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谢晨:写字楼市场最早在二季度迎来反弹

更新时间:2020/03/13    


 

一场突如其来的新冠肺炎牵动着全国人民的心,更给中国的经济和企业带来了许多不确定性和挑战,但同时也蕴含着新的商业机遇。

疫情发生以来,商业地产及上下游企业同样损失严重,经营受阻业绩停滞。疫情之下,对商业地产行业、企业会产生多大的影响和冲击?商业地产企业从业者应该怎样应对和反思?对商业地产市场有何预测和展望?

日前,房讯网、全联房地产商会写字楼分会联合发起新商办50人专题采访行动,邀请50位行业专家、经济学者、研究机构、商会领导和代理机构展开专题采访,围绕疫情应对、营销创新、预测展望等为商业办公行业平稳发展提供真知灼见。

3月6日,针对疫情对商业地产行业和企业的影响反思、应对建议、预测展望等问题,房讯网采访了CBRE中国区研究部主管谢晨。

房讯网:疫情过程中,对商业地产(写字楼创意园)行业、企业影响和冲击?

谢晨:新冠疫情的爆发对商业地产在供需上都会形成短期的冲击,但受影响程度会因行业的不同而有所差异。

在需求上,从租户角度看,受疫情影响最大的行业,如酒店业、餐饮业、运输业和零售业的企业办公需求可能会受到较大冲击。然而,疫情对写字楼主要需求驱动行业(TMT、金融业和专业服务业)的影响较小,此类租户在2019累计占中国写字楼租赁总量的60%。与此同时,疫情可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求的加速增长,如在线游戏和教育、企业在线办公服务等。产业园方面以上海为例,主力租户如TMT、医药及生命科学受疫情波及程度较小,但来自消费品制造行业的租户需求可能会减缓。从租赁活跃度角度看,商务活动短期内受阻可能导致今年一季度写字楼租赁市场的放缓。

在供应上,疫情的爆发势必影响工程进度,世邦魏理仕预计,约13%的新增供应将延迟交付,2020年的全年新增供应预测下调至890万平方米,但该供应量级仍然会给市场带来不小的去化压力。

房讯网:疫情过程中,商业地产(写字楼创意园)行业从业者的应对和反思?

谢晨:此次疫情的爆发给写字楼和产业园的业主和租户都带来了策略性的思维转变。

从租户角度看,疫情中很多企业都调整了办公模式以保障员工的健康安全,根据世邦魏理仕的调研结果显示,在上海有接近八成的受访企业在疫情中采用“灵活办公”模式。同时,租户对于楼宇中与健康、安全相关的软硬件指标关注度提升,并可能在未来更多地融入企业选址的考量。

从业主角度看,楼宇物业管理能力成为此次疫情考验的首项指标,将智能的访客管理,高清洁标准、严格的空气质量监管等因素纳入物业管理的长期策略很有必要。在租赁策略上,通过提供灵活办公、精装修办公、多功能的公共会议设施、健身餐饮配套等以满足租户对租赁灵活性的需求。

房讯网:疫情过程中,对商业地产(写字楼、产业园)市场趋势的预测和展望?

谢晨:2020年写字楼市场最早在二季度迎来反弹。

受到疫情冲击,一季度写字楼租赁活动明显放缓。但随着疫情逐步得到控制以及金融和TMT行业新增长引擎的推动,我们预计需求会在之后的几个季度内逐渐企稳并反弹。全年吸纳量将与2019年基本持平。2021年起的供应减速和需求持续复苏将使市场空置率逐步回落。

租金方面,若疫情整体能在2-3个月内得到控制,其对大多数市场写字楼租金的影响将是有限的,2020年全国平均租金预计将同比下降1.5%。一线城市和杭州、成都等核心二线城市租金相对稳定,需求偏弱的部分华北市场和短期供应过剩较为严重的中西部城市租金下行压力较大。