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北京写字楼市场进一步承压 多数业主调整租赁策略

更新时间:2020/02/14    


 

日前,新型冠状肺炎疫情仍未出现明确拐点,全国交通运输、消费市场、经济活动均受疫情冲击,这给持续承压的北京办公楼市场带来不少挑战。

不少市场机构将此次疫情对经济的影响与2003年的非典时期进行对比,并对疫情为北京办公楼市场带来的影响进行了分析和预测初判。
 

需求端受影响较大

一场突如其来的疫情,对出租率原本就不甚乐观的北京写字楼市场来讲可以说是雪上加霜。

仲量联行指出,北京市目前经济体量相对非典时期已翻十倍,但增长动能放缓,本次疫情风险程度或更高。其认为,相较于2003年,此次疫情时期北京办公楼市场容错空间预计更小。这是因为当前北京甲级办公楼所面临的整体环境和市场规模与2003年大相径庭。2003年,北京全市甲级办公楼租户缴纳月租金总额为1.1亿元,而目前北京全市需承担超过21.6亿元的甲级办公楼月租金成本,租金成本翻了21倍,同期GDP总值仅增长约10倍。

“一方面,受疫情的影响,国内外企业对置换、扩张办公物业较为审慎。而严格的延期复工措施之下,中小型企业因经济活动受限而带来的短期内财务流动性风险更大,或对办公租赁市场造成影响,尤其影响联合办公空间的租赁活动。”戴德梁行近日发布的报告表示。

从具体行业来看,受本次疫情的影响,戴德梁行大中华区租户研究及华东区研究部主管Shaun Brodie认为:“零售、贸易、酒店、娱乐等行业受到较大冲击,租赁活动或将收缩;金融业、专业服务业等受到的直接影响则比较小,也将会成为未来业主争取续租、扩租的重要对象;而另一方面,医药与医疗设备,线上游戏、远程教育等互联网行业将快速发展, 从而引发其扩租或新租的办公租赁需求。”

实际上,北京写字楼市场从去年时就开始承压。第一太平戴维斯的统计数据显示,2019年北京甲级写字楼市场有134.5万平方米的新增供应,是十年来的最高值。而在需求侧,2019年全年市场净吸纳量约为46万平方米,较2018年下降16.7%。

至2019年末,北京市平均租金降至人民币每平方米每月364.9元,写字楼租金指数环比下降1.1%,同比下降 1.6%。2019年全年,全市平均租金已经历“四连降”、4个季度均出现环比下降。

据了解,2020年,北京市写字楼仍将迎来约84万平方米的新增供应。供应主体将继续集中在CBD的中服地块以及丽泽金融商务区。东二环区域将在年内迎来2个项目的投入使用。

仲量联行指出,本次疫情对需求的影响将进一步改变租赁市场格局。各类租赁活动均会因全市疫情防控举措的严格实施而明显大幅度减少,续租或成为主要甚至唯一选择。原本已受经济下行压力影响的需求增长动力将面临更深刻的考验,加剧市场预期的下调。
 

多方制定应对措施

从中长期而言,根据疫情持续时间的长短,市场需求的健康程度可能会受到不同影响,来自中小型企业的租赁需求尤甚。

据仲量联行统计,在北京,承租面积小于1000平方米的中型、小型企业占比超过50%,是办公楼需求的主要来源。另外,北京有近半数(48%)的甲级写字楼面积由韧性产业承租。

“这预示着北京办公楼市场对此次疫情有一定的风险抵御能力,是这一次黑天鹅事件中北京办公楼市场的压舱石,”仲量联行认为。此外,全市近1/5的甲级办公面积由获益产业租赁使用,这部分将是帮助市场渡过疫情难关、保留潜在增长活力的关键。

但也应看到的是,北京市场中有1/3的面积是由面临较大压力的下滑行业承租。如若发生极端情况,这部分租户的经营状态变化可能会引发市场动荡,仲量联行认为行业从业者需提前关注此类风险。

为了缓解疫情对中小企业带来的经营压力,北京市2月3日已发布数条缓解企业生产经营困难的措施,包括实施灵活用工政策、适当下调贷款利率、解决融资加快续贷及分行业延长社保征收期,并鼓励办公楼、商城等运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,要求各区为此类企业提供适度财政补贴。

目前,多数业主已制定或计划做出租赁策略调整,有部分业主选择与租户共克时艰,为其减免部分的租金和物业管理费用。但有业内人士认为,此种做法并非行业主流。仲量联行的调研数据显示,租金优惠相关的让步并非唯一选择,大多数业主目前仍保持观望态度,“61%的受访业主表示目前不考虑效仿商业项目,对现有租户给予租金的补贴或减免。许多业主已经进一步下调对自身项目2020年租金和项目表现的预期”。

值得注意的是,在疫情影响下,企业不得不延期开工及出于风险考虑选择居家办公。在此过程中,在线办公工具得到更好的普及与推广,“数智化”办公体验令办公模式开始发生变化。

戴德梁行报告指出,以上变化对于涉及在线办公工具及平台的相关企业显然会构成直接利好,扩大市场规模及影响力,同时也提示实体办公场所的运营者及业主在优化办公物业产品的同时,更应关注包括线上平台及智能化在内的整体办公生态的打造,而非仅仅局限于常规办公模式下使用者在有限时间内的产品体验上。