁酒店将继续在波兰市场扩张。他们不仅在最大的聚集地的著名地点寻找土地,具有良好的可见度和良好的通信能力,而且还寻找郊区的地块,特别是用于低预算项目的区域城市。

根据他们的市场分析,JLL的专家估计,在接下来的2至3年里,波兰将通过大型酒店连锁店来建造大约30个新的酒店,而低预算的酒店占了该数字的一半。

2015年,关于农业土地贸易的法律和条例有了变化。随着关于《农业系统发展法》新草案的工作取得进展,我们看到,在修正案生效之前,买卖双方决定在旧规则下关闭计划的交易"。这是因为,根据预测,新规定被设定为对农业土地的贸易实行额外的限制,以限制不从事农业活动的实体获取此类土地的可能性。

“2015年,尽管农业土地价格在过去几年中大幅增加,但它们仍然至少比许多欧盟国家的平均价格低2至3倍,因为这类土地往往没有可用的资源。这种价格吸引力直接影响到外国投资者对波兰土地的兴趣。然而,已经宣布的立法改革削弱了许多外国投资者的积极性。特别是,这些变化对打算为投机目的购买土地的那些实体的利益产生了不利影响。”

《关于农业系统发展的新法案》将于2016年5月1日生效,并将与土地市场开放给外国人,这些国家的公民签署了关于欧洲经济区或瑞士联邦的协议。近年来,由于"土地市场放松管制",波兰购买农用土地的兴趣不会下降。JLL的分析师估计,至少到2016年5月,我们仍将看到来自波兰土地的国际投资者的兴趣。同时,他们预计,由于这些立法变化,对农业土地贸易的限制,这种兴趣将大大低于预测。

“在2016年波兰投资土地市场可能出现的预期趋势中,值得一提的是,对住宅用地的需求很高,对办公用地的稳定占用和对区域城市投资的兴趣日益增加。由于有关农业土地交易的法律规定的变化,我们可能预计2016年需求、供应和价格方面的最明显变化将在该特定的房地产市场发生。”