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疫情之下,写字楼和零售市场有哪些新变化?重庆办公楼“稳”超预期

更新时间:2020/05/11    

2020年一季度,重庆写字楼和零售市场有哪些新变化?4月16日,仲量联行发布《2020年第一季度重庆商业地产市场报告》显示,一季度,受新冠疫情影响,重庆办公楼租赁需求增长滞缓,但房地产建筑、金融、服务等头部行业主导办公需求,净吸纳量优于全国主要城市。零售市场方面,市场空置率小幅上升,租金下滑,消费市场承压,促使零售物业市场加速转型,推进线上线下融合,提升“全渠道”获客能力。

仲量联行华西区董事总经理乔裕生表示:“尽管市场在短期内受到较大冲击,但长期来看,重庆作为长江经济带、西部陆海新通道的战略支点,将继续引领中国西部和长江上游地区经济发展。成渝地区双城战略升格,城市扩容与城市更新是成渝地产空间的两大发展机遇。未来,重庆与成都相向发展,高新区、科学城以及渝西地区将迈入发展新阶段,产业办公与零售商业开发都将迎来机遇期。” 

写字楼方面

 

市场现象——

一季度新增供应6.4万平方米 甲写净吸纳量超全国十二大城市均值

一季度,位于渝中半岛朝天门的重庆来福士广场办公楼A座交付。为重庆新增供应6.4万平方米。

但疫情之下,在建项目工程周期被迫延长,经济活动短期停滞也为未来市场走势增添更多不确定性。因此,年内或见部分未来供应延期入市。

需求方面,疫情导致办公楼租赁新增需求明显回落,季内主要成交形式为在谈租户的成交。行业方面,以传统商务需求支柱性产业为代表的韧性产业成为支撑渝办公需求在后疫情时期企稳的关键因素。截至季末,金融、专业服务、房地产建筑业在重庆甲级办公楼租户结构中的总面积占比已过半,高达60.5%。截至季末,重庆甲级办公楼市场平均租金报86.3元/平方米/元,同口径环比下降0.7%。

仲量联行表示,重庆办公楼需求端在疫情中显现出较强的韧性。从甲级办公楼来看,其净吸纳量虽然仅录得0.1万平方米,略高于正负零,但超过全国十二大城市均值(负0.5万平方米)。

 

应对策略——

业主危机应对能力受关注 “稳”租户成业主方破局之策

仲量联行表示,本次公共卫生突发事件引发不少业主方对于物业管理、运营和招商策略的反思。季内,部分业主为提升租户黏性相继出台应对策略,如阳光金融中心推出“宅家练”在线健身活动、环球金融中心提出“2020 从头开始”为租户免费理发,海航保利国际中心、国瑞中心、企业天地6、7、8号楼为部分租户提供免租期、租金折扣以帮助小微企业度过难关。应势而变的策略有效提升了楼宇公众形象,实现推广效果。

仲量联行建议,疫情后,“稳”应为业主策略的首要考虑因素。首先,“稳”租户,调结构。业主须兼顾韧性产业的同时把握获益产业,平衡去化压力与租户稳定性间的关系。在线教育、在线游戏、科技互联网、生物医药、环保等行业需求或在年内出现一定增长,成为市场新一轮的招商机遇。其次,“稳”物业。本次疫情引发国民对于卫生安全前所未有的重视,未来或将重塑优质企业选址考量标准,将卫生安全、人流管控等物业管理水平纳入核心考量因素。在楼宇经济3.0时代,业主方亟需“以人为导向、以企业为导向”,全方位提升物业竞争力。再次,“稳”租金。目前多数业主尚未下调本财年租金收入预期,疫情影响下的去化压力将在二季度开始加速显现。因此,以价换量的租金策略将持续主导市场,先行降租的业主或得先发优势。

报告显示,未来三年,预计重庆甲级办公楼年均新增需求将回升至30-40万平方米水平。后疫情时代,重庆办公楼市场仍表现出一定韧性。2020年,“成渝地区双城经济圈”再一次战略升格。一系列举措出台,两地党政联席会议召开、住房公积金一体化等逐步推动战略实施,产业基础、低廉成本、扩大开放将共同拉动成渝地区成为中国经济增长“第四极”。

零售物业方面

 

市场现象——

优质零售物业无新增供应 运营方租金减免措施频出

一季度,重庆主城区零售物业总存量保持693万平方米。受疫情影响,零售商经营压力增大,全市优质零售物业平均空置率环比小幅上升0.2个百分点,报12.3%。

租金方面,疫情期间运营方通过减免租金、租金延缓交付、押金抵租等方式缓解租户压力。目前,对于新签租户而言,部分优质购物中心持观望态度,租金基本维持去年底水平;但部分项目面临较高的运营压力,采取以价换量策略,租金出现下降。仲量联行数据显示,第一季度全市首层平均租金报378.5元/平方米/月,环比下降0.7%。

 

应对策略——

线上线下融合,不断培育“全渠道”获客能力

运营商方面,商业地产运营模式发生转变,运营方通过搭建线上购物平台、直播营销、推出专属配送服务等点对点方式,加强与消费者的社交关联,与品牌商合作拉动销售。如重庆万象城、协信星光、爱琴海商业等购物中心等项目已采取此类行动。零售商也不断加快数字化转型,直播卖货、社群营销……通过线上线下融合,零售商不断培育“全渠道”获客能力。

仲量联行表示,尽管疫情影响部分项目推迟开业,预计今年重庆全年零售物业仍有约88万平方米新增供应。由于在建项目工期和招商进度受影响,下半年市场或迎来集中供应。项目表现分化加剧,马太效应显现,项目调整也将更趋频繁。伴随疫情发展,零售消费不确定性仍在增加,在外部环境不明朗的情况下,内需对经济贡献更加关键。为提振零售市场,政府刺激消费政策将发挥重要作用,释放流动性的同时将提升消费意愿,以保证消费市场的平稳增长,以逐步消除疫情对零售消费的影响。