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疫情之下,深圳写字楼市场如何破冰突围?

更新时间:2020/02/13    

 

  写字楼市场一直是深圳火爆楼市背后的“冰点区域”。2019年,随着市场供应量持续走高,P2P暴雷,产业升级,经济放缓等综合因素影响,深圳写字楼市场仍遭遇空置率大面积攀升,租金大幅度下滑逾40%的寒冬迹象。根据世联综合体事业部数据,2020年深圳写字楼商业办公供应增幅同比达34%,而工改办公供应同比增幅更高达68%,2020-2021写字楼(含商业及工改)总体供应面积达843.9万。本来就不甚乐观的深圳写字楼市场,伴随着2020年的一场疫情,无疑是雪上加霜,这是否意味着深圳写字楼市场的冰点信号已经发出?
 


 

  01 租赁市场:需求骤减、供应量剧增致租金下滑,去化周期拉长

  2019年深圳GDP增速较去年同期下滑0.6%,从紧的经济大环境下,加上2020年年初疫情影响,企业可用现金流预期不充足的背景下,在写字购置或租赁方面的支出预算将收紧,原来扩租,提升写字楼品质等需求将阶段性骤减。
 


 

  2019年深圳写字楼二级租赁市场新增核心区域写字楼供应量达120万㎡,去化26万㎡,供应量约为需求量的5倍,导致目前深圳写字楼空置率已经攀升到四大一线首位。2020-2021年深圳市场商业写字楼已经明确租赁供应量为295.5万㎡,工改写字楼增量173.9万㎡以上,已经确定租赁供应量约29.1万㎡,增加租赁市场压力,严重拉长租赁物业的去化周期,空置率将持续攀升。
 


 

  此外,前几年伴随着投资热门的工改写字楼产品陆续入市出台的,是越来越规范的产业用房租赁政策。在2019年9月18日出台的《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》规定中,进一步明确打压转租牟利以及稳定租金的要求,使得工改项目的利润空间再度压缩,增加项目现金流压力。
 


 

  原本期待开年迎来小阳春的写字楼市场,受疫情影响,开工延后,经济受挫,短期内写字楼需求基本消失,为降低空置率带来的写字楼运营压力,预计2020年租金将会出现波动下滑。拉长期看,随着政府对中小企业的扶持政策出台,经济回暖,预计下半年会缓慢恢复,但不乐观。如以写字楼租赁运营为主要盈利的企业应尽早做好预案,最大努力通过楼体运营亮点等保证租金现金流收入,降低空置率,做好突围准备。
 

  02 销售市场:投资回归理性,销售价格回落至合理

  2019年深圳写字楼市场在总供应量基本平稳的情况下,受经济周期影响虽成交量下滑,但受粤港澳大湾区及先行示范区的利好,写字楼市场价格均呈上涨趋势,商业写字楼实现8个大宗交易,累计成交面积19.5万㎡,投资目的仍以资产增值为主要购买因素。

 

 

  工改写字楼市场区别于商务写字楼市场,因其较高的性价比,购买客户主要以自用客户为主。2019年深圳工改写字楼市场实现7个大宗交易,以金融、实业公司为主,其中以世联综合体团队从前期顾问、租售代理到物业运营提供全程服务的侨城坊Q-PLEX项目更是实现了55000元/㎡的均价。
 


 

  但随着租金回落,空置率攀升,供大于求以及疫情等影响,深圳写字楼投资回报率将有所下跌,投资者信心会受一定打击,融资行为的写字楼投资会增加,预判写字楼销售价格在2020年度会有一定回落,对写字楼资产价值的判断也会更加客观。世联君汇预判,未来随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实,深圳城市能级的进一步提升,中长期看,外来企业将成为深圳写字楼销售市场的购买主力。
 


 

  因此,要在逆势中突围,承接市场回暖后的投资需求,对前期写字楼产品设计上、内容运营上提出更高要求,性价比更高,面积段更合适,节能绿色的写字楼产品更受投资者的青睐,与专业顾问代理单位的合作未来也会更多被业主选择。世联君汇专业顾问案例库、商业资源管理系统、写字楼76项指标系统、写字楼业务支持平台、客户资源系统、自动评估、楼盘信息查询系统、交易案例查询以及ERP系统等,可为写字楼企业客户在前策阶段提供更全面的市场支持,在后期定价、交易阶段提供更专业的代理服务支持。

  03  “新型抗疫建筑”应运而生

  2003年SARS时期,世联行操盘的田面城市大厦、安联大厦凭借其绿色环保、健康关怀的创新理念和设计逆市热销。深谙健康建筑之道的世联君汇综合体事业部在2020年“新冠肺炎”肆虐之初即提出“新型抗疫建筑”理念,并结合多年一线实战经验,从建筑形态、交通组织、空气调节系统、空间细节、特色服务等多个维度,对疫情下的写字楼进行全新价值剖析,对其设计及服务要点进行创新性评估和排序,并落位到技术实现手段,最大化减小各类疫情对写字楼物业造成的负面冲击和影响,为入驻企业提供更加安全、健康、舒适、高效的办公场所,使之成为引领下一代工商项目发展的新航标,为众多新建和已建写字楼提供包括项目定位、规划设计、租售代理、运营管理、物业改造等方面的全链条一揽子综合性服务。
 

 

  04  远程办公兴起,联合办公空间新机遇

  疫情影响下,“线上办公”风口凸显,根据数据显示,疫情期间有超过1000万企业在使用阿里钉钉远程办公,企业微信的企业用户数也达到了数百万。灵活的办公方式更受80、90后主力上班族的青睐,也有更多的中小企业更加思考以“线上办公+共享空间”结合的方式替代租赁传统卡位式写字楼。深圳创新成长型的中小企业是消化深圳写字楼空间的中坚力量,据统计,截至2019年底,深圳中小企业已达196.7万家,占企业总数的99.6%。这类企业原因为高速发展所带来的扩充办公面积或提升形象的需求将因为疫情放缓,而“共享空间”所提供的多元化会议接待、便捷办公、健康办公等智能共享商务空间更能灵活地弥补“线上办公”面谈功能。

  因此联合办公企业应在抓紧时机,与线上办公企业形成战略合作,如在线上办公软件上推出在线预订“线下会议室”、“洽谈室”等功能,研发并推出更迎合市场需求的商务办公产品,迎接一波从传统写字楼宇退租的中小企业,逆势突围,成为行业新趋势。

     05 写字楼硬件,优质物管成为新卖点

  作为房地产行业服务商的物管企业直面疫情一线,物管行业无疑在这次疫情之后将接受新一轮洗礼。写字楼物管企业在疫情中的线上线下响应速度,资源调配能力,团队科学防疫执行力与行动力,着重服务细节的管理与楼宇企业客户的密切联系,都将形成物管企业的一次重要服务成绩单。而线上线下闭环结合,资源整合,渠道打通注定了未来物管与金融及科技的融合趋势,而具备优质物管的写字楼必定在疫情期特别是办公开放后的疫情过渡期给入驻企业客户的正常办公带来信心与保障,也是智慧楼宇运营的最关键一环。

  世联行陈劲松董事长言:“不是每一个冬天都一样肃杀;不是每一次春天都一样温暖!未来就从现在开始。”商办市场虽短期受疫情影响需求放缓,但从房地产中长期需求看,这必然是挑战与机遇并存的一场战役。直面挑战,企业员工齐心协力共渡难关,围绕客户提高线上业务,创新变革升级。正所谓“烈火试真金,逆境试强者,”疫情过后,面对消费反弹,市场购买力势必会重新激发,完善自我才能真正实现抢跑!