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直面“黑天鹅”对东北写字楼市场的影响

更新时间:2020/02/10    


 

目前从疫情的发展来看对于酒店、旅游、零售、餐饮和交通运输等行业所产生的即时性影响较大,戴德梁行东北区域董事总经理张琦表示,伴随着复工号角的响起,对于代表着经济晴雨表的写字楼市场的影响会逐步显现出来。特殊时期,戴德梁行东北区域董事总经理张琦线上集结东北区域写字楼部主管秦举绘女士以及写字楼驻场代理、策略顾问、企业客户服务、资产投资几条业务线相关负责人共同针对此次疫情对东北地区写字楼市场的影响进行了分析和重点研讨,从业主方、客户方、投资者、政府等几个维度阐述了当前疫情对写字楼市场存在的潜在影响以及目前已经出台或计划出台的策略方向。

秦举绘女士表示按照往年市场经验来看,通常第一个租赁高峰期会在春节过后的3、4月份出现,以当前的市场态势来看今年一定会错过。目前,2月10日大部分企业正式复工的时间被视为重要的节点,若此时疫情仍未得到有效控制,市场对各业主方带来的额外压力或将需半年甚至更长时间才能得到缓解。从日前所掌握的代理项目信息中获知,已有部分业主正在制定或计划做出租赁策略调整,已应对疫情对市场带来的影响。

◆从写字楼业主角度来看此次疫情的影响:

距离2003年非典已经过去17年,经济环境本身较之已有了巨大的变化,各界对疫情的应急处理及反应也是有了很大提高,无论是政府层面、业主层面、企业层面。但无论如何对于写字楼领域都是一次莫大的考验。

站在写字楼业主方的战略视角,全国二线城市的写字楼租户结构中中小企业占5成或以上,而这次疫情冲击最大的也是这些企业,业主方需要重新制定全年的新租及续租的租赁策略,短期内新租将受到更大的冲击,稳定楼内中小企业的承租状况变为当务之急;同时应对复工之后的大规模人流可能带来的疫情,也是考验楼宇综合能力的时候,针对于疫情的配套功能应及时完善、相关的责任险以及一旦出现疫情后所产生楼宇的整体的经济损失以及索赔等,需做好提前预案。其次,对物业管理安全方面的定义,发生转变,物业公司在此基础上进一步提高细节服务质量,由服务企业向服务于每个人身上转变,增强楼宇软实力,“以人为本”,这也将成为短期疫情结束之后,楼宇招商中一个重要的企业选址参数;第三,专业机构将成为市场的重要载体,及时疏通有需求企业租户和业主之间的屏障起到润滑剂的作用,促使双方利益更加趋向合理化,同时对恢复市场信心起到积极作用。

◆从写字楼资本市场角度来看此次疫情的影响:

疫情对写字楼业主收入造成影响是非常确定的,不论是之前表现优异的项目,或表现一般的项目。肆虐的病毒将再次考验所有写字楼业主的专业能力,也许这时某些大厦的新租、续租数据更能体现项目和资管团队的综合实力。投资人的眼光是雪亮的,历经风雨洗礼始终保持卓越的项目终会获得资本的青睐。

应对疫情,央行已于2月3日开展1.2万亿公开市场逆回购,确保流动性供应充足,未来央行货币政策很有可能直接转向宽松,这些将对房地产市场大宗交易产生积极的促进作用。

大连、沈阳虽然当前经济总量和增速表现一般,但两座城市产业基础雄厚,并且有自由贸易港及国家中心城市等潜在政策利好,最重要的是市场上已经出现不少优质的大幅折价资产,是投资者介入抄底的好时机。还是巴菲特老先生那句话:“别人贪婪我恐惧,别人恐惧我贪婪。”

◆从写字楼租户角度来看此次疫情的影响:

