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战“疫”下的广州——广州写字楼市场2019年回顾与2020年展望

更新时间:2020/03/05    


 

2019年,受外部因素及经济环境影响广州写字楼租赁市场需求相对疲软,部分行业受到冲击较大,更加注重成本控制,有扩张需求的企业也更加偏好租金成本较低的写字楼。2020年,新冠疫情的爆发对于广州写字楼市场短期内预计会产生负面影响,而对中长期发展影响较小。在粤港澳大湾区和相关政策利好的背景下,写字楼租赁需求有望得到进一步释放。
 

2019年写字楼市场回顾

宏观经济

2019年广州市宏观经济总体平稳,地区生产总值达23628.60亿元,比上年增长6.8%,三次产业比重为1.06:27.32:71.62,产业结构不断优化。金融市场运行良好,服务业主导型经济日益巩固。先进制造业增加值占规模以上工业增加值的比重达为58.4%,工业新旧动能接续转换,产业结构不断迈向高端化。固定资产投资同比增长16.5%,自2014年以来达到峰值。其中,房地产开发投资增长14.8%。

写字楼市场需求

2019年,全市写字楼市场整体租赁需求偏弱,个别行业相对稳健。受市场整体供应较少和经济下行的影响,近年来广州写字楼租赁需求持续疲软,企业搬迁和扩租活动较少,市场活跃度明显低于其他一线城市。其中,专业服务业和科技行业表现相对稳定,支撑市场主要租赁需求。在专业服务业中律师事务所相对亮眼,仍有一定的搬迁与扩张需求。而科技行业更青睐选择较多、租金成本较低的新兴商圈。其中,琶洲商圈凭借片区产业规划定位和科技行业的聚集效应,不仅满足了不少周边科技企业的升级需求,还成功吸引了新媒体和电商行业的大型租户入驻。

空置&租金

受整体经济环境影响,大部分企业对于扩张持谨慎保守态度,选择续租的情况有所增多。另一方面,不少甲级写字楼业主,尤其是珠江新城的业主普遍空置压力较大,愿意用降租金、延长免租期等策略挽留已有租户和吸引新租户,以保证稳定的入驻率和保有优质客户。

截至2019年年底,广州写字楼空置率达13.05%,受第四季度新增供应较多影响,全市空置率较第三季度环比上升4.7个百分点。全市平均租金持续下探,同比下降12.45%至109.66元/平方米/月。其中,珠江新城租金下调较为明显,同比跌幅在10%以上,以促成租赁成交。

大宗交易

投资市场方面,2019年广州大宗的买卖交易在四个一线城市中处于低位,成交总额约120亿左右,较上年也有所减少。从物业类型来看,写字楼的占比最高,其次是商业、综合体和酒店。从区域来看,核心区域的优质资产具有较大的升级改造空间,持续受到投资者的青睐。外资机构投资者持续发力,加大对广州商办类物业的投资力度。
 

2020年写字楼市场展望

2020年伊始,一系列的负面因素包括新冠疫情的突发、经济下行压力的加大、中美贸易战的延续,加之持续疲软的企业租赁需求,都对广州写字楼市场的未来发展蒙上了一层阴影。但广州写字楼市场整体存量低于其他一线城市,空置率和租金也维持在相对健康的水平,服务业上升明显,产业结构逐步优化。

在粤港澳大湾区规划纲要中也明确了广州将作为大湾区区域发展的核心城市,重点增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能,培育提升科技教育文化中心功能,着力建设国际大都市。广州南沙连同深圳前海、珠海横琴做为内地与港澳深度合作的示范区,深化珠三角九市与港澳全面合作,促进人员、物资、资金、信息流动,为大湾区发展提供新动能。在政策引导下,未来广州有望加速产业高端智能化转型,在南沙、琶洲等新兴区域聚集更多科技、金融类企业的入驻,从而带动写字楼市场的新增和升级需求。

一方面,短期内疫情还是会对广州写字楼市场造成一定的负面影响,包括企业租赁策略的调整将趋于保守,经纪业务的暂停可能会导致交易成交量的大幅下滑,预计该影响将会持续至2020年第二季度。而中长期来看,TMT(科技、媒体、通信)及生物医药等主力租户的发展受疫情影响较小,该类型企业的升级、扩租需求将支持广州写字楼租赁市场的稳定。2020年预计整体新增供应将有所提高,来自供应的压力可能会对空置率和租金造成一定的影响,预计空置率将有所上扬,租金稳中有跌。

另一方面,疫情也对写字楼的物业服务水平如消毒杀菌、通风、公共空间配置等方面提出更高要求。未来企业的租赁需求也将更加青睐于物业水平较好、品质较高的甲级写字楼,而对于设施老旧、年代久远的写字楼可能会面临租户外迁、空置升高等挑战。

投资市场则相对较为乐观。一系列的利好政策,以及广州相对较低的物业价格水平,都会吸引更多的投资者。预计机构投资者将加大对广州的投资力度,积极进行战略布点,不仅仅会考虑位于传统商务区且具有较大提升空间的项目,也会考察次核心商务区在建项目的投资机会,对开发型项目也将更加关注。与此同时,来自大型金融、科技类企业的自用需求保持强劲。