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疫情加剧写字楼租金下行 空置率攀高难题待解

更新时间:2020/02/11    

去年就遭遇市场寒冬的写字楼行业,受疫情影响租金下调冷淡氛围加剧。2月9日,一位长期从事写字楼租赁的中介人士告诉《财经》新媒体记者,目前,北京建外SOHO每平方米的日租金下降了1-2元,平均为6.5元/平方米,金地中心日租金由2019年四季度的两位数已降至个位数,约日租金7-8元/平方米,同时部分写字楼免租期可增加至4个月以上。

尽管目前北京东三环国贸附近的万达广场、尚都国际、财富中心等不少写字楼租金及出售价格继续下滑,免租期延长,但成交量、咨询量都比较少。业内人士认为,在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下,写字楼租金下行、空置率攀升趋势不变,未来整个行业亟待转型。

写字楼租金下行趋势明显

近日,《财经》新媒体记者调查发现,国贸附近的金地中心、建外SOHO、万达广场等写字楼租金均已下调,同时推出免租1-3月的优惠。

“万达广场A座写字楼2019年同期每平方米日租金在11元左右,今年已降至6元左右。”安居客网站推荐的一位中介人士告诉记者,“年前很多写字楼都空着,现在也没人租,加上疫情影响,房主只能再降价。如果可以租,价格可议再商议,免租也可以,目前免租期普遍是2-3个月,也可以往4个月去谈。”

事实上,不少中介人士告诉记者,受疫情影响,目前签单量减少,咨询租赁的客户也很少,也无法带看。很多租赁客户延缓换租,也有部分客户为了节约成本,减少租金预算,大面积换小面积,高档写字楼换中低档写字楼。

“2019年四季度至今,不少写字楼成交租金下滑20%-40%。目前受疫情影响,不少写字楼继续降价,并推出更优惠的免租政策。”一位北京写字楼中介人士说道。

受疫情的影响,近期苏州、北京等多个城市政府部要求国企需帮助中小企业减免厂房、写字楼、产业园租金。同时,成都等各地房协机构建议,写字楼、产业园业主方支持租户延期复工,根据自身情况适当给予减免优惠等措施。目前,花样年、氪空间等部分公司和产业园纷纷宣布减租或免租,最高免租达3个月。

事实上,在疫情发生前,写字楼的租金就出现下滑的情况。戴德梁行数据显示,2019年以来北京等城市的甲级写字楼租金呈现下滑态势,其中四季度北京全市写字楼每月每平租金为382.4元,同比下降4.4%。

中指院报告指出,受宏观经济持续下行影响,2020年一季度写字楼市场需求有所下降,一、二线城市写字楼租金环比均有所下跌,写字楼市场整体利好租户方。部分大型企业灵活利用各类优惠条款,适时搬迁扩张,而部分中小企业则倾向于迁址租金较低的新兴商务区,以降低办公成本。

在中指研究院商业及数据事业部总经理葛海峰看来,在经济放缓、供应持续加码、需求走弱以及疫情叠加下,企业对于写字楼的租赁的需求在短期内也会更加谨慎,特别是这种扩租和换租的需求会有所减少。未来,写字楼租赁市场将延续供过于求的租户市场现状,预计租金下行趋势不变,写字楼持有者以及相关物业公司收入将一步下滑。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜提出担忧,若疫情快速结束,各类企业恢复运作尚需一定时间,写字楼将面临一定的去库存的压力。如果疫情延续较长时间,将会对写字楼租赁市场带来较大压力。

空置率攀升背后阶段需求放缓

造成租金下行的一大原因是供大于求。第一太平戴维斯最新数据显示,2019年北京甲级写字楼市场有134.5万平方米的新增供应,是十年来的最高值。而需求侧方面,2019年北京全市场净吸纳量约为46万平方米,较2018年下降16.7%。

正是由于2019年部分城市写字楼新供应量增加、需求疲软,相应的空置率不断攀升。据戴德梁行统计数据显示,2019年上海、深圳、北京的甲级写字楼空置率分别高达20%和22%、13%,创近年新高。预计,未来一线城市写字楼市场供应庞大,市场压力巨大。

来源:戴德梁行

除供应量相对较大外,第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想认为,2019年全年,北京写字楼租赁的主要驱动力如金融、互联网等头部行业均面临调整与波动,导致企业谨慎扩张、租赁需求走弱。其他实体行业暂时不具备强劲的租赁需求,吸纳能力有限。同时,大量联合办公空间吸纳掉部分需求,导致写字楼需求呈现阶段性放缓。

事实上,无论传统写字楼还是共享办公,目前均存在存量较大的情况。记者从一家从事写字楼租赁的公司了解到,目前望京区域、亦庄、上地西二旗、高碑店在租的写字楼房源均达到千套之多,分别为1738套、1617套、1369套、1339套,每套面积在几十平方米至几千平方米之间。

据一位租赁中介人士介绍,北京联合办公租金主要分为三个档,高档写字楼租金为每人每月5000元至8000元,中档为每人每月2000元至3000元,低档为每人每月1000元至2000元。目前,国贸附近有50多个共享办公品牌的项目可选。在华润华南大区写字楼市场部副总经理杨贤钊看来,此次疫情对于部分资金流紧张的中小微企业而言,有可能会从传统办公楼搬迁至共享办公楼或缩减办公面积,传统写字楼可进行更适合中小企业灵活办公的共享办公或共享会议室的改造,而这对于写字楼整体配套服务提出了更高要求,满足员工便捷、健康办公需求的共享办公空间将成行业趋势。

“写字楼运营商如果还沿用传统模式,经营将会越来越困难。“中国房产经纪公义联合会主席胡景晖表示,写字楼此类产品需进行转型,一方面可改造为三四星级适合家庭旅游的酒店或者中端商务酒店;另一方面可改造成为长租公寓,因为一旦疫情结束,大批务工人员返程,居住问题依然是大家都需要解决的。