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预计下半年上海写字楼市场供求将逐渐恢复

更新时间:2020/02/13    

莱坊:预计下半年写字楼市场供求将逐渐恢复

新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,房地产行业面临着较大的压力。近日,莱坊根据研究和经验对于写字楼市场做出判断,分析疫情影响下写字楼市场的现状与走势。

从写字楼市场供应的角度来看。由于疫情对于未来市场造成不确定性,预计部分开发商会考虑采取观望的态度,暂缓现有写字楼项目的开发。莱坊预计将会导致部分在建写字楼项目供应市场的时间有所延后,致使市场上写字楼的新增供应量暂时性的减少,这对于一定保持市场供求平衡较为有利。

写字楼需求的角度来看。由于疫情造成对于未来市场的不确定性,莱坊预计将会致使部分业务受影响的企业暂缓扩张或搬迁,市场活跃度有所降低。除了部分相关生物医药、医疗健康类的企业可能仍会有较大扩张需求以外,莱坊预计短期内对于写字楼的吸纳需求会有减少,一些原有扩张或搬迁计划的企业将会更多地采取观望的态度,暂缓扩张或搬迁的需求。另外一些确实需要扩张或搬迁的企业预计也会更为谨慎,并在对于业主的租赁条件和租金的谈判中,更具有优势,并可能会对于业主在提供写字楼公共区域的消毒杀菌、通风等健康卫生条件的保障条款。另外线上教育、线上电竞娱乐等远程服务类型产业需求可能增加,从而提高该类型企业的办公楼租赁需求。

从影响租户的行业来看。莱坊预计受疫情影响较为严重的产业,例如旅游、会展、航空、文化、娱乐、交通等行业,这些行业的扩张和搬迁需求将会有较大的抑制。而相关的生物医药、医疗健康类企业仍会有一些新增的需求,莱坊预计对于科技类、制造类、金融类企业影响有限。

写字楼的空置率和租金来看。莱坊预计短期内由于供需双方都会较为谨慎,采取观望的态度,预计写字楼的租赁成交量将会短期有所减少。而租金水平,预计由于需求受到暂时的抑制,短期内写字楼业主不得不通过更大的优惠条件和租金减免来吸引客群,以价换量,预计短期内写字楼租金有进一步下探的压力。

写字楼的用户来说。在其办公中将会更多采用远程、视频、电话会议的方式,减少面对面的会议,以减少人群聚集。并会对于写字楼物业的消毒杀菌、通风,公共空间、电梯等的卫生消毒、访客测体温等提出更高的要求。

从长期来看。根据2003年的SARS疫情的经验来看,随着疫情逐步得到控制,特别是如果政府有一些扶持和刺激政策,市场对于写字楼的需求会逐步回升,,莱坊预计今年下半年整个写字楼市场的供应和需求将逐渐恢复。届时一部分被疫情所抑制的租赁需求将会得到释放,加大了对于写字楼的吸纳,从而带动空置率下降,租金走势逐渐企稳。

写字楼大宗交易市场前景来看。莱坊了解到,大部分外资机构仍长期看好中国的商业地产市场,其在今年的大宗交易投资业务的额度和去年类似,将会继续推进今年的投资业务。其中,莱坊预计由于市场的不确定性可能会导致一些项目资产价格短期有所波动,成为机构投资收购的较好时机。

莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东表示:从广州市的写字楼市场来看,根据莱坊的研究数据,截至2019年第四季度,广州市的甲级写字楼的空置率仅为约7%左右,在国内四个一线城市中处于最低的水平。预计此次疫情对于广州写字楼市场的影响应是暂时和短期的,中长期来看,我们对于广州市写字楼市场前景是乐观和继续看好的。

同时,虽然深圳的甲级写字楼市场空置率较高,为20.3%的水平,预计20201季度的市场会有一定的影响,但长期来看,由于深圳市的服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升,以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中,预计甲级写字楼市场的需求会在2020年下半年逐渐恢复。

莱坊董事及上海&北京研究及咨询部主管杨悦晨表示:以在2019已经进入下行通道的北京和上海为例,2019年第四季度这两个城市的甲级写字楼空置率都已攀升至两位数,分别为13.4%12.1%。在今年年初的疫情影响下,我们预计第一季度甲级写字楼市场将受到较大影响,活跃度降低,市场成交锐减,大部分新供将延迟交付。下半年这两个城市的甲级写字楼租金将继续下探,空置率继续走高。