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疫情下的写字楼:短期内新增需求基本消失 尚未大规模减免租金

更新时间:2020/02/10    

财联社(北京,记者 李洁)讯,“从2018年底贯穿整个2019年,国内写字楼市场较为低迷,租金下行趋势明显,需求转弱,空置率攀升,而疫情的蔓延对写字楼市场是雪上加霜。”戴德梁行首席政策分析专家魏东在接受记者时表示。

“每年写字楼市场在返工后会有一个租赁小高峰,一般在正月十五过后,会有比较多的客户去写字楼看房,做一些新年的租赁计划,但现在这种可能性已经不太大。”高力国际华北区董事总经理严区海告诉财联社记者。

他进一步表示,从租户的角度看,大量人员无法正常开工,很多带看都处于停滞状态,导致写字楼租赁市场在整个一季度都会比较平淡。之前希望计划进行搬迁的租户可能会调整租赁节奏,等到疫情稳定以后再做打算。从业主的角度看,待入市项目会受到疫情影响延迟开工并推迟入市。

一位商业地产研究机构高层认为,疫情对服务业、中小企业冲击较大,因此对乙级写字楼的影响会更大。

不过,高力国际针对办公楼业主、租户和投资机构等475个客户的调研显示,虽然2020年上半年市场可能会相对低迷,但在政策的支持下,下半年市场需求或将回升,并弥补上半年的大部分损失。
 

短期面临较大压力

相对于众多商场推出租金减免等措施,写字楼市场尚未出现大规模减免租金的情况。“目前北京的写字楼业主方对于租金减免都没有表态,因为他们也还没有复工。”严区海如是说。

高力国际中国区董事总经理邓懿君对财联社记者表示,目前有个别国企对旗下写字楼降了租金,但是现在看起来大规模降租金不太可能。

“受疫情影响,写字楼市场短期面临较大压力,新增需求已基本消失,租金面临进一步下滑。部分租户会针对租金和物业费同业主方进行协商,政府层面目前出台了一些政策对业主进行财政补贴。”魏东表示。

北京市发改委近期发布的文件显示,充分考虑企业在应对疫情中受到的影响,在降成本方面,鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。

2月8日,深圳出台了应对疫情支持企业共渡难关的16条措施,其中,国企“房东”持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)免除2个月租金。

“政策的出台会对写字楼业主起到一定扶持作用,但写字楼市场有很大的存量,扩大到所有业主并不是符合市场的行为。”上述商业地产研究机构高层告诉财联社记者。

汇生国际融资总裁黄立冲表示,大部分写字楼是属于民营的,国企占比较小。国企的写字楼可以通过政府补贴进行减租,但民营写字楼有时没办法或者也未必愿意减免租金。

“减免租金是一对一的情况,是针对租户的经营状况决定,而不会是全部的租户都减租。”上述研究机构高层说。

“在疫情影响下,企业收入减少,成本增加,对于很多中小企业打击会比较大,而企业遇到困难一般会要求业主降租,写字楼业主应对租金进行一定减免,否则容易出现违约潮。”一位咨询公司高层对财联社记者指出。

高力国际调查报告显示,在受访办公楼业主中,有近六成的办公楼业主认为租金将保持稳定,而29%则预计租金将会面临下行压力。

严区海认为,对于写字楼来讲,业主和租户是唇亡齿寒的关系,积极沟通和互相扶持,这是大前提。具体到租金减免的问题,应该是政府、写字楼业主和租户三方共同努力的方向,目前已经看到有城市出台扶持计划,相信针对有困难的租户,业主方也会提供相应的帮扶措施。
 

空置率或进一步攀升

“相对零售物业,写字楼市场抗击疫情风险的能力较强,这和租户承租能力有关。”魏东告诉财联社记者。

黄立冲则表示,虽然短时间内商场受疫情影响比写字楼大,但一旦疫情结束,商场的恢复会比写字楼快。严区海也认为,目前商业的需求被按捺住,疫情结束后反弹会比较快,但是写字楼的复苏会慢一些。

多位接受记者采访的业内人士指出,疫情将导致短期内新增需求减少,写字楼空置率或进一步攀升。

高力国际报告显示,40%的办公楼业主预期空置率将小幅上升。“疫情为大企业带来的影响相对更小,44%的企业认为有负面影响,仅19%的企业认为有明显影响。而对中小企业而言,有54%的企业认为疫情带来了负面影响,超过大企业10个百分点。”

“疫情还在发展,长期的影响现在还不好判断,主要看疫情何时能出现转折点。现在高力国际调研的结果显示,大部分客户都认为短期有影响,长期的话,还需要回到城市的供需面。”邓懿君对记者表示。

据戴德梁行数据,2019年,深圳写字楼空置率位列四大一线城市之首。2019年,深圳新增甲级写字楼供应53.56万平方米,市场仅消化约10.17万平方米,供应量约为市场需求的5倍。

“疫情控制住之后市场会逐渐恢复正常,一些正在建设的项目因疫情停工,一些项目可能会推迟入市,这对于平抑市场情绪有一定帮助。”魏东如是说。

多位业内专家表示,对于写字楼业主来讲,当务之急并不是减租,而是做好大厦物业管理的疫情防控,而租户在返工的时候也需要注意防范。