严区海：北京写字楼市场2022年进入去化周期 将迎高质量发展
更新时间：2021-01-06
2020年12月25日，中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"重压与重生：新格局下新商办的新未来"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过500位嘉宾出席论坛，聚焦运营管理、市场趋势、智慧园区、产业升级、数字商办五大核心议题，热议构建新格局下的新商业新办公新园区新居住，重塑商业地产行业新未来。
论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，从宏观经济形势与房地产市场出发，着眼于科技地产与运维管理、产业升级与城市更新、智慧办公与智慧园区，探讨商办的未来和未来的商办。年会采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，101万人次在线观看了年会直播。
高力国际华北区董事总经理严区海在论坛上发表主题演讲，对2020年北京商业地产市场进行回顾并对2021年进行展望。他表示，十三五期间，北京写字楼经历了从市场平稳期向高供应期过渡的阶段，2021年北京写字楼市场将迎来供应高峰，单年新增供应量或接近157万平方米，市场存量租户的竞争将变得更加激烈。十四五时期，随着2021年供应高峰的结束，在服务业扩大开放和自贸试验区的两区建设的大背景下，改革开放和创新引领推动需求回升，北京进入高质量发展阶段，写字楼市场将进入3-5年的去化周期。
以下是严区海演讲实录：
回顾整个北京商办市场，包括甲级写字楼，乙级写字楼和商务园区。截至2020年四季度写字楼总存量已达到1873万平方米，其中超甲级写字楼有188万平方米，甲级写字楼和乙级写字楼存量大致相当，都在840万平方米左右。在区域分布上，CBD区域依旧占比最高，约占25%；丽泽区域随着近年来新项目的陆续入市，所占比重逐渐提升。
2020年四季度北京写字楼市场表现
四季度全市甲级写字楼净吸纳值去除预租影响后，为7.6万平方米，基本恢复至疫情前市场的历史平均水平。其中，望京-酒仙桥区域单季度净吸纳值约4.4万平方米。本季度市场大面积需求主要来自于互联网科技行业，互联网公司的需求继续拉动整个市场。2020年全年，甲级写字楼市场净吸纳值为12万平方米。
四季度共三个项目入市，分别为位于丽泽区域的平安金融中心、远洋锐中心和位于石景山区域的中海大厦C、D座，全年共迎来60万平方米新增供应。受到疫情影响，2020年部分项目有所延期，2021年全市甲级写字楼将迎来供应高峰期，预计全年新增供应将达到157万平方米。
受到新增供应的影响，四季度市场空置水平环比上涨2.0个百分点至19.4%，同比上涨3.5个百分点，创下了十年来北京市场空置率的新高，符合在今年一季度向市场发布的对于年底空置率超过18%的预测。在三期叠加的影响下，基于宏观经济增长稳步复苏、北京疫情有效防控和写字楼需求中性释放的基础条件，预计供需失衡的态势在明年仍会加剧，空置水平将持续攀升，或将于明年触顶。
四季度市场租金延续了下调的趋势，但降幅有所收窄，市场平均净有效租金从2019年底每平方米每月383元降到351元，同比降幅达到8.4%，整体租金同比降幅创近十年记录。这个值比2017年第二季度北京的历史最高值400元每平米每月降低了13%左右，可以视为两年跌了13%。预计随着本轮供应高峰的结束，明年租金依旧处于下降通道，但降幅应该会小于今年，在下半年将开始进入探底阶段。
回顾2020年四季度各个商圈的表现，望京-酒仙桥、亚奥、丽泽三个子市场在四季度表现亮眼，其中望京和亚奥两个子市场单季度空置率下降，租金小幅回弹；丽泽区域受新增供应影响空置率升高，但市场依旧趋于稳定去化的阶段，空置率同比下降了12.5个百分点，该区域最近有两宗大面积租赁成交，分别是某金融企业租了4万平方米，国内某领先的高科技公司租了5.7万平方米，这两个交易提升了整体市场的信心。燕莎圈圈表现比较差，租金在一年的时间内下降了11.8%，这是因为该商圈没有特别主力的产业导致。
