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克而瑞资管2019年度广州写字楼市场回顾与展望

更新时间:2020/03/20    

根据 CAIC 监测显示,就整体市场而言, 2019 年广州大宗交易总成交额为 66.5 亿元,较 2018 年上升了 52.4%;租赁市场近 3 年一直维持供不应求态势,空置率仅为 5.1%;全市平均租金也保持稳定,为 5.9 元/ ㎡ /天;商办销售市场量跌价涨,连续两年供不应求。伴随着粤港澳大湾区的迅猛发展,广州作为核心城市,商办物业的资产值预计会进入一轮稳健型的增长期。本报告数据库均来自CAIC(中国房地产资管信息服务平台)点击了解。

 


 


宏观市场:全国甲级写字楼租金及出租率普遍下行,一线城市中仅广州租金保持上涨趋势
 

全国重点城市办公租金情况(2016-2019)
 

据 CAIC 资产数据库监测显示,全国重点城市租赁市场分化明显。一线城市中,北京平均租金虽有一定下降,仍领跑全国;广州处于第一梯队的低位,但呈现小幅逆市上升,广州市政府激励政策加持、优质项目入市等利好因素或为广州甲级办公市场新的驱动力。
 

| CAIC 市场监测(广州)


市场:在新经济形势环境下,办公租赁周期略微拉长,办公销售市场成交表现优秀。

租户:传统行业成交比重均有下降,新兴行业如科技业、专业服务业等行业则有所扩张。贸易业在受到网络经济的影响下仍保持稳定,占比 26%。

业主:由于季度性因素,部分业主会提供更有弹性化的交易条款来维持出租率或者换取更优质的租户入驻。

板块:珠江新城商务区仍为跨国企业区域(地区)总部的首选地。琶洲商务区伴随未来众多办公项目的入市,以及得益于其租金方面的优势,将吸引电商及网络文化等上下游的大中小型企业进驻,真正成为互联网行业的创新集聚区。
 


 

租赁市场:近 3 年一直维持供不应求态势,全市新增供应、净吸纳量及空置率
 


全市新增供应、净吸纳量及空置率

据 CAIC 资产数据库监测显示,2019 年 Q4 共有 2 个新增项目入市,办公建筑面积合计为 18.3 万 ㎡,广州全市甲级写字楼的存量约 530 万 ㎡。随着轨道交通的不断发展,以及写字楼品质较高且租金低廉等因素,预计 2020 部分租赁需求也会逐步向琶洲商务区、广州国际金融城、广州科学城等区域转移。
 

广州19Q4重要子市场租金与空置情况


2019 年 Q4 全市空置率为 5.1%,环比微升 0.4%。广州一直保持着较低的空置率,这使得办公物业的资产值更为稳定且可靠。受中美贸易谈判等宏观因素影响,Q4 全市净吸纳量共计 3.5 万 ㎡,环比下降 68.2%。全市的平均租金仍保持着较为稳定的价格,为 5.9 元/ ㎡ /天。
 

新形势下的租户结构
 

2019 全市租户类型占比
 

2019 年 Q4,租赁成交比较活跃的三大行业为服务业、贸易业和科技业等,其占比分别为 36%、26%、14%。

广州市政府及各区政府于 2019 年出台了一系列对科技行业的扶持政策,因此科技行业超过了传统的房地产及金融行业的租户,扩张到 14%。

此外,新经济环境形势下众多中小型企业在预测、制定其下一年度的工作计划时保持谨慎的态度,因此在执行办公地点的搬迁、转移、扩租等环节时将会采取更为“防御型”的谨慎保守策略,以平稳度过贸易摩擦期。
 


 

销售市场:广州大宗交易成交环比上升 52.4%
 


 

广州办公物业大宗交易金额


据 CAIC 资产数据库监测显示,2019 年广州的办公物业大宗交易总成交额较 2018 年上升了 52.4% 至 66.5 亿元,虽然广州的整体经济发展也受到了经济放缓和中美贸易不确定性的影响,但由于广州的租金空置率一直保持着较低的水平,同时平均租金比深圳要低,因此受到更多机构投资者的青睐。

典型案例:吉宝置业中国有限公司以人民币 10.2 亿元从 WinUp Global 手中收购了西门口广场项目。该项目位于广州市荔湾区,紧邻西门口地铁站,交通十分便利。

广州商办销售市场整体需求强劲,多区供不应求
 


2019广州各行政区销售市场

本年度广州商办销售市场全市成交 127.1 万 ㎡,比上年下降 17.2%;黄埔成为本年度成交最活跃的区域,其供应面积为 13.8 万 ㎡,成交面积高达 28.5 万 ㎡,成交均价为 22984 元/ ㎡。同时,天河、越秀、黄埔、白云、番禺、南沙、增城、从化、花都等区均呈现供不应求的局面,预测 2020 年交通条件便利、地理位置优越的项目会继续受到国内机构投资者的支持。
 

土地市场:涉办用地成交环比下降 36.3%

据 CAIC 资产数据库监测显示,四季度供应 21 幅涉办用地,共计涉办建筑面积 86.1 万 ㎡,环比上升 56.8%;成交 11 幅涉办用地,共计 66 万 ㎡,环比下降 36.3%;成交均价为 4666 元/ ㎡,环比下降 48.6%。
 


 

广州涉办用地市场走势

2019Q4广州典型办公土地成交案例

未来供应

预计未来 5 年,广州的写字楼市场新增供应总计约 621.2 万 ㎡,核心商务区写字楼供不应求态势将得到缓解,随着广州国际金融城及琶洲全球电商总部的逐步发展,广州商办市场未来可期。