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季度报告|克而瑞资管2020年Q1上海写字楼市场回顾与展望

更新时间:2020/05/09    

根据 CAIC 监测显示,受疫情影响 2020Q1 上海写字楼市场整体承压,租金、出租率持续双降;各商务区分化明显,新兴商务区租金下降的项目占比近60%;全市空置率至22.1%达历史新高;Q1大宗交易总成交金额137亿,较去年同比下跌72%。短期内整体市场下行已成定局,长期看基本面仍较为健康。本报告数据库均来自CAIC(中国房地产资管信息服务平台)点击了解。

 

宏观市场:租金、出租率双降成为确定趋势

2020 初始的疫情让原本处于下行趋势的上海写字楼市场雪上加霜。疫情给租赁市场带来的最大影响是加剧了需求端缺口的扩大,上半年市场形势较为严峻;长期看,基本面仍较为健康,部分商务区有望带动市场在三季度前后复苏回暖。

租金处于下行通道,核心商务区甲级写字楼租金环比下跌5.2%,至每平方米每天人民币9.42元,非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下跌5个百分点至每平方米每天人民币6.18元。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

CAIC 市场监测(上海)

市场疫情下,上海写字楼市场受冲击较大;租赁、销售以及大宗交易市场均表现为不同程度的下降态势。

租户存在部分退租和违约现象,企业类型里中小企业受波及程度最大;特殊时期的政策扶持助众多企业度过难关。

业主调整招商策略,合理降低租金或给予一定的优惠和免租期,预防大面积违约和退租现象,为租户提供绿色安全的办公环境成为行业共识。

板块商务区整体表现为下行趋势,此趋势下各商务区分化明显,部分子市场表现韧性较强。

 

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租赁市场:空置率 22.1% 达历史新高,市场分化加剧

1. 新增供应 12.2 万 ㎡,净吸纳量负值,空置率环比上升 16.3%

据 CAIC 资产数据库监测显示,2020 年 Q1 全市空置率达 22.1%达历史新高,环比去年四季度上升 16.3%。核心商务区空置率上升至 11.2%,非核心商务区空置率环比上升 4 个百分点至 27.5%。季内全市净吸纳量共计-7.8 万 ㎡,从细分市场来看,非核心商务区净吸纳量为-1.5 万 ㎡,核心商务区净吸纳量-6.3 万 ㎡。

全市新增供应、净吸纳量及空置率

2020 年 Q1 共 2 个新增供应项目总计 12.2 万 ㎡ 入市,分别为位于静安的宝华中心世纪和虹口的北外滩来福士广场(西塔)。原计划 Q1 入市的项目大多选择延期,一方面受疫情影响整体市场并不乐观,此阶段议价空间受挤压;另一方面,供大于求且需求持续走弱的背景下,可以很大程度上避免与空置存量的恶性竞争,待市场逐渐企稳后可迎来稳定去化。

 

上海 2020Q1 各子市场租金与空置情况

 

2. 疫情下各商务区分化明显, 新兴商务区租金下降的项目占比近60% 

疫情影响下,上海商务区整体表现为下行趋势,而在此趋势下,各商务区表现的分化程度不同,一些商务区表现出较强的韧性,甚有少数逆市上涨。其中,张江商务区租赁市场波动指数较小,表现稳定;传统核心商务区中,外滩商务区,中山公园商务区以及世纪公园商务区等均表现出较强的韧性。据 CAIC 监测分析,新兴商务区中租金下降的项目占比近60%,核心商务区为45%,而单项目出租率的最大波动幅度达±20%。

疫情下上海各商务区租赁市场的波动指数

(2019Q4-2020Q1)

商务区本身具备一定特性,各商务区内的租户结构和行业属性受疫情影响程度不一,受到特殊时期政策扶持的商务区表现更加稳定。2 月 7 日,上海政府出台了若干政策措施,主要为减免企业房屋租金;中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收 2、3 月份租金;对间接承租的企业,也确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。

 

疫情下上海 20Q1 各商务区租赁市场波动指数

 

销售市场:大宗交易成交金额同比下跌 72%

上海各物业大宗交易金额

据 CAIC 资产数据库监测显示,2020Q1 上海大宗交易总成交额137亿元,受疫情影响较去年同期下降72个百分点,降幅显著;其中,综合体为最受青睐的物业类型,总成交额 74.5 亿占比 53%。

 

2020Q1 大宗交易部分办公案例

受疫情影响,本季度上海办公销售市场全市成交 19.7 万 ㎡,较上季度环比下跌 35 个百分点;2019 四季度表现最活跃的南汇区在本季度未有贡献。闵行则维持一贯活跃的供需状态,成为一季度交易最活跃的区域,其供应面积达 6.1 万 ㎡,成交面积为 1.7 万 ㎡,成交均价 53915 元/㎡,其中两笔交易为七宝板块的优质项目。本季度黄浦区成交均价最高,达 96756 元/ ㎡。

 

2020Q1 各行政区销售市场

本季度全市成交价格 65064 元/ ㎡,其中核心区成交均价 82579 元/㎡;非核心区成交均价 37280 元/㎡。绿地外滩中心、绿地滨江国际中心及七宝万科中心等项目成交表现亮眼。

 

土地市场:涉办用地成交量 60% 位于外环外

本季度供应 17 幅涉办用地,共计 98.5 万 ㎡,环比上升 7.6%;成交 12 幅涉办用地,共计 86.6 万㎡,环比下降 30.7%;成交均价为 11058 元/ ㎡,环比上升 1.6%。

分区域来看,普陀、松江本季度各成交 3 宗涉办土地,其中普陀成交 3 宗涉办土地均在真如曹杨板块;松江成交 2 宗涉办土地位于松江新城板块。此外,南汇、奉贤各成交 2 宗涉办土地,青浦、闵行各成交 1 宗涉办土地。本季度上海土地市场 60% 的成交量位于外环外。

2020Q1 典型办公土地成交案例

 

未来供应及展望

上海写字楼市场租金、出租率双降为短期内的确定趋势。疫情影响下,较以往同期市场将更加严峻。疫情加剧了业主与租户之间的博弈,现阶段更多向租户方市场倾斜,租户在选址和租金的谈判中比以往有更多优势。

其次,目前租金仍处于调整阶段,从目前上海的新增供应量和需求端缺口,加之前几个季度的下行趋势,短期内不会出现租金拐点;但仍有品质较好、性价比高的单体项目成为热点,未来产品差异化、甚至商务区差异化而伴随的市场分化表现或更加明显。

 

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