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疫情下的写字楼:出租率、租金双降

更新时间:2020/04/21    

疫情下的写字楼:出租率、租金双降

春节期间,突如其来爆发的疫情影响了中国经济,房地产市场也受到了明显影响,不过,今年住宅市场和写字楼市场呈现两种趋势,虽然在销量方面住宅和写字楼一样都出现下行情况,但住宅价格不降反升,写字楼市场却出租率、租金、售价均下降。

近日,有机构对国内甲级写字楼市场情况进行了梳理,通过一线城市600个标杆甲级写字楼,对国内写字楼市场现状进行了分析。

通过对这600个甲级写字楼进行了疫情前后两个季度的结果对比,得到了以下几点结论:

1、市场整体承压:出租率、租金、资产价值纷纷下降,但整体降幅相对有限

2、市场出现分化:单项目有升有降,两成项目受冲击大,最大降幅超30%

3、城市分化加剧:上海资产价值波动相对较大,广州稳定、深圳面临潜在风险

更多结论详见后续发布的单城市写字楼诊断报告,除此之外,我们还将发布新一线城市写字楼诊断报告、资产价值榜单结果等。

一线城市:整体承压、市场分化

整体承压:一季度出租率、租金双降

2020年一季度一线城市平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%,达到2.5%;出租率下跌1.2%,不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%,更是创2019年一季度以来的最大降幅。

经营分化:两成项目受冲击较大,四成项目相对坚挺

疫情影响下,一线城市57%的写字楼项目出现了租金或出租率的下降,约20%的写字楼项目甚至出现了租金及出租率双降现象,但也有43%的写字楼项目租金和空置率微涨或不变。

价值分化:超5成资产价值下跌,但下跌幅度有限

疫情冲击下,一线城市70%的写字楼资产价值发生了变化,超50%的写字楼资产价值下跌。

随着市场整体预期的变化以及各项目经营状况的变化,写字楼的价值也相应的受到不同程度的影响,其中26.6%的项目价值稳定,保持不变;55.4%的项目在疫情和市场行情双重影响下资产价值下降;仅有17.7%的项目在疫情下应对得当,资产价值小幅提升。

与租金和出租率均存在近半数项目保持不变的变化情况不同,一线城市写字楼项目的价值在疫情中普遍下降,但下降幅度大多不太剧烈。资产价值降幅在10%以内的项目约占49%,降幅在10%~20%的项目占5.6%,仅有0.8%的项目价值降幅超20%。

究其原因,一方面本轮疫情对写字楼市场的不利冲击范围较广,另一方面也反映出疫情对资产价值带来的冲击不大,尚未对写字楼市场的整体价值造成较大程度的影响。

新冠疫情让本就下行的写字楼市场处境更为艰难,不少项目短期运营面临困难,但随之也将加速资产精细化管理的进程。

一线城市写字楼租金和出租率双双下行,但分化也逐渐显现,竞争力更强的区域板块,拥有更合理的租户结构、管理能力、运营策略和优质设施的写字楼在这轮疫情下反而脱颖而出,价值更为坚挺。

同时,疫情也提示着我们:写字楼精细化资管时代已然到来。