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孙鹏阳:疫情对写字楼行业的影响还需要进一步观察

更新时间:2020/05/11    

房讯网讯 2020年4月29日下午,全联房地产商会写字楼分会首次以线上视频形式,召开"疫情之后商业地产的复苏与振兴"座谈会暨会长交流会。聚焦疫情之下商业地产受到的影响和冲击,听取业内专家对商业地产现状的分析和解读,并围绕疫情之后的商业地产展开交流和讨论,集合行业智慧与力量,助力商业地产企业化解疫情带来的不利影响,迎接并推动商业地产的复苏与振兴。

  全联房地产商会秘书长赵正挺、部分写字楼分会副会长、常务理事以及五大行专家出席会议并发言,全联房地产商会副秘书长兼写字楼分会执行会长刘凯主持会议。

  嘉铭集团副总裁孙鹏阳参与副会长交流讨论,她表示,即使疫情下有很大的困难,很大的不确定性,但是从业者内心中要有信心,风险来了、机会也是同时存在的。虽然一季度市场有些惨淡,但还是有现实成交甚至企业扩租的,有些行业如金融对办公空间需求依然还在增长,机会还是在的。

  对于项目如何做好准备、抓住机会、避免损失,孙鹏阳建议,首先要重新审视和调整自己的业务策略和经营计划,比如说现金流的情况、成本的情况、员工的计划都需要做更新。再就是根据企业对健康卫生方面的更高要求,充分考量和调整项目的情况。

  以下是嘉铭集团副总裁孙鹏阳发言实录:

  首先给大家问好,确实很长时间没有见面了,以前总是觉得可能我们开一个会,大家就可以见面,没有想到现在见面还是不太容易的。看来今后要多珍惜一起开会见面的机会。下面我也想谈一下我个人的一些体会。

  嘉铭公司本身在这次疫情里面,无论是从整个的出租率,包括租户的租金收入还有租赁合同的执行,目前看倒是没有受到什么大的影响。但是这次疫情确实时间经历的很长,到目前也看不到说疫情什么时候结束,还有很多声音说秋冬还会再来。

  从整体来看,这个疫情对经济的冲击还是确实非常大的,包括对企业的冲击。而且其实经济本身是有传导和滞后性的,写字楼的行业又是服务于企业的,所以整个疫情对写字楼行业的影响可能还没有完全展现出来。

  从我的角度说,我一直在想怎么样去认识它。首先我先去看了一下危机的英文解释,到底在英文里怎么解释危机,我看了一下,原意是一个临界点的意思,是两种状态的分界点,就好像有冰的时候可以滑冰,但是气温升高了,你还在原来的位置上就会被淹死,但是如果你会游泳,即使临界点来了您也不怕。这是英文里危机的意思。

 

  中文里面释义就是两种状态的交融,风险中会有机会,所以本身危险不意味着一定会死亡,可能风险本身就是机会,这是我个人觉得自己要真的认识到的,从内心中认同。即使疫情下有这么大的困难,这么大的不确定性,但是内心中最深处要认同这个事情:一定是风险来了,机会同时是存在的,可能风险本身就是机会。

  我也看了很多有关疫情影响的文章,前两天看了黄奇帆先生的文章,我很钦佩,也很认同。他讲了一条非常好,对写字楼,至少对客户的市场,我觉得是一个好的信号。他说全球都在搞货币宽松,大量的钱涌进市场,美国更是,QE无上限了;大量的钱进来之后,除了用来买抗疫物资和解决本国群众生活之外,其他的都是金融属性的,这些钱是要回报的,这个回报率应该是5%到10%之间。资本本身是有自己的要求的,是有自己的规律的,天量的资金进入到市场中来,大部分的钱是要回报的。全球范围来讲,能够接纳这个回报的市场并不是特别多。中国的市场因为疫情控制的比较好,相对来说风险可控,所以未来一段时间全球的流动性涌向中国,他认为是大概率事件,我也是很认同的。

  从这一点上看写字楼市场,刚才投资市场刘兵总也讲了,短期内会有一些交易的延迟,但是疫情之后的六个月,还会重新再起来,这个市场不会因为疫情而萎缩,可能会带来一些新的机会。

  从运营的角度、客户的角度来讲,这些大量的资金如果真的涌入到中国市场,是需要通道的,而这个通道就是金融机构。中国在一月份的时候,我记得是1月15日的时候,跟美国达成了一个协议,就是放开中国金融市场的协议,我相信未来随着中国复工复产更加的深入和向好,整个的金融市场一定会持续开放,所以金融类的客户,我相信也会更加的活跃,保持原有的规模。另外还有,我们也看到了,因为疫情的出现,激发了整个银行的非传统的业务,线上的业务扩充的很快,这部分的业务也会需要办公面积,也会变成市场新需求。

  第一季度确实太惨了,空置率十年来最高,但即使这样还是有现实的成交的,现实的成交里面其实有21.4%是现有办公租户的扩租需求,另外8.3%是新近成立的企业,这两个加起来大概29.7%,将近30%。这些是一季度的数据,可以看出即使在疫情的情况下,这些需求还是会在,而且还有在增加。而在30%的新增的需求里面,其中金融占50%,从这个角度上可以看到,北京的甲级写字楼市场,排在前三位的,有金融、TMT、高科技。虽然疫情出来了,虽然有这么大的打击,但是金融行业的需求依然还在增长,机会还是在的。

  另外我们也看到了除了金融之外,医疗和互联网、包括大数据,因为疫情也给它们带来了很多的机会。我们在一季度也有一个交易,这是一个很大的跨国的物联网的公司,这个交易是因为疫情的原因延迟了,本来我们估计在二月份就结束了,但是因为疫情耽误了,他们的总部又在美国,他们认为这个疫情很厉害,他们担心会影响他们的业务扩展,所以他们重新研究了一下,是不是要在北京扩这个面积,最后他们觉得中国还好,所以还是决定把这个面积重新拿出来做交易。可以看出,尽管在危机的情况下,有一些企业和互联网行业,他们还是在不断的成长,我觉得尽管有很大的影响,也很惨烈,希望是在的,机会也是在的。

  具体到项目上,我也有自己的体会,这个时候项目怎么样做好准备、抓住机会、避免损失?我个人建议,首先我们要重新审视和调整自己的业务,因为我们之前所有的计划都是2019年四季度依据企业的运转规律做的,那时候还没有疫情,虽然市场也在下滑,整体上中美贸易战也很严重,但是当时最重大的冲击,也就是疫情还没有过来。所以那时候的计划从现在来看,是需要新的视角来评估和考量的,比如说现金流的情况,成本的情况,员工的计划都需要做更新。

  再比如说大家对健康卫生方面有更高的要求,这个时候根据这些要求,也要充分的考量一下项目的情况,是不是要充分的调整。这些在项目上很重要,应该要重新评估一下自己的业务计划。

  疫情已经来了,成为了现实,虽然有损失,但是希望还是存在的,只要大家一起去做,就一定能够做的更好。谢谢大家!

  来源:房讯网