中文 |

办公楼改住宅楼,真的能解决住房短缺问题吗?

更新时间:2020/03/11    

巴黎3月9日电(张玮真)在巴黎大区,为解决住房短缺问题,有人提出将办公楼改造成住宅楼。目前可用于改造的空置建筑面积约为30万平方米,相当于4600套65平方米的公寓。不过,改造工程没有想象中那么容易。
 


 

蒙特勒伊(Montreuil)一栋由办公楼改造的居民楼,法国不动产公司3F负责改造工作

据《巴黎人报》报道,办公楼改造成住宅楼是否真的能够解决巴黎大区住房短缺问题?日益飙升的房价,使得许多中产家庭不得不搬离市中心,而且当地政府面对的待处理社会福利住房申请高达72万份,这种情况下,想通过改造的方式解决问题,恐怕工程量巨大。2018年,法国社会凝聚力总局制定了到2022年将50万平方米办公楼改造成住宅楼的目标,并针对这一目标与10家专业公司签订了一份合作协议。

2020年,距离合约签订已经两年,但目前还很难确定计划进行到哪,跟踪改造住宅楼工程的负责人达米恩·罗伯特(Damien Robert)说,“目前没法给大家任何数据,总局正着手引入跟踪改造工程的工具。不过可以确定的是,改造工程范围正一点一点扩大。”
 


 

据统计,2018年底巴黎大区空置办公楼面积为290万平方米,在这之中,有92.5万平方米的办公楼已连续空置四年,占30%。不动产公司Novaxia负责人,城市改造专家约阿希姆·阿赞(Joachim Azan)总结道,“这个数据是五年前的两倍,所以有大量办公楼可用于改造。”

尽管空置办公楼面积较大,但并不是所有办公楼都可用于改造。根据巴黎大区不动产观察研究所(ORIE)代表斯马因·阿乌阿杰(Sma n Aouadj)的判断,这其中只有30万平方米办公楼为可动用面积,相当于4600套65平方米的公寓。这点面积并不能完全解决问题,巴黎地区研究所(IPR)城市经济学家雷诺·罗杰(Renaud Roger)进行了一项研究,他认为,“如果想满足所有需求,至少要在10年到20年里建造5万套公寓。将办公楼改造为住宅楼是好办法,但它不应成为唯一的办法,而只能作为解决方式的其中之一。”
 


 

Novaxia公司将位于巴黎十四区的3123平方米办公楼改造为84套公寓

此外,改造工程还面临诸多问题。雷诺·罗杰指出,“商用楼和住宅楼的楼体结构并不相同,在改造过程中会损失一部分面积,而且改造价格不菲,相当于重建一栋新楼,不过改造之后的楼房可以带来盈利。”楼房选址也很重要,最好位于交通便利的住宅区。

2018年出台的《住房发展与数字设施配置法》许多规定便利了改造工程的进行。比如,规定承建商在改造房屋的过程中,可在原面积基础上增加30%作为商业化用途;在住房短缺问题不明显的地区,承建商改造的房屋可作为一般商品房进行出租或买卖。法国住房保障部2019年11月决定在三年内向住房改造计划投入12亿欧元,在住房紧张区域购买空置办公楼以便利开发商的改造工程。目前改造工程主要集中在小巴黎以及上塞纳省(Hauts-de-Seine)。
 


 

巴黎大区行政当局认为,现在改造工程的数量越来越多,开发商将其当成一个很好的发展机会。特别是在上塞纳省,那里汇集了许多写字楼,并且逐渐出现供大于求的趋势。”与此同时,阿希姆·阿赞认为,“既然一些办公楼正面临淘汰的境地,相比推倒重建,改造是更好、更环保的办法。尽管花费更大,但这更省时间,而且周边居民的接受度也更高。”
 


 

蒙特勒伊曾经的办公室被改造成公寓

在巴黎近郊塞纳-圣但尼省(Seine-Saint-Denis)的蒙特勒伊,一家公司的办公楼已被改造成12套社会保障性住房。2015年,3F房地产公司花费160万欧元购得一栋位于蒙特勒伊的办公楼。这栋历史可追溯到50年代的楼房,在当时被作为一家床上用品公司的办公室使用,在对楼房进行一系列改造之后,办公楼摇身一变成为12套保障性住房。

据悉,改造工程十分复杂:清理石棉、改造结构、加固天花板、迁移原有楼梯等等,工程不含税总额为120万欧元。如果在小巴黎,工程价格可能达每平方米2000欧元,和新楼造价相同。对于为什么选择改造旧房这个问题,3F公司负责人说,“空闲土地不好找,虽然改造工程不易,但可以在住房紧缺的区域创造新的住房。”接下来,3F公司还将在沙朗通(Charenton)、布洛涅(Boulogne)、庞坦(Pantin)及巴黎市区开展更多改造工程。