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商业写字楼,究竟是自持还是散卖?开发商的选择决定自身价值

更新时间:2020/03/20    


 

房地产从自建到自持,再到自营,这一系列的改变都是房地产市场发展中的重要创新。那么对于房地产自持究竟是什么概念,我们可以从开发商下手了解。我们都知道目前的商品房分别住宅房和商用房,一种是我们居住的房屋,另外一种就是我们熟悉的写字楼了。

随着房地产市场的不断转型,众多房地产开发商已经开始转变,从传统的商品住宅开发,到商业地产开发,再到商场、大型综合体以及旅游地产等等新型模式开发。如今的城市中,这些新型开发项目如雨后春笋涌现出来。

渐渐的我们会发现,这些大型商业地产项目一般都被开发商自持了,就比如说万达广场,开发的万达广场几乎不会出售,万达自持之后再租赁给其他人。仔细观察我们会发现大部分企业都会选择自持物业,由第三方专业运营团队来负责运营。

渐渐的这种商业地产模式被奉为主流开发模式,即通过租金来获取利润,不再实行买断房屋产权的方式来获取利润。但是凡事无绝对,目前仍有不少开发商还是选择传统的销售模式,自己进行开发,然后卖给有需要的人。

写字楼自持还是卖掉,背后只有两个字:金钱

在国内,早期开发写字楼的开发商都选择了传统模式:散售,但是渐渐的自持模式被开发商所接受,渐渐的商业地产都被开发商自持了,也就是代建。企业有需求,然后才有建设。最后完工交付。这期间都是有需求有建设,基本没有买卖写字楼的情况出现。

2010年前后,国内出台了一波又一波限制商品房住宅交易政策,大家手里的闲钱开始没地方花,很多人开始将目光投向了地段好的写字楼。而开发商也顺势而上,推出了一些可分割的小户型写字楼推向市场。

在国内我们知道房地产是政策市场,牛市来得快,去的也快。而开发商为了尽快的回笼资金,绝对不会以身犯险将所有的房子砸在手里。就拿万科来说,2015年前后,以万科为首的住宅开发商,由于买不到更多的住宅用地,开始将目光放在商业用地上面。

在商业用地又非常便宜的背景之下,各大房企纷纷开启开发写字楼模式,尤其是那些loft,全是小户型,总价相对来说不太高很多人都能够接受。毕竟有需求才有市场。对于那些没有购房资格的年轻人来说,这些loft成为了购房首选。

对于开发商来说,开发写字楼无非就是两种模式,一种放在手里收取租金等待升值,另外一种就是开发之后直接进行散售卖出,为了尽快的回笼资金,很多开发商都会选择后者。

有一位做了很多年的写字楼营销人员表示,现在的很多写字楼都被改成了自持,主要原因还是因为整体的写字楼市场不好,明显的供大于求,相对来说租赁好于销售。所以大家宁愿放着收租也不愿意直接卖断。

对于开发商来说,现在国家对于写字楼还有相应的补贴,开发商自持之后不仅能够收到补贴,还可以将写字楼做成特色楼以及产业园模式,这样也是“响应”了国家的号召。不仅能够回本,更高给政府留下一个好印象。

还有一部分开发商自持的原因很简单:有钱!要知道开发商大多都是“负债累累”,能够凭借一己之力开发写字楼的很少,基本上都要借助银行的力量才能完成开发。而那些能够自持所有开发项目的开发商,第一就是实力雄厚,开发商更加看重资产增值,所以不选择散售卖出写字楼。

对于写字楼的两种投资方式,背后隐藏的是开发商的两种行为习惯,选择将写字楼自持的开发商,很显然是保守型的投资者。选择销售第一就是尽快收回自己的投资成本,这样的开发商属于短期投资,通过房地产开发在短期内增加自己的财富。

而我们说到的第二种开发商,选择将写字楼自持在手中的,属于风险性选手,很显然将所有的写字楼留在手中,风险是极大的。这些人都是期待着房产能够增值或者房产经营。这类人往往更容易成功,因为目光放的比较长远。

但是这两种投资方式都有一个共同点,都是为了企业的盈亏平衡考虑,也就是说都是为了盈利。俗话说无奸不商。自古以来商人重利就是众所周知的事情,开发商时刻都在考虑自己的现金流情况,房地产这个行业又是出了名的高杠杆、高依赖银行的行业。

一旦开发商一着不慎走错了路,那么面对他们的很有可能就是破产、倒闭。无论是选择自持还是散卖,对于开发商来说都是基于企业安全的前提之下,再进行运营模式的选择。说白了,开发商还是很怕“死”的,就算是自持,也不会选择全部自持,所以有很多开发商都是选择自持一半,散卖一半。

写字楼到底是自持还是出售,这和开发商所在那企业的发展方向也有关,另外一个因素就是我们之前提到的成本因素了。

如今市面上一些大的商业地产开发商,例如万达、金地、龙湖等等,都是自持商场包括写字楼。而万达走的就是收租的路子。和其他房企有着本质上的区别。虽然两年前万达也出售了一部分商业,但那是为了解决万达的资金债务问题,归根究底万达还是走了商业自持模式。

而金茂旗下的商业地产,一般都是选择自持小部分,出售一大部分。持有的无疑都是地段较好的,有增值潜力的写字楼、卖掉的大多都是为了回笼资金。

总体来说自持肯定是要持有那些地段好的写字楼,尤其是具有明显升值潜力的。要不然开发商也不会选择将所有的钱都压在项目上,万一亏了就是整个资产做“陪葬”。大多数企业还是不会冒太大的风险,都会选择出售一小部分来回笼资金,用于下一个项目的启动资金。