北京成熟产业园市场表现
北京成熟产业园市场存量达1442万平方米，整体表现为空置率下降，租金小幅下调。对比写字楼市场，产业园市场的需求回升在四季度表现得更为强势，单季度接近10万平方米的净吸纳量，全年吸纳达到15万平方米，其中四季度贡献了66%。望京-酒仙桥和上地在四季度表现出非常强的需求，单季度净吸纳量都超过了5万平方米，得益于两个区域非常强的互联网科技的产业聚集效应。
受新增供应影响，预计产业园市场空置水平将在2021年触及阶段性高点，从2022年开始，成熟产业园市场会进入3年左右的去化周期，空置水平开始回调，整体租金水平将触底回升。
目前成熟产业园市场大面积新增需求普遍集中在城市周边的产业园区内，其中主要以互联网科技类公司为主。互联网科技公司约占全年5000平方米以上成交的四成，第二个支柱性行业则是金融，约占比18%。
十三五时期市场趋势总结
整体十三五期间，北京写字楼经历了从市场平稳期向高供应期的过渡。2018年以前，市场供需处于比较合理的节奏，空置率维持在10%左右；2018年起期，市场进入高供应时期，到2020年，伴随着疫情防控常态化期、经济下行期和产业结构调整期三期叠加的影响，整体市场空置率持续攀升。值得注意的是，2020年下半年开始，市场需求正稳步释放提升，净吸纳值呈现了上升的趋势，主要需求来源于丽泽、亚奥和望京-酒仙桥市场。
2018年以前，北京甲级写字楼市场供需比一直处于比较合理的范围，长期维持在2倍以内；供需不平衡问题从2019年开始凸显，尤其是受2020年疫情影响，新增供需比上涨到接近5倍，剔除自用和预租影响后该比例可达到20倍，可见北京市场的供需不平衡问题非常严重。
租金在市场平稳时期稳定攀升，至2018年年中达到最高值，为每平方米每月404.5元，之后从高点起连续三年回调，合计调整幅度接近13%。空置率也是在2018年年底之后继续攀升，一直攀升到2020年四季度的19.4%。2020年北京全办公业态的市场租金规模约890亿元，实际值在730亿元左右，差值约160亿元，差额便是由于市场空置率产生的。
十四五时期市场研判
对十四五时期进行分析，随着2021年供应高峰的结束，市场将逐步进入去化周期。2021-2024年市场年均供应量为54万平方米。受疫情下项目延期入市影响，2021年单年的供应量将达到157万平方米，主要的供应量来自于丽泽区，约59万平方米；中服地块北区开建项目将于2021年全部竣工入市，南区预计2025年入市。
从需求看，从2020年下半年开始，受疫情压制的需求逐步在释放，需求主要来自于金融和互联网科技行业。预计在2021年，市场对存量租户的竞争将越来越激烈，这种激烈竞争不仅存在与子市场之间，也存在于不同级别的办公楼宇以及产业园之间。
从2021年开始会发生租金预期调整，预计租金在2021年依旧处于下降通道，但降幅应该会收窄，在2021年下半年开始进入探底阶段。预计2021年北京写字楼市场空置率会到顶，之后呈现下降的趋势。
对十三五期间整体回顾，北京写字楼市场经历了市场平稳期向高供应时期的过渡；五年间，市场空置水平上涨超过10个百分点；同时，受到经济下行、经济结构调整和疫情防控期三期叠加的影响，市场租金也出现了大幅下跌；当前市场租金的调整处在合理范围内，租金的合理回调，将有利于北京城市竞争力的进一步提升。
对十四五期间整体市场研判，2021年作为十四五开局年，市场将迎来供应高峰，单年新增供应量或将接近157万平方米；高供应量将推动市场空置水平进一步提升，租金下行，空置率达到顶点；自2022年起，北京写字楼市场将进入3-4年的去化周期；在服务业扩大开放和自贸试验区的两区建设的大背景下，改革开放和创新引领推动需求回升，市场进入去化周期，北京进入高质量发展阶段。