全国放假——面对疫情,采取的休克式疗法意在阻断疫情传播,但是也给企业的业务发展按下了“暂停”键。

就目前的情况,大多数存在选址和业务扩展需求的企业,都推延了需求时间;但是,鉴于大家普遍认为此次疫情持续的时间不会太长,所以选择都是推延1-3个月。假设如大家对疫情持续时间的预期,那么此次疫情对企业选址和业务扩展,会在第一季度和第二季度有较大的影响,但对企业或行业中的长期基本面影响不大。

建议有选址和业务扩展需求的企业,在此期间不要停止相关事宜的处理。可以通过远程办公,一是做好已有项目(刚刚签约和续租的情况)延期的相关工作,二是为新需求(搬迁和新业务机构设置)做好前期准备工作,以备得以应对疫情过后的需求紧张局面。

◆从政府政策支持方面对于此次疫情的应对:

中小企业是中国经济的中坚,保障了80%以上的城镇劳动就业,在二三线城市尤为明显,以沈阳、大连为例在甲级写字楼里办公的企业客户中中小企业占比普遍在60%以上甚至更高,据调查显示多数中小企业的现金流只能维持1-3个月,一旦撑不过此次疫情,后果难以想象。现在许多企业正在采取自救措施,但仅凭己力恐怕只是杯水车薪,疫情特殊时期更多需要政府、金融机构以及各楼宇业主等等的阶段性支持以共渡难关。

目前,多方政府已经在陆续出台专项政策扶持,预计会逐步作用于市场。首先,2月1日人民银行等五部门联合印发的强化防疫时期金融支持的举措,保持流动性合理充裕及信贷金融支持,且提出针对小微企业的金融优惠服务,要求金融机构不得盲目抽贷、断贷、压贷。

各地政府,苏州、四川、青岛、大连、沈阳等多地相继出台关于减、免、缓、补等多项支持中小企业稳定生产经营政策措施(大连、沈阳相关政策参见附件)。

1、大连市人民政府关于印发大连市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业稳定生产经营政策措施的通知(大政发[2020]3号普发)

2、浑南区、沈阳高新区关于印发浑南区(沈阳高新区)《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小微企业共渡难关的八项措施》(沈浑南政发[2020]2号)

从短期来看,疫情对市场需求产生延迟、延期的作用,但需求本身并没有消失,对于某些行业或企业亦可能成为特定机遇,对于某些行业或企业可能会因为疫情的影响在人员组织方面产生变化继而影响办公需求的相应调整。对于疫情后市场的可预见性关注变化主要会集中在以下多个方面,写字楼产品硬件尤其是楼宇健康体系方面、灵活办公(联合办公、线上办公)、物业管理的升级(资管水平及特殊时期应变有更高的要求)、办公场所环境(配套提升、人性化服务、楼宇亮点)等等。

◆疫情后写字楼业务发展的趋势预见:

1、 未来,数字化服务将出现市场机会并呈现上升趋势

鉴于疫情之后房地产相关业务的恢复还需时日,机会往往是留给有准备的人的。戴德梁行领先于市场于几年前率先启动了商业地产数字化解决方案“1服务”平台,目前已为超过100个项目提供相关服务,可全方位为商业地产服务提供解决方案,实现整体效益的提升。

2、全球视野、全国互联,全链条服务需求将进一步被市场强化

疫情期间,多个行业和企业受到杀伤力的影响,接下来如何调整组织架构、资源优化整合、做好发展布局业务的持久战等棘手问题将逐步浮出水面。戴德梁行自1993年在中国成立,用全球视野与本土洞察力,充分借鉴国际与国内的先进服务经验,特定时期将充分发挥大中华区20余家城市分公司、70多个城市业务布点的联动优势,助力业主方、租户、投资者、政府等最大限度发挥戴德梁行的全链条服务优势,为客户持续提供卓越的品质服务。

3、属地化的全生命周期深度服务需求,将于疫情后逐渐体现出来

疫情后市场将再次出现重大变革,“危”与“机”永远并立前行。目前,东北市场中沈阳、大连分别设有分公司及业务团队,写字楼部可提供前中后期一条龙综合服务,包括市场研究、项目定位、产品顾问、营销策略、推广执行、租售代理、资产投资等。