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写字楼再添“新挑战”,不再适合小众投资者,大宗交易成“主流”

更新时间:2020/03/13    


 

写字楼作为商业地产一大特殊商业群体,以商业办公为导向展开发展,不能用于居住,具备较强的投资性能,大部分写字楼集中在一二线城市中,然而近几年一二线城市写字楼成交量接连受到“打击”!据中国房地产报数据显示,广州、深圳过去三年的写字楼年平均交易额约为221亿元,预计2020年交易金额会下降至约180亿元左右。2019年下半年虽然收到大量新项目的入市推动,空置率却上升至24.6%,一方面原因在于新增供应量加大,另一方面传统的散卖模式在写字楼市场变得异常艰难。
 

写字楼散卖模式受阻,大宗交易成为房企资金回笼手段

深圳写字楼租金连续四个季度下跌,全市租金同比下降11.9%,供应量大幅上升后的写字楼,市场出现业主以价换量来吸引商户的局面,为促进商户进驻,在降阻金、增免租期等营销方式上展开激烈竞争,从长远来看,降低租金应对供大于求的处理方式对房企来说显然不是最好的结果,对此部分企业开始由散卖模式转型到大宗交易。
 

SOHO中国股价暴涨近40%,正是大宗交易的结果!

近日,据知情人士透露,黑石集团正与SOHO中国进行私有化商业谈判,具体交易细节还在商谈中,且不说最终能否谈判成功,从此次大宗交易来看,写字楼的增值效果比散卖更为明显,作为出卖方的SOHO中国虽然利润有所降低,但是风险方面却得到了把控,对此部分朋友也曾表示潘石屹准备“跑路”!

北京望京SOHO为我国最具有代表性的写字楼之一,总建筑面积高达52万平方米,其中办公总面积达36万平方米,是首都一大高层地标,这样精装修的写字楼均价在55000元/平方米左右,市值为198亿元,从投资回报率看,2019年6月份望京SOHO的租金为8元/㎡/天,静态投资回报率周期为17年,然而到8月份,租金下滑至6.31元/㎡/天,环比下跌21%,静态投资回报率周期上升至21年,商业地产的产权为40年,一般回本周期在15年内,显然写字楼投资性能降低,不再受小众投资者欢迎。这也是为何写字楼需要从散卖转型到大宗交易的原因。
 

远洋集团54亿出售北京CBD甲级写字楼

2018年,据新京报报道,远洋集团将位于北京市朝阳区CBD核心区域的一栋写字楼转卖给物业基金,出售款高达54亿元,税前收益约17.95亿元。

再次表面写字楼在过去就存在散卖困难的局面,写字楼的售卖存在一定的返租现象,极少数物业属于业主自营,随着写字楼售价不断提高,租金增幅却低于售卖单价,导致租售比成下降趋势,对一般投资者而言回报周期更长,并且小物业存在出售困难现状,买卖双方需求难以对等,整栋或者整层售卖成为写字楼交易趋势。
 

一波未平,一波又起,写字楼再添“新挑战”

受到疫情影响,企业作为写字楼的服务终端,在公司战略发展决策上受到宏观经济影响,在办公选址方面,会严格限制租金预算,租金、装修投入较大的写字楼逐渐失去更多市场需求。对此也曾出现过“共享办公室”模式,可以说是写字楼的一大突破方向,但是从长远来看,共享办公室以赚“快钱”为主,其物业成本和装修成本都会叠加在最终出租费用中,这对商户来说,无形之中成本同样会加大,有长远战略部署的企业依然愿意长期租赁性价比较高的物业。

另外,疫情对行业影响范围较广,特别是酒店、餐饮、旅游、制造等行业,这类行业同样会波及到写字楼市场,以科研、商务服务、零售批发、信息技术为主的写字楼主力租户影响较小,供应端大于需求端的不平衡现象正成为写字楼“新挑战”,从而使得业主之间的竞争提高,想要提高自身竞争力,需不断提升项目自身条件,例如租赁条款灵活化、服务方面全面化、办公方式多元化等,这样更能让自身写字楼站稳脚跟。
 

写字楼投资更适用于企业

从目前写字楼市场看,写字楼并非小众投资者首选,更适合企业投资,原因如下:

1.写字楼整体性较强,散买后不便于出租或出售,租售市场吻合度较低。

2.写字楼租售比普遍低于一般商铺,小众投资者短期更愿意投资低楼层商铺,低楼层租金收益和物业增值相对较大。

3.写字楼的终端市场受到宏观经济影响,租户对政策和市场依耐性较高,小众投资者抵抗风险能力较弱。

总结:企业对写字楼的需求仍然较大,主要以自用和物业增值为主,对租金收益的期望值并不高,这也符合当下写字楼交易市场!