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写字楼空置,就连商圈也入冬?

更新时间:2019/11/27    


 

连日来,深圳楼市频传捷报。

先是豪宅卖得红红火火,然后又一批全国资金前来收割公寓,最近的还有二手房豪宅税取消,出现业主15秒后反价50万甚至150万的情况,二手房市场变得热闹无比。

楼市鸡血式刺激,让人对魔幻的深圳楼市瞠目结舌。

我们看到深圳楼市火热之余,还有一些东西,值得引起我们的注意。

那就是深圳写字楼空置率在增加,就连商圈也开始入冬。

根据高力国际的监测,在第三季度,深圳写字楼整体市场空置率已达21.2%,其中福田区写字楼空置率在16%左右,南山是16.7%,而前海已经去到66%。

而这个数据还只是暂时的,第四季度随着计划新供应的逐步完工入市,空置率的数字还会继续上升。

根据央视财经之前的采访,不少写字楼甚至是空租半年仍然没有租出去,在这样的情况下,不少业主打算“以价换量”,希望拯救低迷的市场。

据第一太平戴维斯数据,深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月,同比去年跌掉一成,环比上季度降低约5.2个百分点。

在供给过剩的当下,降低租金成为了最重要揽客手段,不少业主之间已经默默打起了价格战。

作为就业中心的南山,写字楼租金下滑至100-180元/平米之间,而福田中心区的写字楼租金最低在130元/平米。

位于赤尾的海岸环庆大厦,452平米的写字楼租金108元/平,而17年一套高层402平米的写字楼租金是200元,租金几乎是砍半。

这样的案例不胜其数,高端甲级写字楼还稍微好点,其他中低端写字楼租金跳水更严重。

但就算租金下滑,空置率的情况也并无太大好转。

福田的京地大厦,仅中原一个平台就有114条可租信息,总层高是31层,一层面积1900平米,以一层可容纳5-6家公司估算,那31层,可容纳总公司数量为300家,而117条可租信息,意味着起码有接近一半是属于空租状态,而最近一次成交的数据也停留在2018年的10月,成交均价是190元/平米。

就连深楼市所在的高新园,甲级写字楼,租金100出头,就这样,今年6月份的走访过程中,也都发现有大量的空置,39层可租楼层,只有60多家公司入驻,空置率高达50%。

在需求端疲软的状态下,就算降低租金,也依然无法让账面更好看。简单来说:空置率难降,租金难涨。

在p2p暴雷,经济不景气的当下,中小企业在测算成本后,选择搬离写字楼,退租的企业多了,又没有更多的企业涌入,在经济未有明显好转的情况下,写字楼怕是要凄凉一段时间了,但还好,写字楼不算孤单,还有商铺陪着。

与写字楼凄凉相呼应的,还有商圈的入冬。

如今深圳的商业已经遍地开花,几乎每个区都有多个商业中心,以前罗湖东门和华强北两家独大的格局早就被打破。

南山中心有万象天地、云城万科里、宝安有壹方城、后海有海岸城、万象城、福田就更多了,皇庭广场、中心城广场、COCO PARK、卓悦汇、世纪汇、九方购物中心、深业上城等等,龙华有壹方天地、九方,龙岗有万科广场、星河ICO、华润万象汇等等。

每个区几乎都有叫得出名字的中高端商业,就更别提一些低端商业,比如天虹、沃尔玛这些以及每个小区的底商了。

深圳的商业网络构建得非常完善了,明显已经达到供过于求的状态。加上受网购冲击、消费水平下降的影响,今年深圳商铺也非常难看。

位于南山的海岸城商圈,是西部商圈崛起的见证,所在位置也是南山商圈最为密集的中心区,以此为中心,两公里范围内还有万象城、来福士广场、茂业百货、天虹、缤纷假日广场等商业,单单一个后海,商业布局就如此密集。

而早在7月初,海岸城的一家网红奶茶店鹿角巷就被爆因租金太高而撤店,68平米的店铺,月租金约25万,年租金约300万。而以奶茶单客价20-30元/杯计算,一个月要卖1万杯才能抵月租,还不算人工和其他成本。

这样的租金,压垮了深圳第一家鹿角巷,而截止到目前,这家店也没有迎来它的下一位租客。

鹿角巷的关店,只是一个开端,现在的海岸城商圈,已经有大量商铺贴上转让广告。

根据独角Mall公众号的统计,海岸城商圈关门的商铺有将近20家,而其中十几家多都位于深圳湾大街。

深圳红极一时的网红店安东鸡黯然离场,还有当时高调进场,号称深圳最大的网红夜店MATRIX CLUB,不到半年就轰然倒下,令人唏嘘。

很多商户都表示“今年生意不好做,租金又高,只能关店另谋生路”。

而南山海岸城并不是典型的商圈个例,前段时间深圳市场最为关注的福田CBD商业卓悦中心开业了,公布的数据是招商率已经接近90%,主力店及大型餐饮店铺均已入驻装修。

但据深楼市团队走访了解,除了餐饮店铺,大多数店铺都处于招商和关闭状态,下沉式的商业也并未完全开放,由于是工作日,人气也并不是非常旺,临近中午也只是三三两两的人走过。

虽然人气还未起来,但从整个商业设计,看得出卓悦中心的商业还是有用心的,4个mall+1条中央大街,还有超大的户外广场,公共空间非常大,可供休息座椅不少,这在缺地的福田中心来说,不可多得。

能看出卓悦中心致力于差异化发展,毕竟福田中心区的商业实在是太密集了,尤其是地下商业街区。

卓悦中心旁边就有皇庭广场、星河COCO pork、怡景中心城、大百汇广场、连城新天地,这几个商业的地上都是各自的商业,但是地下都是通过地铁打通相连的,如果立体来看,这是一个非常庞大且密集的地下商圈。

从岗厦地铁站上来卓悦中心,再从皇庭广场下去地下商业,然后可以逛到会展中心站和购物公园站,所以每次去福田中心区商圈的时候,我总能迷路,明明从购物公园站出来,逛着逛着就到了会展中心,不知道多少人和我有一样的经历。

如此庞大且密集的商圈,福田的商业竞争可见不小,如何差异化竞争和在网购趋势中脱颖而出,会是卓悦中心最大的挑战,也是整个深圳商圈最大的挑战。

尤其现在商铺租金不低,人流量如何保证、商户如何保证盈利也是商铺面临的挑战。

写字楼空置、商铺也进入寒冬,与此对立的是住宅和公寓的热销。

看得出这届的投资客已经相当有经验了,就算是土豪,也知道现在不是闭眼买买买的时候了。

在子弹还有的情况下,肯定主打住宅,再不济可能也是潜力板块的公寓,写字楼和商铺大概率是碰不得的。

当前的大环境,大家不知道有没有感觉,一边是有钱人买买买,一边是普通人捂紧钱包,控制消费。

背后的深层次原因可能和经济不太景气有关,中小企业纷纷选择“逃离”,二师兄的价格迟迟未能下降,深圳前三季度CPI也突破4%的大关,而对未来的走向各种不确定,影响了居民的消费,而刚过去的双十一更是冲击了传统商业,商业的冬天怕是会更长了。

深圳一直在挣扎入秋,马上要小雪了,听说冷空气已经要来了,深圳的冬天虽然迟,但终究还是来了,可写字楼和商铺却早就入冬了,明年春暖的时候能融化吗?