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一线城市写字楼市场空置率分化加剧

更新时间:2019/11/19    

一线城市写字楼市场空置率分化加剧

近日,58同城、安居客发布《长期看好 短期承压——2019全国写字楼市场宏观报告》,从宏观背景、行业现状、大宗交易、租赁市场、需求来源、租赁热度等维度,分析当前我国写字楼市场走势。

2019年以来,写字楼开发投资增速,由负转正且持续改善。报告显示,1-9月,房地产开发投资累计同比增长10.5%,写字楼开发投资累计同比增长0.8%。虽然写字楼投资增速低于整体房地产投资增速,但对比去年同期11.4%的负增长,表现出积极向好的走势。同时,写字楼新开工面积在连续两年负增长后,于今年转正,截至9月底,2019年写字楼新开工面积5010万平方米,同比增长15.7%,表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。

不过,受综合因素影响,写字楼销售持续遇冷,多个核心城市写字楼空置率提升,使写字楼库存在2014至2017年消化周期呈下降趋势后于2018年底再次上升,去化压力仍存。

报告显示,尽管商业地产交易总额屡创新高,写字楼依然受到投资者的青睐,但其交易额占比从2005-2015年年均的55%,下降到2018年的不足40%。写字楼占比下滑主要是其他资产类别的冲击所导致。

重点城市优质写字楼出售标的有限,北京等城市核心区域出售资源更是稀少,因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时,重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅,使得写字楼的投资收益较低,因此,更多投资商把目光转向增值型资产。此外,零售、酒店、物流等资产投资价值的提升,也一定程度上挤占了写字楼的交易额占比。

不同城市呈现差异化特点。报告显示,2019年前三季度,北京、上海、深圳空置率为13.8%、12.5%、21.2%,分别较去年底上浮3.2%、2.4%、1.8%,广州空置率维持低位且持续下降至3.7%。

北京逐渐回暖的租赁需求,不足以支撑其写字楼的巨量供应,因而空置率继续上升。广州空置率的持续下降,或是得益于其较低的租金水平以及其较少的新增租赁供应量。

报告显示,三季度北上广深写字楼,每平方米月平均租金分别为389元、310元、178元和233元。从长期来看,2009年底至今,一线城市写字楼租金均有较大增幅,其中北京增幅133%,这主要得益于2011年后第三产业的高速发展及写字楼空置率持续走低。

从供应量来看,前三个季度,北上广深写字楼租赁新增供应量分别为72万平方米、18万平方米、7万平方米、59万平方米。净吸纳量上半年受经济形势影响严重下挫,三季度北京及深圳率先转暖。由于经济增速回落,加上实体经济多个行业波动的影响,企业谨慎扩张,写字楼租赁需求较弱,租户的租赁决策更趋保守。一线城市写字楼项目的去化周期,以及租赁决策周期均进一步拉长。