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北京甲级写字楼租金下行 空置率或将突破21%

更新时间:2020/03/24    



3月23日,世桦嘉润召开“北京写字楼市场2020年第一季度回顾与全年展望”,指出,一季度北京甲级写字楼市场无新增供应入市,需求端走弱,租金向下调整不可逆转。

“2020年第一季度,全市仅有一个位于望京/酒仙桥商圈的项目进入北京乙级写字楼市场。”Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月表示,北京甲级写字楼市场本季度无新增供应入市,总存量仍维持在898万平方米。

在需求方面,李芳月介绍:“本季度的租赁成交多在农历新年前既已签订或达成意向。受疫情影响,看房的不便及诸多企业的延迟复工政策,令租户活跃度在年后锐减,租约到期日临近的租户多以选择原址续租为主。”

结合当前需求走弱、诸多租户退减租赁面积或降级搬迁的市场趋势,北京甲级写字楼市场的净吸纳量在2020年第一季度仅约7,400平方米。值得关注的是,一些仍有较大面积扩张需求的租户,在本季度选择在临近企业总部的同商圈乙级物业进行扩租,北京乙级写字楼市场的净吸纳量近55,000平方米。

由于无新增供应入市,且疫情的出现使得租户目前主要持观望态度。Cresa世桦嘉润高级董事总经理徐荣卿表示:“本季度北京甲级写字楼市场的空置率为17.1%,与上季度持平,但已显著高于去年同期7.0%。”

整体需求的疲软,加上市场竞争的加剧,部分面临较大租赁压力的业主在本季度继续将项目租金下调。徐荣卿指出,“北京甲级写字楼市场的平均租金在本季度环比下滑0.4%,至人民币376.0元每月每平方米。乙级写字楼市场的平均租金录得人民币223.9元每月每平方米,环比下降1.4%。”

在甲级写字楼市场各商圈中,亚奥商圈的平均租金在本季度环比下调0.7%,降幅居首。租户租赁预算的日益保守,令平均租金在全市各商圈中高居前两位的中央商务区与中关村商圈,本季度租金环比皆下调0.4%。

据李芳月介绍,科技与金融行业在本季度仍为北京写字楼市场的最主要需求来源,二者在全市新租及扩租总成交面积中的占比合计超过67%。此外,生物医药行业在本季度的成交面积占比升至10%,环比大幅提升8个百分点。上述行业就整体而言,都有望在本次疫情过后迎来利好,其中线上教育、人工智能以及保险等细分行业租户的市场表现尤为值得期待。

展望2020年,Cresa世桦嘉润执行董事总经理王刚认为,北京写字楼市场预计将出现的供应高峰并未因疫情的发生而得到缓解,2020年全市预计仍将有超过100万平方米的新项目入市,其中甲级项目达到约73万平方米。

王刚指出:“市场当前存在着高度不确定性,受宏观经济形势影响,需求的回暖仅是相对而言,整体来看预计仍将维持在较低水平。疫情过后,部分租户的租赁策略同样将出现调整。受疫情冲击较大的租户为降低运营成本,或将选择退减现有租赁面积、降级搬迁、或迁址至联合办公型物业过渡,乙级和园区型物业因此在今年有望得到市场青睐。”

结合当前的经济、市场以及疫情防控形势,Cresa世桦嘉润预测,北京甲级写字楼市场的空置率预计将在2020年末被推升至超过21%的历史高位。

虽然一些租户结构健康、出租率良好的项目预计仍将保持租金水平的整体稳定,但市场竞争的加剧或将令租赁压力较大的业主进一步加大租金降幅,并导致年末全市甲级写字楼市场的平均租金同比下调5.2%,至约月租金357.7元/m。

“千万不要浪费一个危机”,面对可能出现的窗口期,Cresa世桦嘉润建议租户结合自身需求,把握市场租金大幅下调契机,考虑搬迁至位于非核心商圈、租金水平相对较低的高品质项目。